Perspectiva multifamiliar 2026: qué dicen los datos
Los datos oficiales de 2026 apuntan a una menor cantidad de apartamentos nuevos en camino, una ocupación más débil y tasas de interés más altas. La Oficina del Censo reportó inicios de construcción en edificios de 5 o más unidades a un ritmo anual de 349,000 en septiembre de 2026, cerca de 26% menos que un año antes; la tasa nacional de desocupación de viviendas en renta fue de 7.6% en el tercer trimestre, frente a 7.1% un año antes; y el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años fue de 5.05% el 28 de octubre de 2026. Lo que pase después es un pronóstico, y los pronósticos cambian: la forma útil de leer cualquier perspectiva multifamiliar es como una lista de escenarios de estrés para su propio proyecto, no como una predicción.
Esta guía reúne lo que dicen las fuentes primarias, con la fecha de cada cifra, lo ordena en los cuatro temas en los que se enfocan las perspectivas (oferta, rentas y desocupación, tasas y vencimientos de préstamos) y muestra cómo convertirlo en una prueba de estrés. No hacemos pronósticos del mercado.
¿Qué dicen las perspectivas publicadas sobre 2026?
Intentamos consultar las perspectivas de las propias agencias el 30 de octubre de 2026:
- Freddie Mac. La perspectiva más reciente en la página de investigación de Freddie Mac Multifamily era su 2025 Multifamily Outlook, con fecha del 8 de enero de 2025. Pronosticaba un crecimiento de rentas de 2.2% en 2025, por debajo del promedio de 2.8% de 2000 a 2023 que citaba de RealPage, y una desocupación al alza hasta 6.2%, y advertía que una desaceleración económica rápida con mucha oferta nueva generaría una "significant upward pressure on vacancy rates and downward pressure on rents" (fuerte presión al alza en la desocupación y a la baja en las rentas) (Freddie Mac, 2025 Multifamily Outlook, en inglés). No encontramos una perspectiva de 2026 en esa página, así que no citamos un pronóstico de Freddie Mac para 2026.
- Fannie Mae. Las páginas de Economic and Strategic Research de Fannie Mae devolvieron un error de acceso cuando intentamos consultarlas, así que no citamos nada de ellas. Revise el sitio de investigación de Fannie Mae para ver sus pronósticos más recientes de vivienda y multifamiliar.
- Capacidad de préstamo de las agencias. El 24 de noviembre de 2025, Freddie Mac anunció que la FHFA fijó su tope de compra de préstamos multifamiliares para 2026 en $88,000 millones, con al menos 50% de las compras designadas como orientadas a su misión (Freddie Mac, en inglés).
- Expectativas sobre tasas de capitalización. La U.S. Cap Rate Survey H1 2026 de CBRE, publicada el 12 de agosto de 2026, dice que "Infill multifamily is overall the most bearish subtype" (el multifamiliar urbano de relleno es en general el subtipo más pesimista) en sus expectativas sobre tasas de capitalización; sus cifras están en un informe descargable que no consultamos (CBRE, en inglés).
Dos lecciones de esto. Las perspectivas envejecen rápido, y un pronóstico publicado en enero de 2025 no es un pronóstico de 2026. Y cada fuente mide la desocupación de forma distinta: el 6.2% de Freddie Mac y el 7.6% de desocupación de rentas de la Oficina del Censo no son la misma medida, así que nunca los compare directamente.
¿Qué dicen los datos sobre la oferta nueva?
