¿Se puede usar un préstamo SBA para comprar un edificio de apartamentos? Lo que usan los patrocinadores en su lugar

En esta página

1. ¿Por qué un préstamo SBA no puede comprar un edificio de apartamentos en renta?
2. ¿Cuáles son las reglas de ocupación de la SBA?
3. ¿Hay un caso gris con los edificios de uso mixto?
4. ¿Por qué la SBA no encaja en absoluto con una sindicación?
5. ¿Qué usan los patrocinadores en su lugar?
6. Cómo encaja DoorRaise
7. Preguntas frecuentes

Por lo general, no. No puedes usar un préstamo SBA 7(a) o 504 para comprar un edificio de apartamentos que se tiene para rentar. Los préstamos de la SBA son para pequeños negocios en operación, y las reglas federales excluyen los negocios pasivos de arrendadores y desarrolladores que no usan ni ocupan activamente el inmueble comprado con el préstamo. En bienes raíces, el negocio que pide el préstamo debe ocupar el edificio: al menos el 51% del espacio rentable en un edificio existente, y al menos el 60% en una construcción nueva, según las reglas de la SBA. Un edificio de apartamentos rentado a inquilinos residenciales no cumple esa prueba, y una sindicación, en la que inversionistas pasivos son dueños de la empresa propietaria, está todavía más lejos. Los patrocinadores financian los edificios de apartamentos con préstamos de agencia para montos pequeños, préstamos bancarios, préstamos DSCR, préstamos puente o financiamiento del vendedor.

Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Explica las reglas de la SBA que importan, el estrecho caso gris de los edificios de uso mixto y lo que usan los patrocinadores en su lugar. Las reglas son de noviembre de 2026; revisa el procedimiento operativo estándar vigente de la SBA (SOP 50 10) en sba.gov antes de confiar en cualquier detalle.

¿Por qué un préstamo SBA no puede comprar un edificio de apartamentos en renta?

La Small Business Administration (SBA) garantiza préstamos que bancos y otros prestamistas otorgan a pequeños negocios. Sus reglas de elegibilidad, en 13 CFR 120.110, enumeran los negocios que no pueden recibir financiamiento de la SBA. Una categoría son los negocios pasivos de desarrolladores y arrendadores que no usan ni ocupan activamente los activos comprados o mejorados con el préstamo. Una empresa dueña de un edificio de apartamentos que cobra renta a inquilinos es justo ese tipo de negocio.

Hay una excepción estrecha para una Eligible Passive Company (13 CFR 120.111). Permite que una empresa tenedora sea dueña de un inmueble y se lo rente a una empresa en operación afiliada que sí sea elegible, como una empresa familiar dueña del edificio que usa su propio negocio de manufactura. La excepción existe para que un negocio en operación pueda tener su inmueble en una empresa aparte. No convierte a los inquilinos residenciales en un negocio en operación.

El programa SBA 504 dice lo mismo con palabras más sencillas: sus préstamos no pueden otorgarse a negocios dedicados a actividades pasivas o especulativas.

¿Cuáles son las reglas de ocupación de la SBA?

Cuando el financiamiento de la SBA compra o mejora un inmueble, 13 CFR 120.131 fija qué parte del edificio debe usar el prestatario:

"Ocupar" significa que el propio negocio en operación del prestatario usa el espacio para sus operaciones. Una oficina de administración de propiedades en una unidad de un edificio de 20 unidades no convierte el edificio en espacio ocupado por el dueño. Las otras 19 unidades se rentan a inquilinos, así que el negocio ocupa mucho menos del 51%.

El SOP agrega detalles sobre cómo se mide el espacio rentable y cómo documentan los prestamistas la ocupación. La SBA actualiza el SOP de vez en cuando, así que lee la versión vigente en sba.gov o pregúntale a un prestamista SBA.

¿Hay un caso gris con los edificios de uso mixto?

Sí, uno pequeño. Imagina un edificio con un restaurante, un consultorio dental o una tienda en la planta baja y dos o tres apartamentos arriba. Si el negocio en operación del prestatario ocupa al menos el 51% del espacio rentable, el edificio puede ser elegible, y los apartamentos son simplemente parte del espacio que el prestatario puede rentar. El préstamo se analiza sobre el negocio en operación, no sobre las rentas de los apartamentos.

Eso es el dueño de un negocio comprando su propio local, no una inversión en apartamentos. No funciona cuando:

• El espacio comercial se le renta a otra persona en lugar de usarlo el negocio del prestatario.
• Los apartamentos son la mayor parte del espacio rentable.
• El plan es reunir capital de inversionistas que no van a trabajar en el negocio.

Si estás evaluando un edificio con espacio comercial real, mira nuestra publicación sobre edificios de uso mixto y locales comerciales en una sindicación, que explica cómo tratan los prestamistas el ingreso comercial.

¿Por qué la SBA no encaja en absoluto con una sindicación?

