¿Los edificios de apartamentos son comerciales o residenciales?
Los edificios de apartamentos son las dos cosas, según quién pregunte. Para el financiamiento, un edificio de 5 o más unidades es un bien raíz comercial: recibe un préstamo multifamiliar dimensionado con su ingreso, mientras que de 1 a 4 unidades reciben una hipoteca residencial. Para el impuesto federal, un edificio de apartamentos en renta es "propiedad residencial de alquiler" y se deprecia en 27.5 años, no en los 39 años de los edificios comerciales. Para la zonificación es un uso residencial, y para el impuesto predial la clase depende de su estado o ciudad.
Los inversionistas escuchan "multifamiliar comercial" de los corredores y "alquiler residencial" de su contador, y ambos tienen razón. Esta guía va contexto por contexto, con fuentes, para que sepa qué etiqueta aplica a la pregunta que tiene enfrente.
¿Qué dicen los prestamistas?
La línea más clara está en los préstamos, y cae en 5 unidades.
- De 1 a 4 unidades: residencial. El manual de HUD limita los programas unifamiliares de la FHA a "one- to four-family Properties that are owner-occupied Principal Residences" (propiedades de una a cuatro familias que sean la residencia principal ocupada por el dueño) (HUD Handbook 4000.1, en inglés), y el préstamo de compra del VA cubre una vivienda de hasta 4 unidades (VA, en inglés). Estos préstamos miran sobre todo el ingreso y el crédito del deudor.
- 5 o más unidades: multifamiliar. La ficha multifamiliar de Fannie Mae exige "properties with a minimum of five units" (propiedades con un mínimo de cinco unidades) y un índice mínimo de cobertura del servicio de deuda de 1.25x (Fannie Mae, en inglés), y la guía multifamiliar de HUD dice que cada propiedad asegurada "must consist of five or more dwelling units" (debe tener cinco o más viviendas) (HUD MAP Guide, en inglés). Estos préstamos se dimensionan con el ingreso operativo neto del edificio, se valúan por ingreso y normalmente se otorgan a una LLC y no a una persona.
Por eso un edificio de 6 unidades y uno de 300 son ambos "multifamiliar comercial" para un prestamista, y un cuádruplex no. Para ver cómo son los préstamos de 5+ unidades, consulte préstamos pequeños de Fannie Mae y Freddie Mac, y para el lado de 1 a 4 unidades, ¿se puede comprar un edificio de apartamentos con un préstamo FHA o VA?.
¿Qué dice el IRS?
Para la depreciación, los apartamentos son residenciales, sea cual sea su tamaño. La Publication 527 del IRS define la propiedad residencial de alquiler como "any real property that is a rental building or structure ... for which 80% or more of the gross rental income for the tax year is from dwelling units" (cualquier inmueble que sea un edificio en renta en el que 80% o más del ingreso bruto por rentas del año venga de viviendas) y fija un periodo de recuperación de 27.5 años bajo el General Depreciation System (IRS Publication 527, en inglés). La Publication 946 define la propiedad inmueble no residencial como propiedad de la sección 1250 "such as an office building, store, or warehouse" (como un edificio de oficinas, una tienda o una bodega) que no es propiedad residencial de alquiler, y que se deprecia en 39 años (IRS Publication 946, en inglés).
Un ejemplo muestra por qué importa la etiqueta. Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar, y no consideran la convención de mitad de mes del primer año:
| Edificio | Base depreciable (edificio, sin terreno) | Periodo de recuperación | Depreciación anual |
|---|---|---|---|
| Edificio de apartamentos de 40 unidades | $3,000,000 | 27.5 años | $109,091 |
| Edificio de oficinas, misma base | $3,000,000 | 39 años | $76,923 |
| Diferencia | $32,168 al año |
Cómo sale: $3,000,000 / 27.5 = $109,091; $3,000,000 / 39 = $76,923. La prueba del 80% puede afectar a los edificios de uso mixto: si los locales de la planta baja generan más del 20% de la renta bruta, el edificio podría no calificar como propiedad residencial de alquiler. Pregunte al contador del proyecto. Para ver cómo llega la depreciación a los inversionistas, consulte la segregación de costos; parte de esa depreciación puede volver a gravarse cuando se vende el edificio.
El IRS también excluye los edificios donde más de la mitad de las unidades se usan de forma transitoria, como los hoteles. Un edificio que funciona sobre todo como renta de corto plazo podría no ser propiedad residencial de alquiler.
¿Qué dice la zonificación?
Los códigos de zonificación clasifican el suelo por uso, y los apartamentos son un uso residencial, normalmente en un distrito multifamiliar o de uso mixto. Que el dueño sea una LLC o un fondo no cambia eso. Los detalles son totalmente locales: el código de cada ciudad decide cuántas unidades se permiten por lote, el estacionamiento, la altura y si se permiten locales comerciales en la planta baja. Cuando analice un proyecto, verifique que el uso actual sea legal según el código de zonificación y si alguna unidad es "no conforme legal" (legal non-conforming), lo que puede limitar la reconstrucción después de un siniestro. La oficina de planeación de la ciudad o del condado y su mapa de zonificación en línea son el punto de partida.
¿Y los impuestos prediales?
