Responsabilidad de los influencers en las captaciones inmobiliarias: lecciones de Cardone y Kardashian
Los influencers que promueven inversiones pueden tener que responder por lo que dicen. Un tribunal federal de apelaciones permitió que avanzaran los reclamos de inversionistas por publicaciones en redes sociales contra el promotor de un fondo inmobiliario, y la SEC sancionó a una celebridad por una publicación pagada sin divulgar. Si eres el patrocinador, creamos DoorRaise con escrow y una tabla de tarifas estándar por esa razón, y esta publicación se limita a lo que dicen las fuentes primarias.
¿Cuál es el riesgo de responsabilidad para un influencer?
Proviene de varias fuentes a la vez: las reglas contra el fraude, la regla de promoción pagada, las secciones de responsabilidad del vendedor de la Securities Act y el registro de corredores. Los casos de abajo muestran dónde se ha aplicado cada una, y tu propia exposición depende de tu función y de los hechos.
La Rule 10b-5 prohíbe las declaraciones falsas sobre hechos importantes y las omisiones engañosas en relación con la compra o venta de un valor. La Sección 17(b) prohíbe publicar una comunicación sobre un valor a cambio de una compensación de un emisor, suscriptor o distribuidor sin divulgar por completo la compensación y su monto.
La Sección 12(a) permite que un comprador recupere la contraprestación pagada con intereses, menos el ingreso recibido, de la persona que ofrece o vende un valor en violación de la Sección 5, o mediante una comunicación con una declaración falsa u omisión importante. Es parte de nuestra cobertura de sindicación inmobiliaria, y no es una predicción de que te demandarán.
¿Qué decidió el Noveno Circuito en Pino v. Cardone Capital?
Decidió que los inversionistas alegaron de forma plausible que Grant Cardone y Cardone Capital eran vendedores según la ley, lo que dejó avanzar dos reclamos. La opinión se emitió el 21 de diciembre de 2022.
Luis Pino demandó en su nombre y en el de una clase propuesta, alegando que publicaciones de Instagram y un video de YouTube de febrero a diciembre de 2019 solicitaron inversiones en Cardone Equity Funds V y VI y contenían declaraciones falsas u omisiones sobre rendimientos, distribuciones y apreciación. Presentó un reclamo bajo la Sección 12(a)(2) y un reclamo de persona de control bajo la Sección 15. El tribunal de distrito los había desestimado.
El tribunal sostuvo que "una persona puede solicitar una compra, en el sentido de la Securities Act, al promover la venta de un valor en una comunicación masiva". Rechazó el argumento de que la solicitud debe ser "activa y directa", y señaló que la demanda alegaba un interés financiero, incluido que Cardone Capital recibía el 35% de las ganancias de los fondos.
Tres límites importan:
- El tribunal decidió solo que las acusaciones bastaban para seguir adelante.
- La opinión no analiza la Rule 506(c), y describe los fondos como ofrecidos bajo la Regulation A.
- Las declaraciones descritas son acusaciones, no conclusiones.
¿En qué punto está ahora el caso Cardone?
Según un aviso de demanda colectiva en el caso, está en el Distrito Central de California (No. 2:20-cv-08499-JFW) y no se ha resuelto. El aviso describe la clase como las personas que compraron o adquirieron de otra forma una participación en Cardone Equity Fund V o VI mediante sus ofertas públicas.
El aviso da una fecha límite para excluirse del 14 de julio de 2026 y una fecha de juicio del 9 de marzo de 2027. Dice que "el Tribunal no ha decidido si el Demandante o los Demandados tienen razón".
También registra la postura de los demandados: niegan las acusaciones y dicen que divulgaron los beneficios y los riesgos. No tomamos postura sobre quién tiene razón, y las fechas pueden moverse, así que revisa el expediente antes de citar el caso. El Noveno Circuito también emitió una segunda opinión en el caso el 10 de junio de 2025, reportada por FindLaw, que revocó otra desestimación de los reclamos de las Secciones 12(a)(2) y 15. También sostuvo solo que la demanda planteaba reclamos plausibles.
¿Qué determinó la SEC en la orden de Kim Kardashian?
La SEC determinó que violó la Sección 17(b) al promover un valor de criptoactivos sin divulgar la compensación y su monto. La orden tiene fecha del 3 de octubre de 2022 (Release No. 33-11116), y el comunicado de prensa de la SEC lleva la misma fecha.
Según la orden, publicó en Instagram el 13 de junio de 2021 sobre los tokens EthereumMax, y EthereumMax le pagó unos $250,000 a través de un intermediario. Ella aceptó la orden sin admitir ni negar las conclusiones, salvo en cuanto a la jurisdicción. Aceptó pagar una restitución de $250,000, intereses previos a la sentencia de $10,415.35 y una multa civil de $1,000,000, un total de $1,260,415.35.
También aceptó no recibir compensación por promover un valor de criptoactivos durante tres años y seguir cooperando con la investigación de la SEC. El comunicado cita al presidente de la SEC diciendo que la ley "les exige divulgar al público cuándo y cuánto se les paga por promover la inversión en valores".
