¿Qué es una sindicación multifamiliar? Cómo se estructuran los proyectos de apartamentos

Una sindicación multifamiliar es una sindicación inmobiliaria que compra un conjunto de apartamentos, por lo general de 5 o más unidades. Un patrocinador encuentra y opera la propiedad, y los inversionistas pasivos aportan la mayor parte del capital a cambio de una parte del flujo de efectivo y de lo que se obtenga en la venta. El proyecto se mantiene en una compañía de propósito único, y la inversión es ilíquida.

Si usted es el patrocinador, creamos DoorRaise para llevar la captación de capital de justo este tipo de proyecto. Esta publicación cubre lo que es propio de los apartamentos. Para la mecánica general, lea nuestra guía principal sobre sindicación de bienes raíces.

¿Por qué las sindicaciones multifamiliares se enfocan en 5 o más unidades?

Los prestamistas suelen tratar los edificios de cinco o más unidades como bienes raíces multifamiliares o comerciales, y no como residenciales de una a cuatro unidades, lo que cambia cómo se financian y se valúan. La carta de términos multifamiliar convencional de Fannie Mae, por ejemplo, cubre propiedades de un mínimo de cinco unidades. Ese cambio es la razón de que exista la sindicación para apartamentos y de que los patrocinadores armen proyectos en torno a edificios más grandes.

El financiamiento cambia a partir de cinco unidades

Los préstamos para una a cuatro unidades son por lo general hipotecas residenciales que se evalúan sobre todo según el ingreso y el crédito del comprador. Los préstamos para apartamentos más grandes suelen evaluarse según el ingreso de la propiedad: el prestamista mira el ingreso operativo neto y la razón de cobertura del servicio de la deuda (esa carta de términos de Fannie Mae indica una DSCR mínima de 1.25x para su programa). Los prestamistas aún piden experiencia y liquidez del patrocinador, y pueden pedir un aval. Las condiciones varían según el prestamista, el tipo de préstamo y el año, así que consulte los requisitos vigentes con un prestamista o corredor antes de armar un modelo.

La valuación cambia a partir de cinco unidades

Las propiedades residenciales pequeñas suelen fijar su precio por ventas comparables. Los apartamentos más grandes suelen fijarlo por ingreso. Una versión sencilla: el valor es igual al ingreso operativo neto dividido entre la tasa de capitalización (cap rate). Eso significa que cada dólar de NOI que se agrega con rentas más altas o costos menores puede sumar varios dólares de valor. También significa que un mal supuesto hace lo contrario. Consulte los fundamentos del análisis financiero de multifamiliares.

El tamaño crea la necesidad de capital externo

Un edificio de 100 unidades puede costar ocho cifras. Pocas personas pueden aportar ese monto, así que el patrocinador combina un préstamo con capital de inversionistas. Abajo se muestra una forma típica, y todos los números son ilustrativos.

Las capas de dinero se llaman la estructura de capital (capital stack). Consulte la estructura de capital inmobiliaria.

¿Cómo se estructura una sindicación multifamiliar?

Una sindicación multifamiliar se estructura como una compañía que es dueña de un edificio, con un patrocinador que lo administra e inversionistas que tienen participaciones pasivas como miembros. Las piezas legales son las mismas en la mayoría de los proyectos, y cada una cumple una función distinta.

1. El patrocinador forma una LLC que es dueña de la propiedad. Así se mantiene un activo en una entidad. Consulte qué es un SPV inmobiliario.
2. El patrocinador contrata la compra del edificio y gestiona el préstamo.
3. Los inversionistas se suscriben. Firman un acuerdo de suscripción (subscription agreement) y compran participaciones como miembros, después de leer un memorando de colocación privada (PPM).
4. El acuerdo operativo (operating agreement) fija las reglas de votación, tarifas, distribuciones y salida. Consulte el acuerdo operativo de una sindicación.
5. El flujo de efectivo se paga bajo una cascada de distribuciones (waterfall), a menudo con un rendimiento preferente primero y el promote del patrocinador después. Consulte cascada de distribuciones (waterfall) y promote.
6. La propiedad se vende o se refinancia y lo obtenido se distribuye.

Bajo la Rule 506, las participaciones se ofrecen en una colocación privada y son valores restringidos. Las condiciones de reventa de la Rule 502(d) exigen que el emisor informe a los compradores que los valores no están registrados y están restringidos. Esa es una razón legal, además de la razón de negocio, por la que no puede esperar vender su participación con rapidez.

¿Cuáles son los planes de negocios comunes?

Los proyectos multifamiliares caen en tres planes de negocios, y el plan le dice dónde está el riesgo. Pregunte cuál está ejecutando un patrocinador antes de mirar cualquier rendimiento proyectado. Las etiquetas informales de edificios que escuchará junto con ellos se explican en apartamentos Clase A, B y C.

