¿Se puede comprar un edificio de apartamentos con un préstamo FHA o VA?
Usted puede usar un préstamo de vivienda FHA o VA para comprar un edificio de hasta cuatro unidades, siempre que viva en una de ellas. No puede usar ninguno de los dos para comprar un complejo de apartamentos de 5 o más unidades: HUD limita los programas unifamiliares de la FHA a propiedades de una a cuatro unidades ocupadas por el dueño, y el VA dice que su préstamo de compra sirve para una vivienda de hasta 4 unidades en la que usted vivirá. Para 5 o más unidades, la vía de la FHA es el seguro hipotecario multifamiliar de HUD, sobre todo la Section 223(f) para edificios existentes y la Section 221(d)(4) para construcción nueva o rehabilitación sustancial, que funcionan como préstamos comerciales.
Esta guía expone las reglas con documentos de HUD y del VA, los límites de préstamo FHA de 2026 para viviendas de dos a cuatro unidades y las opciones de financiamiento para cada tamaño de edificio.
¿Qué dicen las reglas de la FHA sobre los edificios de apartamentos?
El manual de vivienda unifamiliar de HUD es directo: "FHA's Single Family programs are limited to one- to four-family Properties that are owner-occupied Principal Residences" (los programas unifamiliares de la FHA se limitan a propiedades de una a cuatro familias que sean la residencia principal ocupada por el dueño) (HUD Handbook 4000.1, en inglés). De ahí salen tres reglas:
- Número de unidades. De una a cuatro. Un cuádruplex califica; un edificio de cinco unidades no.
- Ocupación. Al menos un deudor debe ocupar la propiedad dentro de los 60 días siguientes a firmar la hipoteca y tener la intención de quedarse al menos un año.
- Sin propiedades de inversión. El manual dice que las propiedades de inversión no califican para el seguro de la FHA, con excepciones limitadas para organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD y agencias de gobierno. La FHA tampoco suele asegurar más de una residencia principal por deudor.
La misma definición de residencia principal aparece en el reglamento federal sobre los montos máximos de las hipotecas FHA: la vivienda donde el deudor mantiene su domicilio permanente y donde normalmente pasa la mayor parte del año calendario (24 CFR 203.18, en inglés).
¿Y los préstamos VA?
El Department of Veterans Affairs enumera los usos de un préstamo de compra respaldado por el VA, empezando por "Buy a single-family home, up to 4 units" (comprar una vivienda unifamiliar, de hasta 4 unidades), y exige que "you will live in the home you're buying with the loan" (usted vivirá en la vivienda que compra con el préstamo) (VA, Purchase Loan, en inglés). La ley correspondiente vincula varios tipos de préstamo VA a que el veterano ocupe la vivienda como su hogar (38 U.S.C. 3710, en inglés).
Así que un veterano puede comprar un cuádruplex, vivir en una unidad y rentar las otras tres. Un veterano no puede usar un préstamo de vivienda VA para comprar un edificio de 12 unidades como inversión.
¿Cuáles son los límites de préstamo FHA para 2 a 4 unidades en 2026?
La FHA fija un préstamo máximo por condado y por número de unidades. Para 2026, HUD anunció estos rangos nacionales, vigentes para los números de caso FHA asignados a partir del 1 de enero de 2026 (HUD, 11 de diciembre de 2025, en inglés):
| Propiedad | Piso en zonas de bajo costo | Techo en zonas de alto costo |
|---|---|---|
| Una unidad | $541,287 | $1,249,125 |
| Dos unidades | $693,050 | $1,599,375 |
| Tres unidades | $837,700 | $1,933,200 |
| Cuatro unidades | $1,041,125 | $2,402,625 |
El límite de su condado cae en algún punto de ese rango; la búsqueda de límites hipotecarios FHA de HUD da la cifra exacta. Tenga en cuenta lo que la tabla no es: no es un límite para complejos de apartamentos. Los programas multifamiliares de HUD dimensionan el préstamo de otra manera, con pruebas sobre el valor o el costo, la cobertura de la deuda y límites legales por unidad que HUD revisa cada año mediante avisos (HUD MAP Guide, en inglés).
¿Cuál es la opción de la FHA para 5 o más unidades?
Los programas multifamiliares de HUD aseguran préstamos sobre propiedades en renta de 5 o más unidades. La MAP Guide dice que cada propiedad multifamiliar asegurada por la FHA "must consist of five or more dwelling units" (debe tener cinco o más viviendas), y en construcción nueva y rehabilitación sustancial cada unidad necesita su propia cocina y baño completos (HUD MAP Guide, Sections 3.1.30 y 3.2.1, en inglés). Estos préstamos los evalúan prestamistas MAP aprobados por HUD, se dimensionan con el ingreso, el valor o el costo de la propiedad, y no dependen de que alguien viva en el edificio.
Dos programas importan más a quien compra apartamentos:
- Section 223(f): compra o refinanciamiento de apartamentos existentes. Plazo máximo de 35 años (o 75% de la vida económica restante). Explicamos sus términos, la regla de prepago de 5 años y si un patrocinador nuevo puede obtenerlo en préstamos HUD 223(f) para sindicaciones de apartamentos.
- Section 221(d)(4): construcción nueva o rehabilitación sustancial. Plazo máximo de 40 años (o 75% de la vida económica restante). En proyectos a precio de mercado, el préstamo se limita al 85% del costo de reposición y se dimensiona para que el servicio de deuda use como máximo el 85% del ingreso operativo neto, una cobertura de alrededor de 1.176x (HUD MAP Guide, Sections 3.1.6 y 3.3, en inglés).
