¿Qué es la regla de malos actores (Rule 506(d))? Guía para patrocinadores
La regla de malos actores, Rule 506(d), impide a un emisor usar la Rule 506 si el emisor o una persona cubierta vinculada con la oferta tiene un evento descalificante, como una condena por fraude de valores o ciertas órdenes de reguladores. Los patrocinadores deben revisar a cada persona cubierta antes de vender. Si eres el patrocinador, creamos DoorRaise para incluir una revisión de la Rule 506(d) en su revisión de antecedentes del patrocinador.
¿Quién es una persona cubierta?
Una persona cubierta es el emisor o cualquiera vinculado con él de una forma que enumera la Rule 506(d). Si cualquier persona cubierta tiene un evento descalificante, toda la oferta pierde la Rule 506.
El grupo cubierto incluye:
- El emisor, sus predecesores y los emisores afiliados
- Directores, funcionarios ejecutivos, otros funcionarios que participan en la oferta, socios generales y miembros administradores del emisor
- Cualquiera que sea dueño beneficiario del 20% o más de los valores con derecho a voto del emisor
- Promotores vinculados con el emisor al momento de la venta
- El administrador de inversiones de un emisor que sea un fondo de inversión agrupado
- Cualquiera a quien se pague, directa o indirectamente, por buscar compradores, además de los socios generales, miembros administradores y directores y funcionarios participantes de esa persona
La página de la SEC sobre la Rule 506(b) señala que estas ofertas están sujetas a las disposiciones de malos actores, y la página de Reg D de Investor.gov muestra cómo se pueden consultar los Form D en EDGAR.
Esa última categoría es la razón por la que un captador de capital o intermediario puede crear un problema para toda tu oferta. Una persona a quien pagas por traer inversionistas pasa a ser alguien cuyo historial debes revisar. Esto forma parte del proceso más amplio de la sindicación de bienes raíces, y es una de las primeras cosas por resolver.
¿Qué eventos descalifican?
La regla enumera ocho categorías de eventos descalificantes, y el periodo de revisión hacia atrás depende de la categoría. La tabla las resume. Tu abogado debe leer el texto exacto en 17 CFR 230.506(d)(1) para ver la conducta cubierta en cada una.
| Evento | Periodo hacia atrás |
|---|---|
| Condenas penales relacionadas con valores, presentaciones falsas ante la SEC o ciertas actividades de corredor, agente, asesor o suscriptor | 10 años, o 5 años si la persona es el emisor, un predecesor o un emisor afiliado |
| Órdenes judiciales de cese o de restricción por el mismo tipo de conducta | Dictadas en los últimos 5 años |
| Órdenes finales de reguladores estatales o federales (valores, banca, seguros, CFTC, NCUA) | Orden que prohíbe la actividad cubierta y está vigente al momento de la venta, o una orden por fraude dictada en los últimos 10 años |
| Ciertas órdenes de la SEC bajo la Exchange Act o la Advisers Act (suspensión o revocación de registro, limitaciones, prohibiciones por penny stock) | Vigentes al momento de la venta |
| Órdenes de cese y desistimiento de la SEC por violaciones antifraude basadas en scienter o por la Sección 5 | Dictadas en los últimos 5 años |
| Suspensión o expulsión de una bolsa o asociación de valores (SRO) por conducta contraria a los principios justos y equitativos del comercio | Sin periodo establecido; la regla habla en presente, así que confirma la situación a la fecha de la venta |
| Órdenes de rechazo, de suspensión o de suspensión de Regulation A sobre una declaración de registro o de oferta | En los últimos 5 años, o una investigación o proceso relacionado pendiente al momento de la venta |
| Órdenes del Servicio Postal de EE. UU. por representaciones falsas, o una orden de restricción temporal o un mandato preliminar por presunto fraude postal | En los últimos 5 años, o vigentes al momento de la venta |
El punto de referencia del periodo hacia atrás es la fecha de la venta. Eso importa en una captación continua, porque tu respuesta en la fecha del primer cierre puede no valer en la del segundo.
¿Cuáles son las excepciones y las dispensas?
La Rule 506(d)(2) da cuatro formas de superar un evento descalificante, y cada una tiene condiciones. No sustituyen la revisión.
- Eventos previos a 2013. Un evento ocurrido antes del 23 de septiembre de 2013 no descalifica. Pero la Rule 506(e) exige entregar por escrito su descripción a cada comprador con tiempo razonable antes de la venta.
