¿Qué es la solicitación general en una oferta privada?

La solicitación general es la promoción pública amplia de una oferta de valores, como anuncios, publicaciones abiertas sobre un proyecto o seminarios abiertos que lo presentan. La Rule 506(b) la prohíbe, y la Rule 506(c) la permite si todos los inversionistas son acreditados y tú lo verificas. Si eres el patrocinador, creamos DoorRaise para manejar cualquiera de los dos caminos, para que elijas el que corresponda a cómo encuentras inversionistas.

¿Qué prohíbe realmente la Rule 502(c)?

La Rule 502(c) prohíbe ofrecer o vender valores mediante cualquier forma de solicitación general o publicidad general, a menos que la exención que uses lo permita. El texto está en 17 CFR 230.502, y las excepciones son la Rule 504(b)(1) y la Rule 506(c).

La regla lista ejemplos en lugar de una definición completa: anuncios o avisos publicados en periódicos, revistas o medios similares, o transmitidos por televisión o radio, y seminarios o reuniones cuyos asistentes fueron invitados mediante solicitación general. Por eso la mayor parte del trabajo práctico es de criterio, y por eso importa contar con un abogado.

Esta es una pieza de un proceso más grande de sindicación inmobiliaria, y la elección entre la 506(b) y la 506(c) depende sobre todo de esta sola línea de las reglas.

¿Qué cuenta como solicitación general en la práctica?

Cualquier cosa que ofrezca públicamente un proyecto específico a personas con quienes no tienes relación es de alto riesgo en una captación 506(b). Que una comunicación sea o no solicitación general depende de los hechos, así que estos son ejemplos que los asesores suelen señalar, no una lista legal.

La descripción de la Rule 506(b) de la SEC establece la condición con claridad: ninguna solicitación general ni publicidad para ofrecer los valores. La misma página dice que la oferta también está sujeta a las disposiciones de malos actores (personas descalificadas), que tratamos en nuestra guía de la regla de malos actores.

¿Qué es una relación previa y sustantiva?

Es una relación con una persona que existe antes de la oferta y que te da suficiente conocimiento de sus circunstancias para juzgar si es acreditada o sofisticada. El concepto viene de la guía del personal de la SEC, incluidas las Compliance and Disclosure Interpretations y la carta de no acción Citizen VC de agosto de 2015, no del texto de la Rule 502(c). Los abogados lo usan como criterio práctico. Un seguidor nuevo o alguien que acaba de unirse a tu lista de correo normalmente no la cumple.

No hay un número de conversaciones que convierta a un desconocido en una relación. La pregunta es qué sabías de esa persona, y cuándo lo supiste. Nuestra publicación sobre si los seguidores pueden invertir en un proyecto 506(b) explica cómo lo piensan los patrocinadores con seguidores.

Si tus amigos y seguidores son muchos y en su mayoría desconocidos para ti, eso es una señal. Apunta hacia la 506(c) y no hacia estirar la prueba de la relación.

¿Qué se permite sin solicitación general?

Puedes hablar de un proyecto con personas que conoces, y se exceptúan algunas otras actividades. Las principales están abajo.

• Conversaciones y materiales de la oferta enviados a personas con quienes tienes una relación previa y sustantiva.
• Una presentación de buena fe del Form D. La Rule 502(c) dice que un aviso bajo la Rule 503 no cuenta como solicitación general, y la página de Reg D de Investor.gov describe el Form D como un aviso breve.
• Avisos bajo la Rule 135c, que la regla también dice que no son solicitación general. La Rule 135c está escrita para emisores que reportan bajo la Exchange Act y ciertos emisores no estadounidenses, así que no le servirá a un patrocinador privado típico de apartamentos.
• Ciertas actividades de prensa fuera de Estados Unidos que cumplen la Rule 135e, que la regla también dice que no son solicitación general. Rara vez es relevante para una captación nacional de apartamentos.
• Seminarios y reuniones que cumplen la Rule 148, un puerto seguro para eventos organizados por patrocinadores como universidades, organizaciones sin fines de lucro, entidades gubernamentales, grupos de inversionistas ángeles, incubadoras y aceleradoras. Debe participar más de un emisor, la publicidad del evento no puede referirse a una oferta específica, y lo que un emisor puede decir en el evento es limitado. Un patrocinador de una sola propiedad no puede organizar su propio evento bajo esa regla, aunque sí podría presentar en uno que califique.

