¿Puede invertir en proyectos de apartamentos si no es inversionista acreditado?
Sí, pero no en todos los proyectos de apartamentos. Las sindicaciones bajo la Rule 506(c) son solo para acreditados, mientras que la Rule 506(b) permite hasta 35 compradores no acreditados que cumplan una prueba de experiencia. Regulation Crowdfunding, Regulation A Tier 2 y los REIT también están abiertos, con límites que dependen de la oferta.
Si usted es el patrocinador y decide quién puede entrar en su captación, creamos DoorRaise para llevarla bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Esta guía es para el inversionista, así que se centra en una sola pregunta: ¿dónde puede invertir hoy?
Dónde pueden ir los inversionistas no acreditados
Los inversionistas no acreditados pueden usar REIT, ciertos fondos de plataformas, Regulation Crowdfunding, Regulation A Tier 2 o un número limitado de lugares en un proyecto bajo la Rule 506(b). La puerta correcta depende de la oferta, no solo de usted.
| Vía | ¿Abierta a no acreditados? | Qué debe saber |
|---|---|---|
| Sindicación bajo la Rule 506(c) | No | Todo comprador debe ser acreditado y estar verificado |
| Sindicación bajo la Rule 506(b) | Hasta 35 en cualquier periodo de 90 días, si tienen experiencia | Sin solicitación general; se exige divulgación adicional |
| Regulation Crowdfunding | Sí, con límites por inversionista | Se vende a través de un intermediario; $5 millones por emisor en 12 meses |
| Regulation A Tier 2 | Sí, por lo general hasta el 10% del mayor entre ingresos o patrimonio neto | No se aplica a valores listados en una bolsa; tope de $75 millones |
| REIT y fondos | A menudo sí | Depende de si el REIT o el fondo se ofrece al público |
Esto forma parte de nuestra guía completa de sindicación de bienes raíces. ¿Es nuevo en el tema? Empiece con cómo invertir en edificios de apartamentos si es principiante.
¿Quién cuenta como acreditado?
Usted es un inversionista acreditado si cumple una de las pruebas de la Rule 501(a). Para la mayoría de las personas eso significa ingresos, patrimonio neto o una credencial profesional que califique.
- Ingresos: más de $200,000 individualmente, o más de $300,000 en conjunto con su cónyuge o equivalente de cónyuge, en cada uno de los dos años más recientes, con la expectativa razonable de lo mismo este año.
- Patrimonio neto: más de $1,000,000, solo o con su cónyuge o equivalente de cónyuge, sin contar su residencia principal (con un tratamiento especial para la deuda hipotecaria sobre ella).
- Credencial: una certificación profesional que la SEC haya designado por orden. Revise la lista vigente de la SEC en lugar de suponer que una licencia califica.
La SEC publicó un aviso con fecha del 30 de septiembre de 2026 en el que pide comentarios públicos sobre si designar la aprobación de un examen desarrollado por FINRA como credencial que califique. Es una solicitud de comentarios, no una regla, así que no planee con base en ella. Nuestra guía de la definición de inversionista acreditado da seguimiento a las pruebas.
Rule 506(b): la puerta estrecha
La Rule 506(b) permite no más de 35 compradores no acreditados en cualquier periodo de 90 días naturales, y cada uno debe tener suficiente conocimiento y experiencia para evaluar la inversión, solo o con un representante del comprador. Ese es el texto de la Rule 506(b). Los inversionistas acreditados no cuentan dentro de los 35.
Lo que el patrocinador debe entregarle
Si un patrocinador vende a un solo comprador no acreditado bajo la 506(b), la Rule 502(b) exige entregar información específica con un plazo razonable antes de la venta. Eso incluye estados financieros y la oportunidad de hacer preguntas y obtener respuestas sobre las condiciones. Los inversionistas acreditados no tienen derecho al mismo paquete de la 502(b), y esa es una razón por la que muchos patrocinadores eligen captaciones solo para acreditados. Para el paquete de divulgación en sí, vea nuestra guía de la Rule 502(b).
Por qué un patrocinador puede decir que no
Muchos patrocinadores rechazan a los inversionistas no acreditados por la divulgación adicional, el juicio sobre la experiencia y el riesgo legal de equivocarse en cualquiera de los dos. Es una decisión comercial, no un veredicto sobre usted. El boletín de la SEC sobre colocaciones privadas en Investor.gov también señala que los representantes del comprador pueden tener conflictos de intereses, así que revise quién lo asesora.
Cómo encontraría usted uno
La Rule 506(b) prohíbe la solicitación general, así que un patrocinador por lo general se acerca a personas que ya conoce en lugar de anunciarse a desconocidos. Si un proyecto se anuncia públicamente, probablemente sea una oferta 506(c) que solo acepta inversionistas acreditados. Nuestra publicación sobre los seguidores y la pregunta de la relación sustantiva explica el límite, y nuestra publicación sobre seguidores no acreditados cubre el lado del patrocinador.
