Lo que un patrocinador puede (y no puede) decir en videos y publicaciones sobre un proyecto inmobiliario

Cuando un patrocinador con seguidores habla de un proyecto inmobiliario activo, el video, la publicación y el pie de foto pasan a formar parte de la oferta. Tienen que ser exactos y no engañosos, deben divulgar cómo te pagan, y no pueden prometer rendimientos ni esconder el riesgo. Además, la promoción pública requiere la Rule 506(c).

Si eres el patrocinador, creamos DoorRaise alrededor de ese camino, y el resto de esta publicación trata sobre la redacción.

¿Qué reglas gobiernan lo que dices?

Se aplican tres capas: la exención que elegiste, las reglas antifraude y la regla de promoción pagada. Cada una responde una pregunta distinta.

Primero, la exención. La Rule 502(c) prohíbe la solicitación general a menos que la exención la permita, y la Rule 506(c) es la que la permite, si todos los compradores son acreditados y están verificados. Consulta qué es la solicitación general y la Rule 506(c) para patrocinadores con seguidores.

Segundo, el antifraude. La Rule 10b-5 prohíbe hacer una declaración falsa de un hecho relevante, u omitir un hecho relevante necesario para que las declaraciones hechas no sean engañosas. Se aplica también a las colocaciones privadas.

Tercero, la promoción pagada. La Section 17(b) prohíbe publicar una comunicación que describa un valor a cambio de una contraprestación recibida o por recibir de un emisor, un suscriptor (underwriter) o un intermediario (dealer), sin divulgar por completo que se recibió esa contraprestación y su monto. Es una parte del panorama más amplio de cumplimiento de la sindicación inmobiliaria.

¿Qué sí y qué no debes decir?

Describe la propiedad y el plan, indica para quién es el proyecto y enlaza los términos completos. No prometas rendimientos ni escondas un interés financiero. La tabla de abajo lo convierte en hábitos.

Investor.gov dice que las promesas de altos rendimientos con poco o ningún riesgo son señales clásicas de fraude. Un lenguaje así también es lo primero que buscan los reguladores y los demandantes.

¿Cómo es un guion más seguro?

Un guion más seguro expone hechos, nombra la exención y remite a los documentos. Estos ejemplos son redacción hipotética para mostrar el contraste, no lenguaje aprobado.

Riesgoso: "Rendimientos garantizados de 15% en nuestro nuevo proyecto de apartamentos. ¡Mándame un DM para entrar antes de que se llene!"

Mejor: "Estamos comprando un edificio de 64 unidades y captando entre inversionistas acreditados bajo la Rule 506(c). Los términos, las tarifas y los riesgos están en la página del proyecto. Invertir implica riesgo, incluida la pérdida de su inversión."

Riesgoso (testimonio hipotético): "Mi último inversionista duplicó su dinero."

Mejor: Comparte solo resultados que puedas documentar, con el proyecto, las fechas y el contexto, y di que el desempeño pasado no garantiza resultados futuros. Si no puedes documentarlo, déjalo fuera.

Las versiones riesgosas comparten tres problemas: una garantía, urgencia y un resultado sin contexto. Quitar esos tres elimina la mayor parte del riesgo.

¿Tienes que divulgar que te pagan?

Sí, cuando el pago viene del emisor, de un suscriptor (underwriter) o de un intermediario (dealer) y estás publicando una comunicación sobre un valor. La Section 17(b) exige divulgar la recepción de la contraprestación y el monto.

La SEC aplicó esta regla contra una celebridad en 2022. Su orden determinó que Kim Kardashian promovió un valor cripto en Instagram y no divulgó un pago de unos $250,000, y la orden se trata en nuestra publicación sobre la responsabilidad de los influencers. Es otra clase de activo, pero la ley es la misma.

Si eres el patrocinador, tienes por definición un interés financiero en el proyecto. Di que eres el patrocinador y describe cómo te pagan, por ejemplo con tarifas o una parte de las ganancias. Si pagas a otros para que promuevan, consulta cómo pagar a quienes captan capital, porque el pago basado en transacciones plantea preguntas de registro como broker que debes resolver con tu abogado.

¿Cómo debes manejar las cifras?