Aun dejando de lado la regla de ocupación, la estructura de una sindicación choca con los requisitos de la SBA:

• Inversionistas pasivos. Una sindicación reúne dinero de inversionistas que no dirigen el negocio. Los préstamos de la SBA suponen dueños que operan un pequeño negocio elegible.
• Garantías personales. La SBA por lo general exige garantías personales de los dueños del 20% o más. Los inversionistas de una sindicación esperan responsabilidad limitada y no firman garantías de préstamos.
• Uso de los fondos y revisión de elegibilidad. El prestamista debe confirmar que el negocio es elegible y que el préstamo tiene un fin elegible. Tener vivienda en renta no lo es.
• Oferta de valores. Una sindicación es una oferta privada de valores. Los programas de préstamos de la SBA no están diseñados para funcionar dentro de una.

Así que un patrocinador que escucha "usa un préstamo SBA con solo 10% de enganche" en un podcast sobre apartamentos por lo general está escuchando sobre inmuebles comerciales ocupados por el dueño, no sobre inversión en apartamentos.

¿Qué usan los patrocinadores en su lugar?

Los edificios de apartamentos de 5 o más unidades son bienes raíces comerciales, y los prestamistas que los financian analizan el ingreso del edificio. Las opciones comunes:

• Préstamos de agencia para montos pequeños. Fannie Mae y Freddie Mac, a través de prestamistas aprobados, financian edificios de apartamentos más pequeños con plazos fijos largos y estructuras sin recurso. Mira los préstamos multifamiliares de montos pequeños de Fannie Mae.
• Préstamos de bancos y cooperativas de crédito. Los bancos locales muchas veces prestan sobre edificios más pequeños, por lo general con plazos más cortos y una garantía personal del patrocinador. Mira los tipos de préstamo para apartamentos: agencia, CMBS, banco y aseguradora.
• Préstamos DSCR. Prestamistas privados calculan el préstamo sobre la cobertura del servicio de la deuda del edificio, con menos atención al ingreso personal del prestatario. Las tasas y comisiones suelen ser más altas. Mira los préstamos DSCR multifamiliares.
• Préstamos puente. Para un edificio que necesita renovación o tiene baja ocupación, un préstamo corto de tasa variable puede financiar la compra y las obras, con un plan de refinanciar después. Mira préstamo puente frente a préstamo de agencia.
• Financiamiento del vendedor. El vendedor puede financiar parte o todo el precio, lo que puede cubrir un faltante o reemplazar a un banco. Mira el financiamiento del vendedor en una sindicación.

Si te atrajo la SBA por el enganche bajo, la comparación honesta son los programas de la FHA y de HUD. Los préstamos FHA para vivienda ocupada por el dueño existen solo para propiedades de 1 a 4 unidades, y los programas multifamiliares de HUD para edificios más grandes tienen sus propios plazos largos. Mira préstamos FHA y VA para un edificio de apartamentos.

Para ver cuánto prestará un prestamista sobre el ingreso de un edificio, lee cómo calculan los prestamistas un préstamo para apartamentos.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, en proyectos 506(b) y 506(c). DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y después del cierre DoorRaise se encarga de las distribuciones trimestrales, las actualizaciones a inversionistas y la entrega de K-1 (el contador del proyecto prepara los K-1). DoorRaise no gestiona préstamos y no tiene ningún papel en los préstamos de la SBA: el patrocinador consigue el préstamo y DoorRaise se encarga del lado del capital. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.

Preguntas frecuentes

¿Puedo usar un préstamo SBA 7(a) para un edificio de apartamentos de 10 unidades?

Por lo general no. Un edificio rentado a inquilinos residenciales es una inversión inmobiliaria pasiva, que las reglas de la SBA excluyen, y el prestatario no ocuparía el 51% del edificio.

¿Puede un préstamo SBA 504 comprar un edificio de uso mixto con apartamentos?

Puede cuando el propio negocio en operación del prestatario ocupa al menos el 51% de un edificio existente (el 60% en construcción nueva) y los apartamentos son parte del espacio que puede rentar. No puede cuando los apartamentos son el uso principal.

¿Puede una empresa de administración de propiedades usar la SBA para comprar los edificios que administra?

No. Administrar inmuebles en renta es su negocio, pero los edificios en sí se tienen para rentarlos a inquilinos. La SBA puede financiar la oficina de un negocio elegible, no los edificios en renta.

¿Cuál es la opción con el enganche más bajo para un edificio de apartamentos?

Para 5 o más unidades no existe un programa de enganche bajo para vivienda ocupada por el dueño como los préstamos FHA de 1 a 4 unidades. Los patrocinadores reducen su propio efectivo reuniendo capital de inversionistas y, a veces, con financiamiento del vendedor.

¿Dónde reviso las reglas vigentes de la SBA?

Lee el SOP 50 10 vigente y las páginas de los programas 7(a) y 504 en sba.gov, y las reglas de elegibilidad en 13 CFR Part 120. Un prestamista SBA puede confirmar cómo se aplican a un edificio en particular.

Fuentes

• eCFR, 13 CFR Part 120 Subpart A, Policies Applying to All Business Loans (including 120.110, 120.111 and 120.131) (en inglés)
• SBA, SOP 50 10: Lender and Development Company Loan Programs (en inglés)
• SBA, 504 loans (en inglés)
• SBA, 7(a) loans (en inglés)
• Fannie Mae Multifamily, fixed rate mortgage loans (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.