Tasas de capitalización multifamiliares vs. el Tesoro a 10 años
Las tasas de capitalización multifamiliares se comparan con el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años porque ambos son rendimientos de activos de larga duración, y la diferencia entre ellos, el diferencial, es aproximadamente el rendimiento extra que piden los compradores por tener un edificio de apartamentos en lugar de un bono del gobierno. Cuando sube el rendimiento del Tesoro y el diferencial no se reduce para absorberlo, las tasas de capitalización suben y el valor de los edificios baja. El rendimiento a 10 años fue de 5.05% el 28 de octubre de 2026, según FRED, frente a un promedio de 0.89% en 2020; el diferencial es una revisión útil de un proyecto, pero no es un pronóstico de hacia dónde van las tasas de capitalización.
Esta guía explica la comparación, da la historia del rendimiento a 10 años del Federal Reserve Bank of St. Louis, muestra en dólares cómo un cambio de tasa modifica el valor de un edificio y su capital, y explica los límites del diferencial.
¿Por qué comparar las tasas de capitalización con el Tesoro a 10 años?
Una tasa de capitalización es el ingreso operativo neto de un edificio dividido entre su precio, el rendimiento sin deuda que obtiene un comprador el primer día. Consulte qué es una buena tasa de capitalización para saber cómo juzgarla frente a ventas comparables y al costo de la deuda.
Un bono del Tesoro a 10 años paga un rendimiento fijado por el mercado de bonos, con muy poco riesgo de crédito. Un edificio de apartamentos tiene mucho más riesgo: las rentas pueden bajar, los gastos pueden subir, el techo puede fallar y no se vende en un día. Los compradores esperan que se les pague por eso, así que en la mayoría de los mercados la tasa de capitalización queda por encima del rendimiento del Tesoro. La diferencia, medida en puntos porcentuales o en puntos base (100 puntos base = 1 punto), es el diferencial.
Hay otros dos vínculos entre ambos:
- El precio de los préstamos. Los préstamos de apartamentos a tasa fija se fijan como un rendimiento del Tesoro más un margen del prestamista. La ficha de préstamos pequeños de Freddie Mac, por ejemplo, describe el índice del Tesoro como "the most volatile part of the coupon" (la parte más volátil del cupón) (Freddie Mac, en inglés). Cuando sube el Tesoro, sube la tasa del préstamo, y el comprador puede pagar menos por el mismo ingreso.
- La competencia por el capital. Cuando un bono seguro paga 5%, un edificio con una tasa de capitalización de 5% ofrece poco extra por su riesgo, así que los compradores empujan los precios a la baja o se retiran.
¿Qué ha hecho el rendimiento del Tesoro a 10 años?
FRED, el servicio de datos del Federal Reserve Bank of St. Louis, publica el rendimiento diario a 10 años como la serie DGS10 (FRED, en inglés). Promedios anuales y mensuales de esa serie:
| Periodo | Rendimiento del Tesoro a 10 años (promedio) |
|---|---|
| 2000 | 6.03% |
| 2007 | 4.63% |
| 2009 | 3.26% |
| 2012 | 1.80% |
| 2019 | 2.14% |
| 2020 | 0.89% |
| Julio de 2020 (mínimo mensual en este periodo) | 0.62% |
| 2022 | 2.95% |
| Octubre de 2023 | 4.80% |
| 2024 | 4.21% |
| 2025 | 4.29% |
| Octubre de 2026 (mes a la fecha) | 5.15% |
| 28 de octubre de 2026 (diario) | 5.05% |
El rendimiento bajó durante casi dos décadas, tocó fondo en 2020 y para 2023 su promedio anual era más de cuatro veces el de 2020. Los préstamos tomados cuando los rendimientos eran bajos ahora se refinancian a tasas mucho más altas, un riesgo que Freddie Mac señaló en su documento de enero de 2024 sobre los vencimientos multifamiliares; consulte nuestra perspectiva multifamiliar 2026.
¿Cuáles son las tasas de capitalización multifamiliares hoy?
Solo citamos tasas de capitalización de una encuesta publicada que podamos consultar y verificar, y las encuestas principales ponen sus cifras en descargas restringidas. La U.S. Cap Rate Survey H1 2026 de CBRE, publicada el 12 de agosto de 2026, dice en su página pública que "Infill multifamily is overall the most bearish subtype" (el multifamiliar urbano de relleno es en general el subtipo más pesimista) en las expectativas de los encuestados, pero sus tablas de tasas de capitalización están en el informe completo (CBRE, en inglés). Así que, en lugar de un promedio nacional, este es el método para su propio mercado:
- Busque ventas recientes de edificios similares cercanos y su NOI al momento de la venta, con un corredor o en el memorando de la oferta, y calcule usted mismo NOI / precio.
- Revise qué NOI se usó. ¿Últimos 12 meses, actual o proyectado? Una "tasa de capitalización" sobre un NOI proyectado no se compara con una sobre el NOI real.
- Reste el rendimiento actual a 10 años (de FRED) para obtener el diferencial.
- Compare el diferencial con la tasa del préstamo. Si la tasa de capitalización está por debajo de la tasa del préstamo, la deuda reduce el rendimiento en efectivo del año 1 (apalancamiento negativo).
¿Cómo cambia el valor de un edificio un movimiento de tasas?
