Sindicación de edificios de uso mixto: cómo comprar y reunir capital para apartamentos con locales comerciales

En esta página

1. ¿Un edificio de uso mixto es residencial o comercial?
2. ¿Cómo tratan los prestamistas el espacio comercial?
3. ¿En qué se diferencia la suscripción de los contratos comerciales?
4. ¿Cómo se valúa un edificio de uso mixto?
5. ¿Qué debes revisar en zonificación y seguro?
6. ¿Qué preguntarán los inversionistas?
7. ¿Cómo debe describir la oferta los locales comerciales?
8. Cómo encaja DoorRaise
9. Preguntas frecuentes

Puedes sindicar un edificio de uso mixto (apartamentos arriba, locales u oficinas en la planta baja) casi como cualquier proyecto de apartamentos, pero en realidad estás comprando dos negocios. Los apartamentos se comportan como apartamentos: muchos contratos pequeños, rotación constante, desocupación predecible. Los locales comerciales se comportan como bienes raíces comerciales: pocos contratos largos, periodos largos vacíos cuando un inquilino se va y dinero real gastado para firmar al siguiente. Los prestamistas tratan la parte comercial como un límite, los valuadores a menudo la valúan con una tasa de capitalización más alta, y los inversionistas merecen verla suscrita por separado. Si los apartamentos sostienen el proyecto y el espacio comercial es una parte modesta del ingreso, un edificio de uso mixto puede ser una buena sindicación de apartamentos. Si los locales sostienen el proyecto, estás sindicando una propiedad comercial con apartamentos agregados.

Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Cubre el financiamiento, la suscripción, la valuación, la zonificación y el seguro, y cómo describir los locales comerciales a los inversionistas. Las cifras del ejemplo son ilustrativas.

¿Un edificio de uso mixto es residencial o comercial?

Depende de quién pregunte. Para un prestamista, un edificio con locales en planta baja sigue siendo una propiedad multifamiliar mientras la parte comercial sea pequeña. Para la ciudad, está en un distrito de uso mixto o comercial con reglas para cada uso. Para el IRS, es "propiedad residencial de renta" (que se deprecia en 27.5 años) solo si al menos el 80% del ingreso bruto por rentas viene de unidades de vivienda; de lo contrario, el edificio es propiedad inmobiliaria no residencial y se deprecia en 39 años. Esa prueba puede pesar cuando los locales pagan rentas altas. Consulta ¿los edificios de apartamentos son comerciales o residenciales? para ver las tres definiciones lado a lado, y pregunta al contador del proyecto antes de prometer a los inversionistas un calendario de depreciación.

¿Cómo tratan los prestamistas el espacio comercial?

Los préstamos multifamiliares de Fannie Mae y Freddie Mac están hechos para apartamentos. Ambos permiten algo de espacio comercial en una propiedad elegible, pero limitan qué parte del área rentable neta del edificio puede ser comercial y qué parte del ingreso bruto efectivo puede venir de ella. Los límites exactos están en la guía de cada agencia y pueden cambiar, así que pide a tu corredor de préstamos o a tu prestamista las cifras vigentes para tu edificio desde el principio, antes de firmar el contrato de compra.

Lo que eso significa en la práctica:

• Parte comercial pequeña. Puede haber un préstamo de agencia, a menudo con el ingreso comercial recortado o suscrito con una desocupación mayor que la de los apartamentos.
• Parte comercial más grande. Espera un préstamo de un banco, una cooperativa de crédito, una compañía de seguros de vida o CMBS, lo que normalmente significa plazos más cortos, recurso o reservas distintas. Consulta tipos de préstamos para apartamentos para ver en qué se diferencian esos prestamistas.
• Locales comerciales vacíos al comprar. Muchos prestamistas dan poco o ningún crédito a un ingreso que todavía no existe. Planea el tamaño del préstamo solo con los apartamentos y trata los contratos comerciales firmados como potencial adicional.

Los prestamistas también piden los contratos comerciales, los certificados de estoppel de los inquilinos y a veces un acuerdo de subordinación, no perturbación y reconocimiento (SNDA) de cada inquilino comercial. Inclúyelo en tu calendario de cierre.

¿En qué se diferencia la suscripción de los contratos comerciales?