Por qué el valor agregado es tan común

El valor agregado es un plan común porque ata la historia del capital a algo que el patrocinador controla. También es donde muchos inversionistas primerizos salen perjudicados, porque depende de gastar dinero en renovaciones y luego lograr que los inquilinos paguen más. Nuestra guía sobre cómo funciona un plan de negocios de valor agregado cubre las palancas, el presupuesto y dónde se descarrilan los planes.

Un ejemplo ilustrativo de valor agregado

Suponga que un patrocinador compra el edificio de 100 unidades de arriba por $10,000,000, es decir, $100,000 por unidad. El plan es renovar 40 unidades a $12,000 cada una, un presupuesto de $480,000. Después de la renovación, cada una de esas unidades se renta por $150 más al mes. La renta adicional es 40 unidades x $150 x 12 meses = $72,000 al año. Para simplificar el ejemplo, se ignoran la desocupación y los costos adicionales.

La renovación genera $72,000 sobre $480,000 gastados, es decir, 15% al año. El valor depende de la tasa de capitalización que aplique el mercado. Al 6.0%, $72,000 de NOI adicional respaldan $1,200,000 de valor. Al 5.5%, respaldan unos $1,309,000. Al 7.0%, unos $1,029,000. La misma renovación crea un valor muy distinto según el mercado al momento de la venta.

Ahora suponga que los costos se pasan un 20%, hasta $576,000. Los mismos $72,000 ahora rinden 12.5% sobre el costo. Un pequeño sobrecosto se puede sobrellevar. Un sobrecosto grande, más un arrendamiento más lento, más una tasa de capitalización más alta es como los proyectos de valor agregado decepcionan. Nada de esto es una proyección. Muestra por qué se prueba el plan bajo estrés.

¿Quién puede invertir en una sindicación multifamiliar?

La elegibilidad depende de la exención de valores que use el patrocinador. La mayoría de las sindicaciones multifamiliares se ofrecen bajo la Rule 506(b) o la 506(c).

Bajo la Rule 506, un proyecto 506(b) puede incluir hasta 35 compradores no acreditados en cualquier periodo de 90 días, pero cada uno debe tener suficiente conocimiento y experiencia para evaluar la inversión, y el patrocinador debe dar divulgación adicional. Un proyecto 506(c) permite la solicitación general pero exige que todo comprador sea acreditado y esté verificado.

La definición de inversionista acreditado de la Rule 501(a) incluye a las personas con un patrimonio neto superior a $1,000,000 sin contar la vivienda principal, o con ingresos superiores a $200,000 de forma individual o $300,000 de forma conjunta en cada uno de los dos años más recientes. Muchos patrocinadores aceptan solo inversionistas acreditados aunque la 506(b) permita a otros. Consulte invertir sin ser acreditado y cuánto invertir.

Los estados también reciben avisos. Como los valores de la Rule 506 son "covered securities" bajo 15 U.S.C. 77r, los estados pueden exigir avisos y tarifas, pero por lo general no pueden exigir el registro de la oferta en sí. La autoridad estatal contra el fraude se mantiene.

¿Cuáles son los principales riesgos?

Los principales riesgos son el apalancamiento, la ejecución del patrocinador, las condiciones del mercado, la iliquidez y la posibilidad de más llamadas de capital. Cualquiera puede dañar los rendimientos, y ninguno desaparece con una buena presentación.

• Apalancamiento. La deuda amplifica las ganancias y las pérdidas. Si el ingreso se queda corto, el prestamista cobra antes que el capital.
• Riesgo del patrocinador. Los resultados dependen de la habilidad, la honestidad y la capacidad de aguante del patrocinador. Consulte cómo evaluar una sindicación.
• Riesgo de tasas de interés y de refinanciamiento. Los préstamos de tasa variable pueden subir los pagos. Los préstamos que vencen antes de que termine el plan pueden requerir refinanciarse en peores condiciones.
• Riesgo de mercado. Las rentas, la desocupación, los seguros y los impuestos a la propiedad pueden moverse en contra del plan.
• Iliquidez. No hay un mercado público para su participación, y el acuerdo operativo suele limitar las transferencias.
• Llamadas de capital. Algunos proyectos pueden pedir más dinero. Consulte qué es una llamada de capital.

Para una lista más larga escrita para inversionistas nuevos, lea riesgos de la sindicación de apartamentos y las preguntas para hacerle a un patrocinador.

Nuestra opinión

Nuestra opinión: el plan importa menos que si el patrocinador lo ha puesto a prueba bajo estrés. Preferiríamos ver un plan de valor agregado modesto con una reserva y deuda a tasa fija que un plan ambicioso que solo funciona si todo sale bien.