Mantén los rendimientos proyectados en los documentos de la oferta con sus supuestos, y evita una sola cifra suelta en un pie de foto. Una proyección es una cadena de supuestos, y una sola cifra esconde la cadena.

Aquí va una ilustración (todas las cifras son hipotéticas). Un edificio de 64 unidades tiene un precio de $9,600,000, que son $150,000 por unidad.

Supuestos de renta: 64 unidades x $1,250 x 12 meses = $960,000 de renta potencial bruta. Con 7% de desocupación, la pérdida por desocupación es de $67,200, así que el ingreso efectivo es de $892,800. Con gastos operativos de $316,800, el ingreso operativo neto es de $576,000, una tasa de capitalización de 6.0% sobre el precio (576,000 / 9,600,000).

Ahora cambia un supuesto. Con 12% de desocupación, la pérdida es de $115,200, el ingreso es de $844,800 y el NOI es de $528,000, una tasa de capitalización de 5.5%. Un pie de foto que cite la primera cifra e ignore la segunda estaría incompleto.

¿Y los comentarios, los mensajes directos y las transmisiones en vivo?

Trátalos también como parte de la oferta, porque una respuesta en un comentario o en un mensaje directo es una comunicación sobre los valores. Unos cuantos hábitos ayudan.

• Comentarios que preguntan por rendimientos: responde con una referencia a la página del proyecto y a los documentos, no con una promesa individual.
• Mensajes directos: mantenlos consistentes con los documentos. Una promesa privada que contradice la página del proyecto es el tipo de declaración que crea riesgo.
• Transmisiones en vivo y podcasts: son más difíciles de revisar, así que usa un guion que coincida con los documentos y evita improvisar cifras.
• Ediciones y eliminaciones: borrar una publicación no deshace el hecho de que se publicó, así que guarda una copia de lo que publicaste y cuándo.

¿Cómo trató el caso Cardone las publicaciones en redes sociales?

En Pino v. Cardone Capital, el Noveno Circuito resolvió que "a person can solicit a purchase, within the meaning of the Securities Act, by promoting the sale of a security in a mass communication" (una persona puede solicitar una compra, en el sentido de la Securities Act, al promover la venta de un valor en una comunicación masiva). La opinión del 21 de diciembre de 2022 reactivó reclamaciones bajo la Section 12(a)(2) basadas en supuestas publicaciones de Instagram y YouTube sobre fondos inmobiliarios.

No decidió si alguien era responsable, y los fondos de ese caso se ofrecieron bajo la Regulation A, no bajo la Rule 506(c). El demandante alegó que las publicaciones llevaban solo una leyenda genérica y no un lenguaje de advertencia, lo cual es una alegación, no una conclusión. Tratamos el litigio en la publicación sobre la responsabilidad de los influencers.

¿Qué debes revisar antes de publicar?

Pasa cada publicación por una lista corta antes de que salga. La regla antifraude general detrás de todo esto se explica en la Rule 10b-5: lo que los patrocinadores no pueden decir a los inversionistas.

1. ¿Cada cifra coincide con los documentos de la oferta y con la página del proyecto?
2. ¿Un espectador razonable entendería los riesgos principales?
3. ¿Se divulga tu papel y cómo te pagan?
4. ¿Dice que el proyecto es solo para inversionistas acreditados y dónde encontrar los documentos?
5. ¿Un abogado de valores revisó el lenguaje de la plantilla?
6. ¿Guardaste una copia con la fecha?

Nuestra opinión

Nuestra opinión: el patrón público más seguro es aburrido a propósito. Describe la propiedad y el plan, di para quién es el proyecto, divulga tu papel y enlaza una sola página con todo lo demás.

Creemos que los patrocinadores confían demasiado en el aviso legal. Una línea de "no es asesoría financiera" en un pie de foto no corrige una promesa específica hecha en el video de arriba, así que escribe el contenido como si la leyenda no existiera.

También creemos que la señal de confianza más fuerte es decir en voz alta lo que podría salir mal. Es más fácil creerle a un patrocinador que nombra los riesgos con claridad que a uno que solo muestra victorias.