La construcción nueva es el tema con el que empieza toda perspectiva, porque los edificios nuevos compiten por los mismos inquilinos. La publicación de septiembre de 2026 de la Oficina del Censo (publicada el 20 de octubre de 2026) da las cifras más claras (Census Bureau, New Residential Construction, en inglés):
| Unidades en edificios de 5 o más unidades | Septiembre de 2025 | Septiembre de 2026 | Cambio |
|---|---|---|---|
| Permisos (ritmo anual) | 498,000 | 503,000 | +1.0% |
| Inicios (ritmo anual) | 471,000 | 349,000 | -25.9% (±21.5%) |
| En construcción (fin de mes) | 699,000 | 677,000 | -3.1% (±4.3%) |
| Terminadas (ritmo anual) | 426,000 | 339,000 | -20.4% (±25.9%) |
Los rangos entre paréntesis son los intervalos de confianza de 90% de la Oficina del Censo. La caída de los inicios es estadísticamente significativa; la de las terminadas no, porque su rango incluye el cero. Las cifras mensuales tienen mucho ruido: la Oficina dice que puede tomar seis meses establecer una tendencia en inicios y terminaciones. Revise también los permisos de su propio mercado; consulte investigación de mercado de apartamentos con datos gratuitos.
¿Qué dicen los datos sobre desocupación y rentas?
La Oficina del Censo reportó una tasa nacional de desocupación de viviendas en renta de 7.6% en el tercer trimestre de 2026, más que el 7.3% del segundo trimestre y el 7.1% del tercer trimestre de 2025 (Census Bureau, Housing Vacancies and Homeownership, 28 de octubre de 2026, en inglés). Esa cifra cubre toda la vivienda en renta, no solo los edificios de apartamentos, y las tasas regionales varían; consulte la desocupación de rentas del Censo por región.
Los pronósticos de crecimiento de rentas varían mucho según la fuente y el mercado, y por eso no publicamos uno. Lo que importa para un proyecto es el crecimiento de rentas de su propio modelo, año por año. Consulte supuestos de crecimiento de rentas en una proforma para saber cómo probarlos.
¿Y las tasas de interés y los vencimientos de préstamos?
Los préstamos de apartamentos se fijan con base en el rendimiento de los bonos del Tesoro más un margen. El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, de la serie DGS10 de FRED (FRED, en inglés):
| Periodo | Rendimiento del Tesoro a 10 años |
|---|---|
| Promedio de 2021 | 1.45% |
| Promedio de 2023 | 3.96% |
| Promedio de 2025 | 4.29% |
| Promedio de octubre de 2025 | 4.06% |
| Promedio de octubre de 2026 (a la fecha) | 5.15% |
| 28 de octubre de 2026 (último dato diario) | 5.05% |
Rendimientos más altos encarecen los préstamos nuevos y los refinanciamientos. Eso se conecta con el tema de los vencimientos: los préstamos tomados cuando las tasas eran bajas deben refinanciarse a las tasas de hoy. El documento de Freddie Mac de enero de 2024 sobre el riesgo de vencimiento multifamiliar señaló que las tasas más altas y unos fundamentos más lentos "may impact the ability of loans to refinance in the near term, especially among those with shorter durations or underwritten to narrow margins" (pueden afectar la capacidad de refinanciar a corto plazo, sobre todo en préstamos de plazos cortos o evaluados con márgenes estrechos) (Freddie Mac, Multifamily Maturity Risk, en inglés). Los préstamos puente de tasa variable son los más expuestos; consulte los topes de tasa de interés.
¿Cómo debe usar una perspectiva un patrocinador o un inversionista?
Convierta cada tema en un escenario malo y verifique que el proyecto lo resista. Este es un edificio ficticio con $1,000,000 de ingreso cobrado, $500,000 de gastos que suben 3% al año y $400,000 de servicio de deuda anual, probado a dos años. Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar.
| Escenario (de un tema de las perspectivas) | Ingreso del año 3 | Gastos del año 3 | NOI del año 3 | Cobertura de la deuda |
|---|---|---|---|---|
| Rentas +3% al año | $1,060,900 | $530,450 | $530,450 | 1.33x |
| Rentas estancadas (oferta nueva cerca) | $1,000,000 | $530,450 | $469,550 | 1.17x |
| Rentas -3% al año (oferta nueva más una economía débil) | $940,900 | $530,450 | $410,450 | 1.03x |
Cómo sale: $1,000,000 x 1.03 x 1.03 = $1,060,900; $500,000 x 1.03 x 1.03 = $530,450; $1,000,000 x 0.97 x 0.97 = $940,900; la cobertura es NOI / $400,000. El edificio paga sus cuentas en los tres casos, pero en el más débil casi no tiene colchón y podría no lograr refinanciar. Para refinanciar a tasas más altas, repita la misma tabla con el nuevo pago.