El activo era un token cripto, no un proyecto de apartamentos. La lección que sí se traslada es la ley: la promoción pagada requiere divulgar el pago y el monto.
¿Qué determinó la orden de julio de 2026 contra un corredor no registrado?
Determinó que un agente de ventas de un vendedor de pagarés inmobiliarios actuó como corredor no registrado y recibió comisiones. El agente aceptó sin admitir ni negar las conclusiones, salvo en cuanto a la jurisdicción, la materia y la orden judicial. La orden es el Release No. 105843, con fecha del 2 de julio de 2026.
Según la orden, el agente promovió los pagarés como inversiones seguras en redes sociales y en un programa de radio en español. Afirma que el esquema "captó al menos $56 millones de aproximadamente 660 inversionistas", que el agente y su equipo de ventas captaron personalmente al menos $10 millones de unos 190 de ellos, y que el vendedor y sus principales operaron un esquema Ponzi.
Al agente se le prohibió asociarse con entidades reguladas por la SEC incluidas en una lista, con derecho a solicitar su reingreso después de cinco años, y aceptó una orden judicial.
El punto no es que todo promotor pagado forme parte de un fraude. Las comisiones ligadas a las ventas generan preguntas sobre el registro de corredores. Mira cómo se puede pagar a quienes captan capital.
¿A qué prácticas apuntan los tres casos?
Cada caso apunta a un hábito sencillo. Esta tabla relaciona el riesgo con una práctica más segura, y es nuestra lectura, no un estándar legal.
| Riesgo mostrado | Práctica más segura |
|---|---|
| Afirmaciones de rendimiento en publicaciones públicas (acusaciones de Pino) | Mantén las proyecciones en los documentos de oferta con supuestos y riesgos |
| Pago sin divulgar (orden de Kardashian) | Divulga quién te paga y cuánto, cada vez |
| Comisiones por inversionista (orden de 2026) | No pagues ni aceptes pagos ligados a transacciones sin un abogado |
| Dinero de inversionistas que pasa por ti | Usa un agente de escrow independiente |
| Omitir la verificación en una captación pública | Verifica a cada inversionista bajo la 506(c) |
| Exageración y urgencia | Hechos claros y un enlace a los términos completos |
Para saber qué decir, mira qué pueden decir los influencers sobre un proyecto inmobiliario. Para el lado de la verificación, mira la Rule 506(c) para patrocinadores con seguidores.
Un ejemplo práctico de cómo funciona el cálculo de rescisión (ilustrativo)
La Sección 12(a) permite que un comprador recupere la contraprestación pagada, con intereses, menos cualquier ingreso recibido. Estos números son ilustrativos y no reflejan ningún caso. Supón que una captación tiene 20 inversionistas que pagaron $50,000 cada uno y recibieron $2,000 en distribuciones cada uno.
Antes de intereses, cada recuperación sería $50,000 - $2,000 = $48,000, y 20 x $48,000 = $960,000. Los intereses se sumarían a eso. Por eso un patrocinador no puede tratar una publicación engañosa solo como un problema de marketing: la exposición crece con el monto captado, no con la publicación.
Que un reclamo prospere depende de probar una violación y de cualquier defensa. Bajo la Sección 12(a)(2), un vendedor que demuestre que no conocía la falsedad u omisión, y que no habría podido conocerla con un cuidado razonable, no es responsable. Pregunta a tu abogado cómo aplica esto.
¿Cómo revisas tu propia exposición?
Usa una lista de verificación corta antes de publicar o aceptar un pago.
- ¿Cuál es tu función? Ser patrocinador, promotor pagado, seguidor sin pago o coinversionista plantea preguntas distintas.
- ¿Te pagan por inversionista o por dólar captado? Si es así, consulta a un abogado sobre el registro de corredores antes de empezar.
- ¿Cada número público coincide con los documentos de oferta?
- ¿Tu pago se divulga en el contenido mismo, y no solo en una página enlazada?
- ¿A dónde va el dinero de los inversionistas? Debe ir a un agente de escrow independiente, no a tu cuenta.
- ¿Guardaste lo que publicaste, con fechas?
Nuestra opinión
Nuestra opinión: la lección práctica no es "nunca publiques". Es que la publicación es evidencia, así que escríbela como si un abogado de la otra parte fuera a leerla el próximo año.
Creemos que mezclar funciones aumenta el riesgo. Un influencer que a la vez es patrocinador, promotor y quien recibe el dinero del fondo carga con el mayor riesgo, y un escrow independiente más un proceso documentado lo reducen.
También creemos que los patrocinadores deben desconfiar de quien ofrezca promover una captación por un porcentaje del capital, que es la estructura que abordó la orden de 2026. La lista de señales de alerta para inversionistas de Investor.gov dice que las personas no registradas que venden valores están detrás de muchos fraudes dirigidos a inversionistas minoristas.
Ventajas y desventajas, y para quién no es
Leer casos de cumplimiento y litigios te dice hacia dónde han presionado los reguladores y los demandantes. No te dice tus probabilidades.
- No es para quien quiera una calificación de riesgo. Los casos muestran cómo puede surgir la responsabilidad, y tu exposición depende de tus declaraciones y tu función.