La información general sobre tu empresa o tu historial puede quedar en una zona gris cuando apunta hacia una oferta activa. Pregunta a tu abogado antes de publicarla.

Un ejemplo práctico (ilustrativo)

Supón que un patrocinador tiene una lista de 120 contactos. De ellos, 45 son personas que el patrocinador conoce desde hace años y con quienes ha hablado de invertir. Los otros 75 llegaron de un webinar abierto y de redes sociales en los últimos dos meses. Estas cifras son ilustrativas.

Bajo la 506(b), el patrocinador debe limitar las conversaciones sobre el proyecto a los 45. Si 20% de ellos invierte $50,000 cada uno, son 45 x 0.20 = 9 inversionistas y 9 x $50,000 = $450,000. Los 75 contactos recientes todavía no son personas a quienes el patrocinador pueda presentar el proyecto por ese camino, y publicar el proyecto para que lo vean pone en riesgo la exención.

Bajo la 506(c), el patrocinador puede hablar con los 120 y con el público en general, pero cada comprador debe ser acreditado y estar verificado. Si el mismo 20% de 120 invierte $50,000, son 24 inversionistas y $1,200,000, aunque entonces la verificación se vuelve el cuello de botella. El camino 506(c) apuesta por el alcance; el 506(b), por la confianza.

El punto no es cuál camino es mejor. Es que la lista, el contenido y la exención tienen que coincidir antes de que salga el primer mensaje.

¿Qué pasa si te equivocas?

Si se determina que una oferta 506(b) usó solicitación general, la exención puede perderse para esa oferta. El emisor podría entonces ser tratado como si hubiera vendido valores no registrados. La Section 12(a)(1) de la Securities Act (15 U.S.C. 77l) da a los compradores de una oferta ilegal un recurso de rescisión, y los reguladores también pueden interesarse. Si eso aplica, y cómo, depende de los hechos, así que consulta a tu abogado.

A veces los patrocinadores que empiezan a promocionar públicamente intentan cambiar a la 506(c) a mitad de la captación. Que funcione depende de lo que se dijo, a quién y quién ya invirtió. Es una pregunta legal que se resuelve antes de la primera publicación, no después.

Las reglas antifraude se aplican sin importar el camino que elijas. Las declaraciones públicas en una captación 506(c) deben seguir siendo exactas y sustentables, ya que el 15 U.S.C. 77r conserva la autoridad antifraude estatal incluso para los valores cubiertos. Nuestra publicación sobre qué pueden decir los patrocinadores sobre un proyecto inmobiliario da ideas prácticas de redacción.

¿Cómo decides qué camino tomar?

Elige según quiénes serán tus inversionistas y cómo los alcanzarás. Esta es una lista breve.

1. ¿Quién está en tu lista hoy? Si la mayoría son personas que conoces, la 506(b) puede encajar.
2. ¿Quieres publicar, hablar o hacer publicidad sobre este proyecto? Si es así, planea la 506(c).
3. ¿Algún inversionista será no acreditado? Si es así, solo la 506(b) puede admitirlo, y solo con divulgación adicional.
4. ¿Estás dispuesto a verificar la condición de acreditado? La 506(c) lo exige. Consulta la verificación de inversionistas acreditados.
5. ¿Tienes un registro de cuándo empezó cada relación? Sin él, es difícil defender el contacto bajo la 506(b).

Nuestra comparación completa está en 506(b) vs 506(c).

Nuestra opinión

Nuestra opinión: para patrocinadores con seguidores públicos, la 506(c) suele ser la opción más limpia, porque elimina las conjeturas de la prueba de la relación. Para patrocinadores que captan solo entre personas que conocen, la 506(b) encaja y evita el paso de la verificación.