Ventajas y desventajas, y para quién no es

Una redacción cuidadosa hace el contenido menos contundente, y el contenido contundente consigue más vistas. Es un costo real, y creemos que vale la pena pagarlo en una oferta de valores.

• No es para patrocinadores que piensan presentar bajo la 506(b). Ahí no se permite la promoción pública de un proyecto activo. Consulta si los seguidores pueden invertir bajo la 506(b).
• No es para quien quiere lenguaje aprobado de una publicación de blog. Estos ejemplos no son asesoría legal, así que pide a tu abogado que revise tus propios guiones.
• No es para patrocinadores con seguidores no acreditados que quieren que entren todos. Consulta seguidores no acreditados y opciones inmobiliarias.

Errores comunes:

• Citar un rendimiento proyectado como titular.
• Miniaturas y títulos que dan a entender certeza.
• Olvidar que las ediciones, los clips y las republicaciones de otros llevan tu nombre.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre personas que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación; no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento, banco ni agente de escrow. Su revisión de promociones automática compara con las reglas de publicación las publicaciones que envías, pero no es asesoría legal, así que la redacción final le corresponde a tu abogado.

Cobramos tres tarifas fijas y nunca tomamos un porcentaje de la captación ni de las ganancias.

La tarifa inicial de $1,500, que se paga al enviar el proyecto, cubre la formación de la LLC del proyecto, documentos estandarizados y legalmente vinculantes para inversionistas, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto, el registro para las llamadas en vivo y las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada.

La tarifa de cierre de $5,000, pagada con los fondos captados y solo si el proyecto cierra, cubre las verificaciones del patrocinador, del contrato de compra, del título y del préstamo, y la presentación del Form D.

La tarifa anual de $3,500 cubre el envío del K-1 a los inversionistas mientras seas dueño de la propiedad. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del propio proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, todo incluido.

La página del proyecto da a tus publicaciones un solo lugar al cual apuntar, y los fondos van a un agente de escrow independiente indicado en el proyecto, no a ti. Tú eliges los estados donde pueden vivir tus inversionistas y pagas al costo las tarifas de aviso de esos estados junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que alguien de ese estado invierte; al terminar la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarte la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (puedes desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. Consulta los precios de tarifa fija.

¿Listo para captar capital? Crea tu página de patrocinador gratis o consulta los precios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo mostrar rendimientos proyectados en un video?

Mantén las proyecciones en los documentos de la oferta, con supuestos y riesgos al lado. Una cifra dicha frente a la cámara sin ese contexto puede tratarse después como evidencia de lo que prometiste.

¿Tengo que decir que me pagan?

Si un emisor, un suscriptor (underwriter) o un intermediario (dealer) te paga por publicar una comunicación sobre un valor, la Section 17(b) exige divulgar el pago y su monto. Los patrocinadores también deben decir que son el patrocinador y cómo les pagan.

¿Puedo usar testimonios?

Solo los que sean exactos y estén documentados, con contexto y sin escoger solo lo favorable. Pregunta a tu abogado sobre la redacción.

¿Y si alguien pregunta por rendimientos en los comentarios?

Remítelo a la página del proyecto y a los documentos de la oferta. No des promesas individualizadas en comentarios ni mensajes directos.

¿Me protege un aviso legal en el pie de foto?

Ayuda, pero no corrige una declaración engañosa en otra parte de la misma publicación. Con la Rule 10b-5 se evalúa si las declaraciones son engañosas a la luz de las circunstancias.

¿Se permite el contenido educativo sobre sindicación?

En general sí, si de verdad es educativo y se mantiene separado de una oferta activa. Cuando una publicación apunta a un proyecto activo e invita a invertir, trátala como parte de la oferta.

Fuentes

• 17 CFR 230.502: condiciones generales (en inglés)
• 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
• 15 U.S.C. 77q: transacciones interestatales fraudulentas (en inglés)
• Pino v. Cardone Capital, opinión del Noveno Circuito, 21 de diciembre de 2022 (en inglés)
• SEC: Rule 506(c) (en inglés)
• SEC: solicitación general (en inglés)
• Investor.gov: 10 señales de alerta de ofertas no registradas (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado de valores antes de promover una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.