También creemos que los inversionistas deben pedir los números por escrito antes de la llamada: la relación de rentas (rent roll) y el estado de los últimos 12 meses, las condiciones del préstamo y el presupuesto de renovación. Un patrocinador que los comparte con gusto le está dando información. Uno que los evita también.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

Con la sindicación multifamiliar, usted cede control y liquidez a cambio de acceso a activos más grandes y administración profesional. Le conviene a un grupo reducido de inversionistas y patrocinadores. No es para:

• Inversionistas que pueden necesitar el dinero de vuelta. Los periodos de tenencia se fijan en los documentos de la oferta y suelen ser de varios años, y por lo general no se permiten salidas anticipadas.
• Inversionistas que quieren precios diarios. Un REIT que cotiza en bolsa se negocia en un mercado. Los proyectos privados no. Consulte sindicación vs. REIT.
• Inversionistas a quienes les disgusta el papeleo fiscal. Los inversionistas reciben un Schedule K-1. Las instrucciones del Form 1065 del IRS fijan una fecha límite del 15 de marzo para las declaraciones de sociedades de año calendario y permiten una prórroga con el Form 7004, así que un K-1 puede llegar más tarde de lo que espera. Consulte los K-1 en la sindicación inmobiliaria.
• Patrocinadores sin equipo. Una captación sin abogado, administrador de la propiedad ni prestamista es una historia, no un proyecto.
• Patrocinadores que piensan promocionarse con desconocidos bajo la 506(b). Esa vía prohíbe la solicitación general. Consulte qué es la solicitación general.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación para patrocinadores que captan capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, de personas que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Nunca cobramos un porcentaje de lo captado ni de las ganancias, y no custodiamos el dinero de los inversionistas. Los fondos van a un agente de escrow independiente indicado en cada proyecto.

Hay tres tarifas fijas. $1,500 al inicio cubren la LLC del proyecto y el agente registrado, documentos para inversionistas estandarizados y legalmente vinculantes, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto, el registro para la llamada en vivo y la verificación de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. $5,000 al cierre, pagados de los fondos captados y solo si el proyecto cierra, cubren las verificaciones del patrocinador, el contrato de compra, el título y el préstamo, la presentación del Form D y la firma electrónica, el escrow que paga a la compañía de títulos, y el portal de inversionistas y la bóveda de documentos. $3,500 al año mientras se tenga la propiedad, pagados de sus ingresos, cubren enviar a cada inversionista su K-1, los pagos y las actualizaciones, y cerrar la compañía al vender. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del propio proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para su proyecto, con todo incluido.

Si la captación no cierra, el patrocinador nunca paga la tarifa de cierre ni la anual y cada inversionista recibe su dinero de vuelta del escrow. El patrocinador elige los estados donde pueden vivir sus inversionistas y paga las tarifas de aviso de esos estados al costo, junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que alguien de ese estado invierte; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsar al patrocinador la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (puede desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. DoorRaise no recomienda, clasifica ni respalda ninguna oferta y no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento. Consulte los precios.

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Preguntas frecuentes

¿Es lo mismo la sindicación multifamiliar que la sindicación de apartamentos?

En la práctica, sí. "Multifamiliar" es el término de la industria y "apartamentos" es como muchas personas lo buscan. Ambos suelen referirse a un edificio de cinco o más unidades.

¿Qué tan grande es una sindicación multifamiliar típica?

Los tamaños varían mucho, desde edificios pequeños hasta conjuntos grandes. Importa más si el patrocinador ha operado algo de un tamaño similar.

¿Cuánto tiempo queda atado mi dinero?

El periodo de tenencia se indica en los documentos de la oferta y suele ser de varios años. El patrocinador puede vender antes o después de lo planeado, y los inversionistas por lo general no pueden elegir cuándo salir.

¿Cuál es la diferencia entre una sindicación multifamiliar y ser dueño de una propiedad de renta?

Un inversionista de una sindicación es dueño de una pequeña parte de una LLC y no tiene control sobre las decisiones diarias. Un dueño directo tiene control, responsabilidad y deberes de administración. Consulte sindicación vs. REIT vs. ser dueño directo.

¿Necesito ser acreditado para invertir?

Muchas veces, pero no siempre. Un proyecto 506(c) lo exige. Un proyecto 506(b) puede aceptar a un número limitado de inversionistas no acreditados que cumplan el estándar de conocimiento y experiencia, aunque muchos patrocinadores optan por aceptar solo inversionistas acreditados.

¿Es segura una sindicación multifamiliar?

Ninguna inversión está libre de riesgo, y las sindicaciones pueden perder dinero. Evalúe al patrocinador, el plan de negocios y la deuda, y lea los documentos de la oferta con su propio abogado o contador (CPA).

Fuentes

• 17 CFR 230.506, exención para ofertas y ventas limitadas (en inglés)
• 17 CFR 230.501, definiciones y términos usados en la Regulation D (en inglés)
• 17 CFR 230.502, condiciones generales que deben cumplirse (en inglés)
• 15 U.S.C. 77r, exención de la regulación estatal de ofertas de valores (en inglés)
• Investor.gov, boletín para inversionistas: REIT que cotizan en bolsa (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los ejemplos son ilustrativos y no son proyecciones. Hable con un abogado de valores y con un contador (CPA) sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.