Creemos que el peor resultado es el intermedio: publicar un proyecto públicamente, captar bajo la 506(b) y esperar que nadie pregunte. Las reglas premian decidir primero y documentar la decisión.

También creemos que los patrocinadores deben tratar sus cuentas de redes sociales como parte del expediente de la oferta. Guarda lo que publicaste y cuándo, y asegúrate de que coincida con los documentos de la oferta.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

No hablar en público protege la 506(b), pero limita tu alcance y hace más lenta tu captación. Promocionar en público bajo la 506(c) amplía tu alcance, pero limita quién puede invertir y agrega papeleo.

• No es para patrocinadores con muchos seguidores anónimos que quieren inversionistas no acreditados. Los dos objetivos chocan bajo las reglas federales.
• No es para patrocinadores que no pueden controlar lo que publica su equipo. Una sola publicación entusiasta de un socio o agente puede deshacer un plan 506(b).
• No es para patrocinadores que esperan certeza de una publicación de blog. Los hechos deciden estas preguntas, y esto es información general.

Un error común es suponer que una contraseña hace privada una sala de proyecto. Una sala abierta solo a personas con quienes tienes una relación es distinta de una en la que cualquiera puede registrarse, y la segunda es una zona gris. Pregunta a tu abogado cómo está configurada tu plataforma.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre personas que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Ofrecemos software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación; no somos un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento, banco ni agente de escrow. No damos asesoría legal sobre qué cuenta como solicitación general, así que eso le corresponde a tu abogado.

La tarifa inicial de $1,500, que se paga al enviar el proyecto, cubre la formación de la LLC del proyecto, documentos estandarizados y legalmente vinculantes para inversionistas, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto y las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. La tarifa de cierre de $5,000, pagada con los fondos captados y solo si el proyecto cierra, cubre la presentación del Form D. La tarifa anual de $3,500 cubre el envío del K-1 a los inversionistas mientras seas dueño de la propiedad. Nunca tomamos un porcentaje de la captación ni de las ganancias. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del propio proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, todo incluido.

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Preguntas frecuentes

¿Una publicación en LinkedIn es solicitación general?

Puede serlo, si ofrece o describe al público una oferta de valores específica. Las publicaciones sobre tu empresa en general son menos riesgosas, pero pregunta a tu abogado antes de publicar.

¿Puedo publicar sobre un proyecto si solo invito a inversionistas acreditados?

En una captación 506(b), no mediante una publicación pública, aunque solo quieras inversionistas acreditados. En una captación 506(c) sí puedes, siempre que verifiques la condición de acreditado.

¿Una sala de proyecto protegida con contraseña es solicitación general?

Una sala abierta solo a personas con quienes ya tienes una relación no lo es. Una sala en la que cualquiera puede registrarse es una zona gris, así que consulta a tu abogado.

¿El Form D cuenta como solicitación general?

No. La Rule 502(c) dice que una presentación de buena fe del Form D bajo la Rule 503 no es solicitación general.

¿Puedo decir que estoy "trabajando en un proyecto" sin nombrarlo?

Algunas declaraciones generales son menos riesgosas que una oferta específica, pero el límite depende de lo que se diga y de cómo apunte a una oferta activa. Pide a tu abogado que revise tu redacción exacta.

¿Aplica la solicitación general si la captación es pequeña?

Sí. La Rule 506 no tiene un tamaño mínimo, y la condición de la Rule 502(c) aplica a captaciones 506(b) de cualquier monto.

Fuentes

• 17 CFR 230.502: condiciones generales (en inglés)
• 17 CFR 230.506 (en inglés)
• 17 CFR 230.148: seminarios y reuniones (en inglés)
• SEC: descripción de la Rule 506(b) (en inglés)
• 15 U.S.C. 77r (en inglés)
• 15 U.S.C. 77l: responsabilidades civiles (en inglés)
• Investor.gov: ofertas bajo la Regulation D (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover cualquier oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.