- Dispensa de la SEC. La SEC puede determinar que, por causa justificada, no es necesario negar la exención. Las dispensas se otorgan caso por caso.
- Aviso escrito de un tribunal o regulador. Si el tribunal o regulador que emitió la orden avisa por escrito antes de la venta que no debe surgir la descalificación, no surge.
- Cuidado razonable. Si el emisor demuestra que no sabía, y con cuidado razonable no habría podido saber, de la descalificación, puede seguir apoyándose en la Rule 506. Las instrucciones de la regla dicen que esto requiere una indagación de hechos adecuada a las circunstancias. La SEC no fijó un puerto seguro, y los comentarios de despachos de abogados sobre la adopción de 2013 sugieren que la indagación en una oferta continua debe actualizarse con el tiempo (consulta la alerta de Foley Hoag).
La excepción de cuidado razonable vale tanto como tus registros. Si no puedes demostrar qué preguntaste y quién respondió, es difícil apoyarse en ella.
¿Cómo se revisa a los malos actores?
Sigue un proceso escrito con los mismos pasos cada vez. La meta es un expediente que muestre tu indagación de hechos, en proporción a la oferta.
- Enumera a cada persona cubierta. Incluye funcionarios, miembros administradores, dueños del 20%, promotores y a cualquiera a quien pagues por buscar inversionistas.
- Obtén un cuestionario de cada una. Debe estar firmado y fechado y preguntar por cada categoría descalificante.
- Haz revisiones independientes. Busca en las bases de datos públicas de reguladores (por ejemplo la SEC, FINRA y los reguladores estatales de valores) y en registros judiciales cuando corresponda. Ninguna base de datos por sí sola es una búsqueda completa de malos actores.
- Involucra a tu abogado ante cualquier coincidencia. Tu abogado decide si es un evento descalificante, si aplica una excepción y si hace falta divulgarlo.
- Actualiza la revisión. Repítela si cambia el equipo, si se agrega un nuevo intermediario o antes de cierres adicionales en una captación continua.
- Guarda el expediente. Conserva los cuestionarios, los resultados de las búsquedas y las fechas.
El Form D pide al emisor certificar que la oferta no está descalificada, así que la respuesta que des ahí debe apoyarse en este expediente. Consulta la presentación del Form D.
Un ejemplo práctico (ilustrativo)
Imagina un patrocinador que reúne $2,500,000 para un edificio de 30 unidades, con una venta el 16 de noviembre de 2026. Los datos de abajo son ficticios para ilustrar.
- El miembro administrador tuvo una condena penal cubierta en 2019. La fecha de venta es unos siete años después. Para una persona que no es el emisor, el periodo hacia atrás es de 10 años, así que la condena todavía contaría. El periodo del propio emisor es de 5 años, así que una condena de 2019 contra el emisor mismo habría caducado en 2024, pero esta persona es un miembro administrador, no el emisor.
- Un tribunal dictó una orden judicial cubierta contra un promotor en marzo de 2022. El periodo hacia atrás para las órdenes judiciales es de 5 años, así que llega hasta marzo de 2027 y seguiría vigente en una venta de noviembre de 2026.
- Un inversionista quiere aportar $600,000. Eso es 600,000 / 2,500,000 = 24% de la captación. Si el inversionista recibe capital con derecho a voto y tiene el 20% o más del capital con derecho a voto del emisor, sería una persona cubierta. Que lo sea depende del acuerdo operativo, ya que muchas unidades de inversionistas no tienen voto.
La conclusión es que una revisión tranquila al inicio es mucho más barata que descubrir cualquiera de estos casos cuando el dinero ya entró. Habría que llevarle los tres escenarios al abogado.
Nuestra opinión
Nuestra opinión: la revisión de malos actores es el paso de cumplimiento más barato de una captación bajo la Rule 506 y el que más se trata como un trámite. Hazla primero, antes de los honorarios legales (nuestra guía de 506(b) vs 506(c) cubre la siguiente decisión), y hazla a todos los que participan en la captación.
Creemos que los patrocinadores deben hacer preguntas incómodas a sus socios desde el principio y por escrito. Un socio que calla una orden pasada puede hundir la oferta para todos, incluidos los inversionistas que ya transfirieron dinero.
