Tipos de préstamos para apartamentos: agencia, HUD, CMBS, banco, aseguradora y puente
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Los edificios de apartamentos de 5 o más unidades se financian con seis tipos principales de prestamistas: los prestamistas de agencia (programas de Fannie Mae y Freddie Mac), HUD/FHA, CMBS (préstamos agrupados y vendidos como bonos), bancos y cooperativas de crédito, aseguradoras de vida y prestamistas puente o fondos de deuda. El correcto depende más del plan de negocios que de la tasa: un edificio estabilizado que se conserva 10 años va con un préstamo de agencia de tasa fija, mientras que un edificio que necesita una renovación fuerte va con un préstamo puente de tasa flotante que financia parte de la obra.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Compara los seis en una tabla y luego explica cuándo conviene cada uno. Los términos son generales a noviembre de 2026 y varían según el prestamista, el programa y el deudor; pide cada término al prestamista por escrito.
Los seis tipos de préstamo en una tabla
| Prestamista | Edificio típico | Tasa | Plazo típico | Recurso | Prepago | Flexibilidad después del cierre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Agencia (Fannie Mae, Freddie Mac) | Estabilizado, 5+ unidades | Fija o flotante | 5 a 30 años | Generalmente sin recurso con excepciones | Yield maintenance, defeasance o escalonado en tasa fija; a menudo más ligero en tasa flotante | Moderada; asunciones posibles con aprobación |
| HUD/FHA 223(f) | Estabilizado, plazo largo | Fija | Hasta 35 años, con amortización completa | Sin recurso con excepciones | Reglas del programa, pregunta | Menor; más reportes |
| CMBS | Estabilizado, amplio rango de calidad y mercados | Normalmente fija | A menudo 5, 7 o 10 años | Generalmente sin recurso con excepciones | Normalmente defeasance o yield maintenance | Baja; un administrador del préstamo (servicer), no un banquero, maneja los cambios |
| Banco o cooperativa de crédito | Pequeño a mediano, local | Fija por un periodo, o flotante | A menudo 3 a 10 años | A menudo con recurso total o parcial | A menudo escalonado o ninguno, pregunta | Alta; puedes llamar a tu banquero |
| Aseguradora de vida | Alta calidad, bajo apalancamiento | Normalmente fija | 5 a 20+ años | Generalmente sin recurso | Normalmente yield maintenance | Moderada |
| Prestamista puente o fondo de deuda | Valor agregado, llenado inicial, transición | Flotante | A menudo 2 a 3 años más prórrogas | Varía, a menudo sin recurso con excepciones | A menudo interés mínimo, luego libre | Moderada; desembolsos de renovación y pruebas |
"Típico" aquí significa lo que los prestamistas suelen ofrecer, no una promesa de ningún prestamista en particular. La hoja de términos de cada programa y los documentos del préstamo son los que deciden.
Préstamos de agencia
Fannie Mae y Freddie Mac no prestan directamente; los prestamistas aprobados originan los préstamos con las reglas de cada programa. Los préstamos de agencia son el estándar para edificios de apartamentos estabilizados porque ofrecen plazos largos, tasas fijas o flotantes y estructuras sin recurso. Ambas tienen programas de préstamos pequeños para edificios más chicos; lee los préstamos pequeños de Fannie Mae y los préstamos suplementarios. Las desventajas: informes de terceros, requisitos de ocupación y de historial, y penalidades por prepago en los préstamos de tasa fija que pueden encarecer una venta anticipada. Lee las penalidades por prepago.
Préstamos HUD/FHA
El programa 223(f) de HUD asegura préstamos de tasa fija a largo plazo y con amortización completa para comprar o refinanciar apartamentos existentes. Los plazos son de los más largos disponibles, pero el trámite tarda más y el programa tiene sus propios requisitos, incluidos reportes continuos. Va mejor con un plazo largo que con un plan de negocios de 3 a 5 años. Lee los préstamos HUD 223(f) para sindicaciones.
Préstamos CMBS
Un prestamista CMBS hace el préstamo y luego lo agrupa con otros en un fideicomiso que vende bonos. El análisis puede ser más abierto con edificios o mercados que las agencias rechazan. Después del cierre, un administrador del préstamo sujeto a las reglas del fideicomiso lo maneja, así que solicitudes como una liberación parcial, una asunción o un cambio en las reservas pueden ser lentas y costosas. El prepago normalmente es por defeasance o yield maintenance.