Regulation Crowdfunding y Regulation A
Regulation Crowdfunding y Regulation A Tier 2 admiten a inversionistas no acreditados, pero limitan lo que puede aportar. Los límites protegen a los inversionistas y le aplican a usted, no al patrocinador.
Regulation Crowdfunding (Reg CF)
Bajo 17 CFR 227.100, un emisor puede vender hasta $5,000,000 en cualquier periodo de 12 meses, y la oferta debe pasar por la plataforma de un intermediario. Para un inversionista no acreditado, el texto de la regla que consultamos fija dos niveles.
- Si sus ingresos o su patrimonio neto son menores de $124,000, su límite es el mayor entre $2,500 o el 5% del mayor entre sus ingresos o patrimonio neto.
- Si ambos son de $124,000 o más, su límite es el 10% del mayor de los dos, con un tope de $124,000.
Los umbrales en dólares de las reglas de valores pueden ajustarse, así que confirme las cifras vigentes en la plataforma y en la regla. Vea también nuestra guía de Regulation Crowdfunding para bienes raíces.
Regulation A Tier 2
17 CFR 230.251 fija un tope de oferta Tier 2 de $75,000,000. A menos que sea acreditado, su compra por lo general no puede exceder el 10% del mayor entre sus ingresos anuales o su patrimonio neto, y ese límite no aplica a valores listados en una bolsa nacional al ser calificados. Confirme los detalles en el folleto de la oferta específica.
Ejemplo con números: qué significan los límites en dólares
Las cifras de abajo son ilustrativas, no son ofertas, y las fórmulas vienen de las reglas de arriba. Muestran qué tan pronto se alcanzan los topes. Se supone que los tres inversionistas son no acreditados.
| Inversionista | Ingresos anuales | Patrimonio neto | Límite Reg CF | Límite Reg A Tier 2 |
|---|---|---|---|---|
| A | $60,000 | $90,000 | $4,500 | $9,000 |
| B | $150,000 | $300,000 | $30,000 | $30,000 |
| C | $80,000 | $250,000 | $12,500 | $25,000 |
El inversionista A tiene ingresos y patrimonio neto menores de $124,000, así que el límite de Reg CF es el mayor entre $2,500 o el 5% de $90,000, que es $4,500. Reg A Tier 2 permite el 10% de la cifra mayor, o $9,000. El inversionista B tiene ambas cifras por encima de $124,000, así que Reg CF permite el 10% de $300,000, o $30,000, muy por debajo del tope de $124,000.
El inversionista C es el caso instructivo. Unos ingresos de $80,000 están por debajo de $124,000, así que aplica el nivel más bajo de Reg CF: el 5% de $250,000 es $12,500.
Reg A Tier 2 no tiene ese nivel, así que el 10% de $250,000 da $25,000. Haga siempre la prueba exacta con sus propios números en la plataforma.
REIT y otras opciones públicas
Un REIT es la forma más accesible para que un inversionista no acreditado tenga exposición a apartamentos. Los REIT que cotizan en bolsa están registrados ante la SEC y listados en una bolsa, así que se pueden comprar y vender como una acción, como describe el boletín de Investor.gov sobre REIT.
Los REIT que no cotizan en bolsa también están registrados ante la SEC, pero no tienen un precio fácilmente disponible, tienen redención limitada y a menudo costos iniciales altos.
Los REIT privados por lo general se limitan a inversionistas acreditados. Para una comparación con otras vías, vea sindicación vs. REIT vs. ser dueño de un edificio.
¿Podría usted llegar a ser acreditado?
Posiblemente, si sus ingresos o su patrimonio neto cruzan la línea de la Rule 501, o si tiene una credencial que califique. No estire sus números. Un patrocinador 506(c) debe tomar medidas razonables para verificar, y la verificación pide documentos.
Para los ingresos, pueden ser formularios del IRS de los dos años más recientes. Para el patrimonio neto, pueden ser estados de cuenta bancarios y de corretaje y un reporte de crédito del consumidor.
Una confirmación por escrito de un corredor de bolsa (broker-dealer) registrado, un asesor de inversiones registrado ante la SEC, un abogado con licencia o un CPA es otra vía enumerada. Vea nuestra guía de verificación de inversionista acreditado.
Nuestra opinión
Nuestra opinión: ser no acreditado no es una razón para perseguir un proyecto riesgoso que lo deje entrar. Si el único patrocinador dispuesto a aceptar su dinero es uno que se salta las preguntas que un patrocinador solo para acreditados debe responder, véalo como una señal de alerta y no como una oportunidad.