También creemos que las personas pagadas por buscar inversionistas son el grupo que más se pasa por alto. Si alguien recibe pago por buscar inversionistas, ya sea por inversionista o con una tarifa fija, es una persona cubierta, y su historial se vuelve tu problema.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
Una revisión a fondo cuesta algo de tiempo y puede generar conversaciones incómodas, pero protege la exención. No es una garantía, porque las bases de datos están incompletas y el estándar de cuidado razonable depende de los hechos.
- No es una tarea que se resuelva con una casilla de software. Los cuestionarios y las búsquedas alimentan tu expediente, y el abogado decide qué significa una coincidencia.
- No es un paso de una sola vez en las captaciones continuas. Actualiza tu indagación mientras avanza la captación.
- No es solo para patrocinadores grandes. La regla aplica igual a un patrocinador primerizo que reúne $500,000.
- No es motivo para entrar en pánico por cada evento antiguo. Los periodos hacia atrás y las excepciones son específicos. Un evento anterior a 2013, por ejemplo, se divulga en lugar de descalificar.
Un error común es suponer que la regla cubre solo a quien firma los papeles. Abarca a los dueños del 20% de los votos, a los promotores y a quienes reciben pago por buscar inversionistas, así que inclúyelos a todos en la lista.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o 506(c). Ofrecemos software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación; no somos un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión, portal de financiamiento, banco ni agente de escrow. "Verificado" en un proyecto de DoorRaise significa que revisamos hechos específicos de una lista, entre ellos la identidad del patrocinador, un cuestionario firmado de malos actores de la Rule 506(d) y la revisión de sanciones, el contrato de compra, el compromiso de seguro de título y la carta de términos del prestamista. No significa que una inversión sea buena.
Esas revisiones están en la tarifa de cierre de $5,000, que se paga con los fondos reunidos y solo si el proyecto cierra. Esa tarifa también cubre la presentación del Form D. La tarifa inicial de $1,500 cubre la LLC, los documentos de los inversionistas, el escrow y las verificaciones de acreditación, y la tarifa anual de $3,500 cubre el envío del K-1 a los inversionistas. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada. Nunca cobramos un porcentaje de la captación ni de las ganancias. Tu abogado sigue decidiendo quién cuenta como persona cubierta y qué hacer con cualquier hallazgo. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador propio del proyecto o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, todo incluido.
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Preguntas frecuentes
¿La regla de malos actores aplica tanto a 506(b) como a 506(c)?
Sí, aplica a las ofertas bajo la Rule 506 de ambos tipos. Las ofertas bajo la Rule 504 también están cubiertas: la Rule 504(b)(3) incorpora los estándares de la Rule 506(d) y la obligación de divulgación de la Rule 506(e). Consulta qué es la Regulation D para ver cómo encajan las reglas.
¿Mi administrador de la propiedad cuenta como persona cubierta?
Solo si entra en una categoría cubierta, por ejemplo si se le paga por buscar inversionistas o es un funcionario que participa en la oferta. Un administrador que solo dirige el edificio generalmente queda fuera de la lista, pero pregunta a tu abogado.
¿Qué hago si encuentro un problema después de empezar a captar?
Avisa a tu abogado de inmediato y deja de vender hasta entender el efecto. Si aplica una excepción, como una dispensa o un aviso escrito del regulador, es una pregunta para tu abogado.
¿Presentar el Form D significa que pasé la revisión de malos actores?
No. El Form D te pide certificar que la oferta no está descalificada, pero la presentación no reemplaza tu propia indagación ni tus registros.
¿Importan los eventos anteriores a 2013?
No descalifican, pero la Rule 506(e) exige una divulgación por escrito a cada comprador con tiempo razonable antes de la venta. La falta de divulgación puede excusarse si demuestras que no sabías y, con cuidado razonable, no habrías podido saber.
¿Puede un inversionista ser una persona cubierta?
Sí, si es dueño beneficiario del 20% o más del capital con derecho a voto del emisor. Muchas unidades de inversionistas no tienen voto, así que depende de tu acuerdo operativo.
Fuentes
- 17 CFR 230.506, incluidos (d) y (e) (en inglés)
- 17 CFR 230.504 (en inglés)
- 17 CFR 230.503 (en inglés)
- Foley Hoag: la SEC adopta la descalificación de malos actores para ofertas bajo la Rule 506 (en inglés)
- SEC: resumen de la Rule 506(b) (en inglés)
- Investor.gov: ofertas bajo la Regulation D (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.