Préstamos de bancos y cooperativas de crédito
Los bancos locales y regionales conservan muchos préstamos en sus propios libros, así que pueden ser flexibles con la estructura, el tamaño de la propiedad y la experiencia del deudor. Normalmente piden una garantía personal (recurso), periodos de tasa fija más cortos y a veces relaciones de depósito. Para un edificio pequeño o los primeros proyectos de un patrocinador, un banco suele ser la puerta más fácil. Lee quién firma la garantía.
Préstamos de aseguradoras de vida
Las aseguradoras de vida prestan su propio dinero a largo plazo sobre edificios de alta calidad con bajo apalancamiento, a menudo con las tasas más bajas disponibles. Pocos proyectos de valor agregado o primeros proyectos califican, porque estas compañías prefieren edificios estables y bien ubicados, y deudores con experiencia.
Préstamos puente y fondos de deuda
Los prestamistas puente financian proyectos de valor agregado y de transición: préstamos de tasa flotante a 2 o 3 años, a menudo con opciones de prórroga, que pueden financiar parte de la renovación mediante desembolsos. Exigen un tope de tasa de interés y dimensionan según el préstamo sobre costo y un valor futuro. La salida es una venta o un refinanciamiento a deuda permanente, lo que depende de que el plan de negocios funcione y de las tasas de ese momento. Lee préstamos puente vs. de agencia, topes de tasa y desembolsos de renovación.
¿Qué préstamo va con cada plan de negocios?
- Edificio estabilizado, plazo de 7 a 10 años: agencia de tasa fija, HUD o aseguradora de vida.
- Edificio estabilizado, plazo de 3 a 5 años: agencia de tasa flotante o un préstamo bancario con una penalidad por prepago ligera, para que una venta anticipada sea asequible.
- Valor agregado con renovación: préstamo puente y luego un refinanciamiento; o agencia con una reserva de renovación si el edificio califica.
- Edificio pequeño (5 a 20 unidades): banco, cooperativa de crédito o un programa de agencia para préstamos pequeños. Lee multifamiliar pequeño vs. sindicación grande.
- Vendedor dispuesto a financiar con un pagaré: financiamiento del vendedor o un préstamo asumido.
Elijas el que elijas, dimensiona el préstamo con las tres pruebas del prestamista antes de fijar la captación; lee cómo dimensionan los prestamistas un préstamo de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos, y no recomienda prestamistas. Ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta (que describen los términos del préstamo para los inversionistas), presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Cuando tengas una hoja de términos, empieza tu proyecto y mira el capital que queda por reunir.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el préstamo más común para edificios de apartamentos?
Para edificios estabilizados de 5 o más unidades, los préstamos de agencia a través de los programas de Fannie Mae y Freddie Mac están entre los más comunes. Los bancos son comunes para edificios más pequeños, y los préstamos puente para planes de valor agregado.
¿Cuál es la diferencia entre un préstamo de agencia y uno CMBS?
Un préstamo de agencia se hace con las reglas de un programa de Fannie Mae o Freddie Mac. Un préstamo CMBS se agrupa con otros préstamos y se vende como bonos, y luego lo maneja un administrador del préstamo con las reglas del fideicomiso. Ambos son generalmente sin recurso con excepciones; el CMBS suele ser menos flexible después del cierre.
¿Los préstamos bancarios para apartamentos son con recurso?
A menudo, sí. Muchos bancos piden una garantía personal total o parcial, aunque los términos varían según el banco, el deudor y el apalancamiento.
¿Qué préstamo para apartamentos tiene el plazo más largo?
Los préstamos HUD 223(f) ofrecen algunos de los plazos más largos de tasa fija con amortización completa. Los préstamos de agencia y de aseguradoras de vida también ofrecen plazos largos de tasa fija.
¿Necesito un préstamo puente para un proyecto de valor agregado?
No siempre. Un edificio que ya califica para un préstamo de agencia puede usar uno con una reserva de renovación. Una renovación más fuerte o una ocupación baja normalmente requieren primero un préstamo puente.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing Guide (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los términos de los préstamos varían según el prestamista, el programa y el deudor. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.