Para los patrocinadores, creemos que el camino más limpio para una primera captación suele ser solo para acreditados, porque evita el paquete de divulgación de la 502(b) y el juicio sobre la experiencia. Es una opinión, no asesoría legal. Su abogado de valores debe decidir con usted.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
Cada puerta abierta tiene un costo. Reg CF y Reg A limitan el monto de su inversión, los lugares bajo la 506(b) son escasos y dependen de la decisión de un patrocinador, y los REIT no le dan voz en las propiedades.
Esta guía no es para quien pediría dinero prestado para calificar o para invertir.
No contraiga deudas para entrar en un proyecto privado, y no invierta dinero que pueda necesitar en los próximos años. Las colocaciones privadas son ilíquidas y, como lo dice el boletín de la SEC, debe estar preparado para perder toda su inversión.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c), y hace la verificación de acreditación de cada inversionista como parte de la tarifa inicial. Todo inversionista de un proyecto en DoorRaise, bajo cualquiera de las dos reglas, debe ser acreditado y estar verificado: una captación 506(b) que acepta inversionistas no acreditados necesita documentos de divulgación adicionales que DoorRaise no prepara. Ofrecemos software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación; no somos un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento, ni un banco, ni un agente de escrow, y no damos asesoría legal.
Cobramos tres tarifas fijas, nunca un porcentaje de la captación ni de las ganancias.
Al inicio, la tarifa de $1,500 sirve para formar la LLC del proyecto (incluido el agente registrado), preparar documentos estandarizados y legalmente vinculantes para los inversionistas, abrir una cuenta de escrow a nombre del proyecto, crear la página del proyecto con el registro para la llamada en vivo y hacer la verificación de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. Al cierre, se pagan $5,000 con los fondos reunidos, solo si el proyecto cierra. Luego se pagan $3,500 al año con los ingresos de la propiedad. El patrocinador elige los estados donde pueden vivir sus inversionistas y paga las tarifas de aviso de esos estados al costo, junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que invierte alguien de ese estado; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsar al patrocinador la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (se puede desactivar). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. Los inversionistas nunca reciben una factura de nuestra parte, y si una captación no cierra, cada inversionista recibe su dinero de vuelta del escrow.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo invertir en una sindicación de apartamentos si no soy acreditado?
A veces. Los proyectos bajo la Rule 506(c) no pueden aceptarlo. Un proyecto bajo la Rule 506(b) puede aceptar hasta 35 compradores no acreditados en cualquier periodo de 90 días si cada uno tiene experiencia, pero el patrocinador debe decidir permitirlo y entregar divulgación adicional.
¿Cuentan los ingresos de mi cónyuge?
Para la prueba de ingresos, un ingreso conjunto de más de $300,000 con su cónyuge o equivalente de cónyuge puede calificar. Para el patrimonio neto, un patrimonio neto conjunto de más de $1,000,000 puede calificar. La Rule 501 fija los detalles, y la documentación puede requerir a ambos cónyuges.
¿Puedo autocertificar que soy acreditado?
No en un proyecto bajo la Rule 506(c), donde el patrocinador debe tomar medidas razonables para verificar. En un proyecto 506(b), los patrocinadores suelen usar un cuestionario, así que espere preguntas sobre su condición y su experiencia.
¿Está bien empezar con un REIT o un fondo de plataforma?
Muchos principiantes lo hacen. Lea los documentos de la oferta y entienda las tarifas, los límites de redención y quién dirige el fondo antes de invertir.
¿Por qué un patrocinador rechazaría a un inversionista no acreditado?
Por la divulgación adicional que se exige, el juicio sobre la experiencia y el riesgo legal. Por lo general se trata de la estructura del proyecto, no de usted personalmente.
¿Cambiarán las reglas de los inversionistas acreditados?
La SEC ha pedido comentarios públicos sobre una posible credencial basada en un examen, pero eso es una solicitud de comentarios, no una regla. Confirme las reglas vigentes con un abogado de valores.
Fuentes
- 17 CFR 230.501: definiciones, incluido inversionista acreditado (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.502: condiciones generales que deben cumplirse (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.506: exención para ofertas y ventas limitadas (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 227.100: exención de crowdfunding y requisitos (Cornell LII) (en inglés)
- 17 CFR 230.251: alcance y condiciones de la Regulation A (Cornell LII) (en inglés)
- Investor.gov: boletín para inversionistas, colocaciones privadas bajo la Regulation D (en inglés)
- Investor.gov: boletín para inversionistas, REIT que cotizan en bolsa (en inglés)
Los límites para inversionistas del ejemplo son ilustraciones simplificadas de las fórmulas de las reglas, no asesoría sobre su elegibilidad. Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un contador sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.