- No sustituye a un abogado. Las acusaciones en un aviso de demanda colectiva no son conclusiones, y las órdenes por consentimiento no son admisiones.
- No es una razón para evitar la promoción pública. La Rule 506(c) está hecha para eso, con inversionistas acreditados y verificación.
Errores comunes:
- Tratar una leyenda o un descargo de responsabilidad como escudo para promesas específicas.
- Recibir dinero de inversionistas en tu propia cuenta "temporalmente".
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a captar capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre personas que ya confían en ellos, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Ofrece software, preparación de documentos legales, coordinación de escrow y servicios de verificación; no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento, banco ni agente de escrow. No custodiamos el dinero de los inversionistas: los fondos van a un agente de escrow independiente que se nombra en cada proyecto.
Cobramos tres tarifas fijas y nunca nos quedamos con un porcentaje de la captación ni de las ganancias.
La tarifa inicial de $1,500, que se paga al enviar el proyecto, cubre la formación de la LLC del proyecto, documentos estandarizados y legalmente vinculantes para los inversionistas, una cuenta de escrow a nombre del proyecto, la página del proyecto, el registro para la llamada en vivo y las verificaciones de acreditación de cada inversionista. El escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, está incluido: DoorRaise paga todos los cargos del agente de escrow, así que ni el proyecto ni los inversionistas pagan nada.
La tarifa de cierre de $5,000, que se paga de los fondos captados y solo si el proyecto cierra, cubre las revisiones del patrocinador, el contrato de compra, el título y el préstamo, y la presentación del Form D.
La tarifa anual de $3,500 cubre el envío del K-1 a los inversionistas mientras tengas la propiedad. La contabilidad, la declaración de impuestos y la preparación de los K-1 no están incluidas: las hace el contador del proyecto, o nuestro servicio opcional Property Books & Taxes: un precio mensual para tu proyecto, todo incluido.
Tú eliges los estados donde pueden vivir tus inversionistas y pagas las tarifas de aviso de esos estados al costo junto con la tarifa inicial. La tarifa de cada estado no es reembolsable una vez que alguien de ese estado invierte; cuando termina la captación, la tarifa de cada estado donde nadie invirtió se reembolsa automáticamente, junto con la diferencia de cualquier tarifa que haya resultado menor. El proyecto puede reembolsarte la tarifa inicial y esas tarifas al cierre (puedes desactivarlo). La tarifa de cierre de $5,000 cubre el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados. Si la captación no cierra, cada inversionista recibe su dinero de vuelta desde el escrow. Mira los precios de tarifa fija.
¿Listo para captar? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿Puede un influencer ser responsable solo por publicar sobre un proyecto?
Potencialmente. En Pino, el Noveno Circuito sostuvo que promover un valor en una comunicación masiva puede contar como solicitar una compra, lo que dejó avanzar los reclamos de los inversionistas. No decidió la responsabilidad.
¿Tengo que divulgar que me pagan?
Si un emisor, suscriptor o distribuidor te paga por publicar una comunicación que describe un valor, la Sección 17(b) exige divulgar el pago y su monto. Pregunta a un abogado cómo aplica a tu acuerdo.
¿Una oferta privada está exenta de las reglas contra el fraude?
No. Las reglas contra el fraude, incluida la Rule 10b-5, aplican a las ofertas de valores estén o no registradas.
¿Ya se resolvió el caso Cardone?
No, según el aviso de demanda colectiva que revisamos. Dice que el juicio está programado para comenzar el 9 de marzo de 2027 y que no se ha determinado ninguna responsabilidad, así que revisa el expediente para ver novedades.
¿Kim Kardashian admitió haber hecho algo indebido?
No. La orden dice que aceptó sin admitir ni negar las conclusiones, salvo en cuanto a la jurisdicción, y que las sanciones sumaron $1,260,415.35.
¿Puedo pagarle un porcentaje a un amigo por presentarme inversionistas?
El pago ligado a transacciones puede generar problemas de registro de corredores, como muestra la orden de la SEC de julio de 2026. Habla con un abogado de valores antes de aceptar cualquier arreglo así.
Fuentes
- Pino v. Cardone Capital, opinión del Noveno Circuito, 21 de diciembre de 2022 (en inglés)
- Pino v. Cardone Capital, aviso largo de la demanda colectiva (en inglés)
- Pino v. Cardone Capital, opinión del Noveno Circuito, 10 de junio de 2025 (FindLaw) (en inglés)
- SEC, orden contra Kimberly Kardashian, 3 de octubre de 2022 (en inglés)
- SEC, comunicado de prensa 2022-183 (en inglés)
- SEC, orden, Release No. 34-105843, 2 de julio de 2026 (en inglés)
- 15 U.S.C. 77q: transacciones interestatales fraudulentas (en inglés)
- 15 U.S.C. 77l: responsabilidades civiles (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5 (en inglés)
- Investor.gov: 10 señales de alerta de ofertas no registradas (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Describe órdenes de cumplimiento públicas y un aviso de demanda colectiva, y las acusaciones no son conclusiones. Habla con un abogado de valores antes de promocionar una oferta. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.