Ambos traen los procesos, informes y requisitos propios de HUD, y los préstamos 223(f) en general no se pueden prepagar durante 5 años, así que se ajustan más a una tenencia larga que a un plan rápido de valor agregado (value-add).
¿Qué préstamo corresponde a cada tamaño de edificio?
| Edificio | FHA unifamiliar | Préstamo de compra VA | HUD multifamiliar | Convencional o de agencia |
|---|---|---|---|---|
| 1 unidad | Sí, si vive ahí | Sí, si vive ahí | No | Hipoteca residencial |
| 2 a 4 unidades | Sí, si vive en una unidad | Sí, si vive en una unidad | No | Hipoteca residencial para 1 a 4 unidades |
| 5 a 50 unidades | No | No | 223(f) o 221(d)(4), con un prestamista MAP | Préstamos pequeños de agencia, préstamos bancarios, préstamos DSCR para inversionistas en edificios pequeños |
| Más de 50 unidades | No | No | 223(f) o 221(d)(4) | Préstamos de agencia, bancarios, de aseguradoras o puente |
Fuentes: HUD Handbook 4000.1, VA, HUD MAP Guide, ficha de préstamos pequeños de Freddie Mac (5 a 50 unidades, por lo general $2 millones a $10 millones) (en inglés).
El salto en 5 unidades es la razón por la que prestamistas, valuadores y muchos inversionistas tratan los edificios de 5+ unidades como bienes raíces comerciales, aunque en ellos viva gente. Vea ¿los edificios de apartamentos son comerciales o residenciales? para saber dónde cae la línea en préstamos, impuestos y zonificación.
Una comparación: vivir en un cuádruplex vs. una participación en una sindicación
Así difieren los dos caminos para una persona con $80,000 para invertir. Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar.
| Tema | Cuádruplex con préstamo FHA | Inversionista en una sindicación de 60 unidades |
|---|---|---|
| Precio | $800,000 | Edificio de $7,500,000 |
| Su dinero | Enganche y costos de cierre con sus $80,000 | $80,000 de la captación de capital |
| Préstamo | FHA, a su nombre, como su vivienda | Préstamo de agencia o bancario a nombre de la empresa del proyecto |
| Quién firma el préstamo | Usted | El patrocinador o el socio clave firma las garantías de excepciones |
| Su trabajo | Usted es el arrendador y vive en la propiedad | Pasivo; el patrocinador administra el proyecto |
| Regla clave | Vivir ahí 1 año, de 1 a 4 unidades | Por lo general solo inversionistas acreditados, bajo la Regulation D |
| Si las rentas caen 15% | Usted cubre cualquier faltante de su hipoteca | Las distribuciones bajan o se detienen; puede perder sus $80,000, pero no le debe al prestamista |
Ninguno es una apuesta más segura en general. El cuádruplex le da control y responsabilidad personal; la sindicación le da una pequeña parte de un edificio más grande y ningún control. Para ver todas las vías, consulte cómo invertir en edificios de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise es para el camino de 5 o más unidades. Los patrocinadores lo usan para reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores, con inversionistas acreditados verificados, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de los inversionistas en los proyectos 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de la captación.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un complejo de apartamentos con un préstamo FHA?
No con un préstamo de vivienda FHA. Los préstamos unifamiliares FHA son para propiedades de una a cuatro unidades ocupadas por el dueño. Un complejo de 5 o más unidades necesita financiamiento comercial o multifamiliar, que puede incluir los programas multifamiliares de HUD como la Section 223(f).
¿Puedo comprar un edificio de apartamentos con un préstamo VA?
Solo un edificio de hasta 4 unidades en el que usted vivirá. El VA incluye comprar "una vivienda unifamiliar, de hasta 4 unidades" entre los usos de su préstamo de compra, con el requisito de que usted viva en ella.
¿Cuáles son los requisitos de un préstamo multifamiliar FHA?
En los programas multifamiliares de HUD, la propiedad debe tener al menos 5 viviendas (la construcción nueva y la rehabilitación sustancial también necesitan cocina y baño completos en cada unidad), y el préstamo se otorga a través de un prestamista MAP aprobado por HUD. La Section 223(f) es para propiedades existentes y la 221(d)(4) para construcción nueva o rehabilitación sustancial; cada una tiene sus propias reglas de apalancamiento, cobertura y plazo.
¿Cuáles son los límites de los préstamos multifamiliares FHA?
Para viviendas de 2 a 4 unidades, los límites de 2026 van de $693,050 a $1,599,375 para dos unidades y de $1,041,125 a $2,402,625 para cuatro unidades, según el condado. Los programas de HUD para 5+ unidades no tienen un tope único en dólares; los préstamos se dimensionan por valor o costo, cobertura de la deuda y límites legales por unidad.
¿Puedo vivir en una unidad de un edificio de 6 unidades y usar la FHA?
No. Los programas unifamiliares de la FHA llegan hasta cuatro unidades, viva usted ahí o no.
Fuentes
- HUD, Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (en inglés)
- 24 CFR 203.18, Maximum mortgage amounts (Cornell LII) (en inglés)
- U.S. Department of Veterans Affairs, préstamo de compra respaldado por el VA (en inglés)
- 38 U.S.C. 3710, Purchase or construction of homes (Cornell LII) (en inglés)
- HUD, "HUD's Federal Housing Administration Announces 2026 Loan Limits" (11 de diciembre de 2025) (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide, revisión de marzo de 2021 (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, ficha Optigo Conventional Small (4/26) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las reglas de los préstamos cambian; confirme los términos vigentes con un prestamista aprobado por la FHA, el VA o con un prestamista MAP de HUD. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.