Las clases del impuesto predial las fija cada estado, y a veces cada ciudad, así que no hay una respuesta nacional. La ciudad de Nueva York es un ejemplo útil porque sus clases separan los edificios residenciales por tamaño. El NYC Department of Finance dice que la Clase 1 "includes most residential property of up to three units" (incluye la mayoría de las propiedades residenciales de hasta tres unidades), la Clase 2 "includes all other property that is primarily residential, such as cooperatives and condominiums" (incluye todas las demás propiedades principalmente residenciales, como cooperativas y condominios), y la Clase 4 incluye propiedades como "offices, factories, warehouses, garage buildings" (oficinas, fábricas, bodegas, estacionamientos) (NYC Department of Finance, glosario, en inglés).
| Clase de impuesto en NYC | Qué cubre | Tasa del impuesto, año fiscal 2026 |
|---|---|---|
| Clase 1 | La mayoría de las propiedades residenciales de hasta tres unidades | 19.843% |
| Clase 2 | Todas las demás propiedades principalmente residenciales, incluidos los edificios de apartamentos en renta | 12.439% |
| Clase 4 | Propiedad comercial como oficinas, tiendas y bodegas | 10.848% |
Fuente: NYC Department of Finance, tasas del impuesto predial (en inglés). La tasa se aplica al valor catastral, y NYC valúa la Clase 1 al 6% del valor de mercado y las Clases 2 y 4 al 45% (NYC Department of Finance, en inglés), así que una tasa más alta no significa una factura más alta. Lo importante para el inversionista: en la ciudad de Nueva York, un edificio de 40 unidades en renta paga impuesto como residencial (Clase 2), no como comercial (Clase 4). Otros lugares trazan la línea de otra manera, y los impuestos suelen cambiar después de una venta; consulte el revalúo del impuesto predial.
Entonces, ¿qué es en cada contexto?
| Contexto | De 1 a 4 unidades | 5 o más unidades |
|---|---|---|
| Préstamos | Hipoteca residencial (FHA, VA, convencional) | Préstamo comercial o multifamiliar (agencia, banco, HUD multifamiliar) |
| Cómo se dimensiona el préstamo | Sobre todo con el ingreso y el crédito del deudor | Sobre todo con el ingreso operativo neto de la propiedad |
| Depreciación federal | Propiedad residencial de alquiler, 27.5 años | Propiedad residencial de alquiler, 27.5 años (si 80% de la renta bruta viene de viviendas) |
| Zonificación | Uso residencial | Uso residencial, normalmente en un distrito multifamiliar |
| Clase del impuesto predial | Varía; en NYC, Clase 1 hasta tres unidades | Varía; en NYC, Clase 2 para edificios residenciales más grandes |
| Valuación | Sobre todo ventas comparables | Sobre todo ingreso (NOI y tasa de capitalización) |
| Cómo lo describen corredores e inversionistas | Residencial o "multifamiliar pequeño" | Multifamiliar comercial |
¿Por qué le importa la etiqueta al inversionista?
Porque cada etiqueta trae reglas distintas para su dinero. Si invierte en una sindicación de 5+ unidades:
- El valor se mueve con el ingreso y las tasas de capitalización, no con las ventas de casas cercanas. Consulte qué es una buena tasa de capitalización.
- El préstamo es comercial: en muchos préstamos de agencia es sin recurso con excepciones, con penalidades por prepago y fechas de vencimiento que dan forma a la salida.
- El tratamiento fiscal es residencial, y por eso los inversionistas reciben depreciación a través de su K-1.
- La calidad de la propiedad se describe en clases (A, B, C) que definen los corredores, no la ley; consulte las clases de propiedades de apartamentos.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise trabaja solo con edificios de 5 o más unidades, el lado multifamiliar comercial de la línea. Los patrocinadores lo usan para reunir capital con sus amigos y seguidores, con inversionistas acreditados verificados, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación en los proyectos 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Es nuevo en esta clase de activo? Lea qué es una sindicación multifamiliar. Los patrocinadores pueden ver cómo DoorRaise forma la LLC del proyecto y consultar los precios.
Preguntas frecuentes
¿Los edificios de apartamentos son comerciales o residenciales?
Las dos cosas, según el contexto. Los prestamistas tratan 5 o más unidades como multifamiliar comercial; el IRS trata los edificios de apartamentos en renta como propiedad residencial de alquiler; la zonificación los trata como uso residencial; y las clases del impuesto predial varían según el lugar.
¿Lo multifamiliar es comercial o residencial?
Para préstamos y valuación, lo multifamiliar de 5 o más unidades es un bien raíz comercial. Para la depreciación federal es propiedad residencial de alquiler, depreciada en 27.5 años.
¿Los complejos de apartamentos son bienes raíces comerciales?
En el mercado de préstamos e inversión, sí. Se financian con préstamos multifamiliares comerciales y se valúan sobre todo por su ingreso operativo neto.
¿Lo multifamiliar se considera comercial para impuestos?
No para la depreciación federal: si 80% o más de la renta bruta viene de viviendas, es propiedad residencial de alquiler. Las clases locales del impuesto predial varían; la ciudad de Nueva York, por ejemplo, grava los edificios residenciales más grandes en la Clase 2, separada de la Clase 4 comercial.
¿Un cuádruplex es comercial o residencial?
Residencial para préstamos: de una a cuatro unidades se pueden financiar con hipotecas residenciales, incluidos los préstamos FHA y VA si el dueño vive en una unidad.
Fuentes
- IRS Publication 527 (2025), Residential Rental Property (en inglés)
- IRS Publication 946 (2025), How To Depreciate Property (en inglés)
- HUD, Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (en inglés)
- U.S. Department of Veterans Affairs, préstamo de compra respaldado por el VA (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily, ficha Conventional Properties (en inglés)
- HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide, revisión de marzo de 2021 (en inglés)
- NYC Department of Finance, glosario (clases de impuesto) (en inglés)
- NYC Department of Finance, tasas del impuesto predial (en inglés)
- NYC Department of Finance, cómo se determina el valor catastral (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulte a un asesor fiscal sobre la depreciación y a un experto local sobre la zonificación y el impuesto predial. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.