Estas son las cuentas, con un edificio de $600,000 de NOI comprado a una tasa de capitalización de 5.75% con un préstamo del 65% del precio. Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar. Suponga que el rendimiento a 10 años es 5.05%, así que el diferencial en la compra es 5.75% - 5.05% = 0.70 puntos.
| Tasa de capitalización | Valor (NOI / tasa) | Cambio en el valor | Capital después del préstamo de $6,783,000 | Cambio en el capital |
|---|---|---|---|---|
| 5.25% (las tasas bajan 0.50) | $11,428,571 | +9.5% | $4,645,571 | +27.2% |
| 5.75% (en la compra) | $10,434,783 | sin cambio | $3,651,783 | sin cambio |
| 6.25% (las tasas suben 0.50) | $9,600,000 | -8.0% | $2,817,000 | -22.9% |
| 6.75% (las tasas suben 1.00) | $8,888,889 | -14.8% | $2,105,889 | -42.3% |
Cómo sale: $600,000 / 0.0575 = $10,434,783; el 65% de eso es un préstamo de $6,783,000 (redondeado); $600,000 / 0.0625 = $9,600,000, y $9,600,000 - $6,783,000 = $2,817,000, que es 22.9% menos que $3,651,783. El ingreso no cambió nada; solo cambió la tasa de capitalización. El apalancamiento convierte una caída de 8% en el valor en una caída de 23% en el capital.
Ahora conéctelo con el Tesoro. Si el rendimiento a 10 años subiera 0.50 puntos y el diferencial se quedara en 0.70, la tasa de capitalización pasaría de 5.75% a 6.25%, la tercera fila. Si en cambio el diferencial se redujera a 0.20 puntos, la tasa de capitalización se quedaría en 5.75%. Todo el debate cabe en una línea: si una subida de tasas cae sobre el valor o la absorbe un diferencial más delgado. Consulte supuestos de tasa de capitalización de salida para fijar la tasa de capitalización de venta.
¿Por qué el diferencial no es un pronóstico?
- La relación es débil. Las tasas de capitalización tienden a moverse con el costo del crédito, pero no punto por punto ni al mismo tiempo. Las operaciones tardan meses, y los vendedores se aferran a precios viejos.
- El crecimiento del NOI también importa. Los compradores aceptan un diferencial delgado si esperan que suban las rentas, y piden uno amplio si esperan que bajen.
- Las medidas son distintas. Una tasa de capitalización es un rendimiento corriente de una propiedad; el Tesoro es un rendimiento fijo de un bono mantenido al vencimiento. Responden a riesgos distintos.
- Lo "normal" cambia. Un diferencial que se mantuvo una década puede moverse otra década. Desconfíe de quien diga que las tasas de capitalización "deben" volver a un diferencial del pasado.
Lo que sí le dice el diferencial es cuánto colchón tiene un proyecto. Una compra con una tasa de capitalización por debajo del rendimiento a 10 años, o por debajo de la tasa del préstamo, depende de que crezca el ingreso o de que bajen las tasas. Pregunte al patrocinador de cuál de las dos, y qué pasa si no llega ninguna.
¿Qué debe preguntar un inversionista?
- ¿A qué tasa de capitalización compró, y con qué NOI?
- ¿Cuál es la tasa del préstamo, y es fija o variable? Si es variable, ¿tiene un tope de tasa? Consulte los topes de tasa de interés.
- ¿Qué tasa de capitalización de salida supone el modelo, y cómo se compara con la de compra?
- ¿Cuál es el resultado si la tasa de capitalización de salida es 0.50 o 1.00 puntos más alta?
- ¿El plan de negocios necesita que bajen las tasas?
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no valúa edificios ni predice tasas. Los patrocinadores lo usan para reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, con inversionistas acreditados verificados, y para dar a esos inversionistas una sola página del proyecto con el precio de compra, los términos del préstamo y los supuestos del patrocinador. DoorRaise forma la LLC, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación en los proyectos 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Revise la tasa de capitalización y la cobertura de la deuda de un proyecto con la calculadora de proyectos de apartamentos o consulte los precios.
Preguntas frecuentes
¿Por qué se comparan las tasas de capitalización multifamiliares con el Tesoro a 10 años?
Porque el Tesoro es un rendimiento de referencia de menor riesgo, y los préstamos de apartamentos se fijan con base en él. El diferencial entre la tasa de capitalización y el rendimiento del Tesoro es aproximadamente el rendimiento extra que piden los compradores por el riesgo de tener un edificio.
¿Cuáles son las tasas de capitalización multifamiliares hoy?
Dependen del mercado, del edificio y del NOI usado. Las encuestas nacionales publican promedios en sus informes completos; para un proyecto concreto, calcule NOI / precio con ventas recientes cercanas y compárelo con el rendimiento actual a 10 años de FRED.
¿Cómo han cambiado las tasas de capitalización multifamiliares con el tiempo?
Tienden a moverse con las tasas de interés y las expectativas de los inversionistas, aunque no punto por punto. El rendimiento a 10 años, la referencia habitual, pasó de un promedio de 0.89% en 2020 a 5.05% el 28 de octubre de 2026, lo que ha subido el costo del crédito en todo el mercado.
¿Cuál es un diferencial normal entre las tasas de capitalización y el Tesoro?
No hay un normal fijo. Los diferenciales cambian con las expectativas de tasas, de crecimiento de rentas y el apetito por el riesgo. Tome cualquier diferencial "normal" como una observación histórica, no como una regla.
¿Qué pasa con el valor de los apartamentos cuando suben las tasas de interés?
Si las tasas de capitalización suben con las tasas de interés, los valores bajan aunque el ingreso se mantenga. En nuestro ejemplo, una tasa de capitalización 0.50 puntos más alta redujo el valor 8% y el capital cerca de 23%.
Fuentes
- Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED), Market Yield on U.S. Treasury Securities at 10-Year Constant Maturity (DGS10), consultado el 30 de octubre de 2026 (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, ficha Optigo Conventional Small (4/26) (en inglés)
- CBRE, U.S. Cap Rate Survey H1 2026 (12 de agosto de 2026) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión, y no es un pronóstico. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.