Una lista corta:
- Elija el escenario malo a partir de los datos, por ejemplo rentas estancadas durante dos años, una desocupación 2 puntos más alta que hoy y una tasa de refinanciamiento 1 punto por encima de la actual.
- Revise la cobertura y el flujo de efectivo en cada escenario, no solo en el caso base.
- Revise la salida: si las tasas de capitalización suben con las tasas de interés, ¿cuánto vale la venta? Consulte supuestos de tasa de capitalización de salida.
- Pregunte al patrocinador qué hará en el caso malo: reservas, una remodelación más lenta, una venta más tarde.
- No invierta en un proyecto por una perspectiva. Un buen pronóstico no arregla un mal proyecto.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no pronostica mercados ni recomienda proyectos. Permite a los patrocinadores reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, con inversionistas acreditados verificados bajo la Rule 506(b) o la 506(c), y da a los inversionistas una página del proyecto clara con los supuestos del patrocinador. DoorRaise forma la LLC, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación en los proyectos 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Los inversionistas pueden usar nuestras preguntas para hacerle a un patrocinador. Los patrocinadores pueden consultar los precios.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la perspectiva multifamiliar para 2026?
Los datos oficiales hasta octubre de 2026 muestran que los inicios de construcción de apartamentos bajaron mucho frente al año anterior, una desocupación nacional de rentas de 7.6% en el tercer trimestre de 2026 y el rendimiento del Tesoro a 10 años cerca de 5%. Los pronósticos más allá de eso varían según la fuente y cambian a menudo, así que revise la fecha de cada uno.
¿Cuál es la perspectiva multifamiliar de Fannie Mae para 2026?
No pudimos consultar las páginas de investigación de Fannie Mae al escribir esto, así que no la citamos. Su grupo de Economic and Strategic Research publica pronósticos en el sitio de Fannie Mae; anote la fecha de cualquier cifra que use.
¿Cuál es la perspectiva multifamiliar de Freddie Mac para 2026?
Cuando revisamos el 30 de octubre de 2026, la perspectiva más reciente en la página de investigación de Freddie Mac Multifamily era su 2025 Multifamily Outlook de enero de 2025. El tope de compra de Freddie Mac para 2026 se fijó en $88,000 millones.
¿El mercado de apartamentos mejora o empeora en 2026?
Los datos apuntan en ambas direcciones: menos inicios significan menos competencia futura de edificios nuevos, mientras que una mayor desocupación y tasas más altas presionan a los dueños actuales. Los resultados dependen del mercado y del edificio, así que pruebe ambas direcciones en un proyecto.
¿Debo esperar un mejor mercado para invertir?
Nadie puede anticipar el mercado de forma confiable. Juzgue cada proyecto por si funciona en los escenarios malos, no por un pronóstico.
Fuentes
- U.S. Census Bureau y HUD, New Residential Construction, septiembre de 2026 (publicado el 20 de octubre de 2026) (en inglés)
- U.S. Census Bureau, Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, tercer trimestre de 2026 (28 de octubre de 2026) (en inglés)
- Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED), Market Yield on U.S. Treasury Securities at 10-Year Constant Maturity (DGS10) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, 2025 Multifamily Outlook (8 de enero de 2025) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, Multifamily Maturity Risk (8 de enero de 2024) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, 2026 Multifamily Loan Purchase Cap (24 de noviembre de 2025) (en inglés)
- CBRE, U.S. Cap Rate Survey H1 2026 (12 de agosto de 2026) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión, y no es un pronóstico. Toda inversión puede perder dinero. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.