Cómo se fija la tasa de un préstamo para apartamentos: índice más margen, explicado
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La mayoría de las tasas de préstamos para apartamentos se construyen con dos partes: un índice y un margen (spread). Los préstamos de tasa fija suelen fijarse con el rendimiento de un bono del Tesoro de EE. UU. de plazo cercano al del préstamo (por ejemplo, el bono del Tesoro a 10 años para un préstamo a 10 años) más el margen del prestamista. Los préstamos de tasa variable se fijan con la SOFR (Secured Overnight Financing Rate, la tasa de financiamiento a un día garantizada) más un margen fijo. El índice se mueve con el mercado y nadie lo controla. El margen depende del riesgo del préstamo y del apetito del prestamista: apalancamiento, cobertura del servicio de la deuda, la calidad y el mercado de la propiedad, el prestatario y el programa. Un cuarto de punto de margen en un préstamo de $7,000,000 son $17,500 al año de intereses.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Explica cada parte, qué la mueve y cómo comparar cotizaciones. Las cifras están vigentes a noviembre de 2026; las tasas del ejemplo son ilustraciones, no cotizaciones.
Las dos partes
| Parte | Préstamo de tasa fija | Préstamo de tasa variable |
|---|---|---|
| Índice | Rendimiento del Tesoro de plazo similar, definido al fijar la tasa | SOFR, que se ajusta en cada periodo durante el préstamo |
| Margen | Lo define el prestamista en la solicitud, a veces se confirma al fijar la tasa | Se define en los documentos del préstamo para todo el plazo |
| Piso | A veces una tasa total mínima | A menudo un piso del índice |
| Protección contra alzas del índice | Incluida una vez fijada la tasa | Un tope de tasa de interés (interest rate cap) que compra el prestatario |
El Banco de la Reserva Federal de Nueva York publica la SOFR a diario. Para ver cómo se comparan los dos tipos de tasa según el plan de negocios, consulta préstamos puente vs. de agencia; para el tope, consulta los topes de tasa de interés.
¿Qué mueve el margen?
- El apalancamiento. Una relación préstamo-valor menor significa menos riesgo y normalmente un margen menor.
- La cobertura. Una razón de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) mayor hace lo mismo. Consulta los préstamos DSCR.
- La propiedad. Antigüedad, condición, ubicación, tamaño y ocupación.
- El programa. Los prestamistas de agencias, bancos, CMBS, aseguradoras de vida y préstamos puente fijan precios distintos. Consulta los préstamos puente vs. de agencia.
- Características sociales o de asequibilidad. Algunos programas de agencias dan mejor precio a propiedades asequibles o ecológicas; pregunta a tu prestamista.
- El prestatario. La experiencia, el patrimonio neto y la liquidez del patrocinador y de cualquier responsable principal. Consulta los garantes del préstamo.
- Plazo y prepago. Un plazo más largo, un prepago más flexible o un periodo de solo intereses más largo pueden costar margen.
Un ejemplo con números: lo que cuestan las partes
Un patrocinador recibe dos cotizaciones, el mismo día, para un préstamo de tasa fija a 10 años de $7,000,000. En este ejemplo, el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años es 4.25%.
| Cotización | Margen | Tasa | Interés anual (solo intereses) | Diferencia en 10 años |
|---|---|---|---|---|
| Prestamista A | 1.75% | 6.00% | $420,000 | ninguna |
| Prestamista B | 2.00% | 6.25% | $437,500 | $175,000 más |
El cuarto de punto del Prestamista B cuesta $17,500 al año, o $175,000 durante el plazo, sin contar ninguna capitalización. También puede reducir el préstamo: cuando la prueba de DSCR fija el monto, una tasa más alta respalda menos deuda. Consulta préstamos DSCR y el tamaño del préstamo.
Aun así, el Prestamista B puede ser el mejor préstamo si presta más, cobra menos puntos, tiene una penalización por prepago más ligera o cierra con más certeza. Consulta los fuentes y usos y las penalizaciones por prepago.
¿Cuándo se fija la tasa?
En un préstamo de tasa fija, el índice se define cuando fijas la tasa (rate lock), a menudo después de la aprobación del prestamista y antes del cierre. Entre la cotización y la fijación, el índice puede moverse en cualquier dirección, y una alza sube tu tasa aunque el margen se mantenga. Algunos prestamistas ofrecen fijar la tasa antes a cambio de un depósito. Analiza el proyecto con una tasa por encima de la cotización para dejar margen de maniobra. Consulta el calendario del préstamo para apartamentos y la fijación de la tasa.
Cómo comparar cotizaciones
- Pide todas las cotizaciones el mismo día, para que el índice sea el mismo.
- Anota cada una como índice + margen, más puntos y cargos.
- Compara los montos de préstamo según las pruebas de cálculo de cada prestamista.
- Compara las condiciones de prepago con tu periodo de tenencia.
- Compara la responsabilidad personal (recourse), las reservas y el historial de cierres del prestamista.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, y calcula las proyecciones de la página del proyecto a partir de los términos del préstamo del patrocinador. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c), antes de que pueda firmar o enviar una transferencia bancaria. Los inversionistas aportan su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, con el primer año pagado al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Prueba tu préstamo con una tasa más alta en la calculadora gratuita de tasa de capitalización y DSCR y luego inicia tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se determinan las tasas de los préstamos multifamiliares?
Normalmente como un índice más un margen. Los préstamos de tasa fija usan el rendimiento de un bono del Tesoro de plazo similar; los de tasa variable usan la SOFR. El margen refleja el riesgo del préstamo y los precios del prestamista.
¿Qué es el margen de un préstamo?
Es lo que un prestamista suma al índice para fijar la tasa, expresado en puntos porcentuales o en puntos base (1 punto base = 0.01%).
¿Puedo negociar el margen de un préstamo para apartamentos?
A menudo sí, comparando prestamistas y mejorando el riesgo del préstamo: menor apalancamiento, mayor cobertura, un equipo de patrocinio más sólido o un programa distinto.
¿Cuándo se fija la tasa de interés?
En los préstamos de tasa fija, al fijar la tasa, normalmente después de la aprobación y antes del cierre. Hasta entonces el índice puede moverse.
¿Por qué dos prestamistas cotizan tasas distintas el mismo día?
El índice es el mismo, así que la diferencia está en el margen, que refleja el programa de cada prestamista, su costo de fondeo y su visión del riesgo.
Fuentes
- Banco de la Reserva Federal de Nueva York, datos de la Secured Overnight Financing Rate (SOFR) (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios a tasa fija (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos del préstamo a tasa fija (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los préstamos y las tasas del ejemplo son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.