Tipo de contrato: NNN o bruto

En un contrato triple neto (NNN), el inquilino paga su parte de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento de áreas comunes (CAM) además de la renta base. En un contrato bruto, el dueño paga esos costos con la renta. Muchos edificios pequeños de uso mixto tienen contratos brutos modificados, en un punto intermedio. Lee cada contrato y anota qué costos se reembolsan, si hay un tope a los aumentos de CAM y si la conciliación de cada año realmente se ha facturado. Un edificio con contratos NNN en papel y sin reembolsos en los últimos 12 meses tiene un problema de cobranza.

Desocupación y tiempo muerto

Cuando un inquilino de apartamento se va, la unidad normalmente queda vacía unas semanas. Cuando un inquilino comercial se va, el local puede quedar vacío muchos meses mientras lo promueves, negocias y lo acondicionas. Suscribe la desocupación comercial por separado de la desocupación de los apartamentos, e incluye tiempo muerto entre contratos para cada local cuyo contrato termine durante tu periodo de inversión. Consulta desocupación y pérdida por crédito para ver cómo se arman las líneas de desocupación.

Mejoras para el inquilino y comisiones de arrendamiento

Firmar un nuevo inquilino comercial normalmente cuesta dinero: una asignación para mejoras del inquilino (TI) para acondicionar el local y una comisión de arrendamiento para el corredor que trae al inquilino. Las renovaciones suelen costar menos, pero casi nunca nada. Presupuesta TI y comisiones para cada contrato que venza durante el periodo de inversión, ya sea como una reserva anual o como una suma única en el año en que termina el contrato.

Crédito del inquilino y vencimiento de contratos

Una cadena regional no es el mismo crédito que un restaurante nuevo dirigido por un dueño primerizo. Revisa la solidez financiera del inquilino, si hay una garantía personal, cuánto tiempo lleva operando ahí y si ha pagado la renta a tiempo. Luego arma un calendario de vencimientos: cada contrato comercial, su fecha de vencimiento y sus opciones de renovación. Si dos de tres locales vencen el mismo año, ese año tiene un riesgo real.

¿Cómo se valúa un edificio de uso mixto?

Valúa por separado los dos flujos de ingreso. El ingreso de apartamentos y el ingreso comercial se negocian a distintas tasas de capitalización en la mayoría de los mercados, y el ingreso comercial a menudo tiene una tasa más alta porque es más irregular y cuesta más volver a arrendarlo. Usa evidencia de mercado para cada tasa (opiniones de corredores, avalúos, ventas recientes). Consulta cómo calcular la tasa de capitalización.

Ejemplo ilustrativo. Un edificio tiene 20 apartamentos y 3 locales en planta baja. Las cifras son un ejemplo, no datos de mercado.

Aplicar la tasa de apartamentos de 6.00% a todo el NOI de $510,000 daría $8,500,000, es decir, $300,000 más que la suma de las partes. Esa diferencia es la forma en que a los vendedores de edificios de uso mixto se les paga de más. Corre un segundo caso con un local vacío durante un año más TI y comisiones para volver a arrendarlo, y mira cómo se sostienen el valor y la cobertura del préstamo.

¿Qué debes revisar en zonificación y seguro?

• Zonificación. Confirma que el uso comercial esté permitido en ese distrito y en ese piso. Un cambio de uso (por ejemplo, de oficina a restaurante) puede requerir aprobación de la ciudad, estacionamiento o un nuevo certificado de ocupación. Si la mezcla actual está protegida por derechos adquiridos, lee zonificación no conforme legal para saber qué pasa después de un siniestro.
• Seguro. Un restaurante con equipo de cocina, un gimnasio o una tintorería elevan el perfil de riesgo y la prima de la propiedad. Pide a tu corredor de seguros que cotice con los usos reales de los inquilinos, y exige que cada inquilino comercial tenga un seguro de responsabilidad civil que nombre al dueño como asegurado adicional.
• Ambiental. Usos pasados o actuales como tintorería o taller mecánico son motivo para pedir una evaluación ambiental del sitio Fase I. La mayoría de los prestamistas la exige de todos modos.
• Estoppels. Obtén certificados de estoppel firmados por cada inquilino comercial que confirmen renta, plazo, depósitos y cualquier incumplimiento. Consulta certificados de estoppel.

¿Qué preguntarán los inversionistas?

Espera que los inversionistas acreditados pregunten:

1. ¿Qué parte del ingreso viene de los locales comerciales, y qué pasa con el flujo de efectivo si están vacíos?
2. ¿Cuándo vence cada contrato comercial, y hay opciones de renovación?
3. ¿Quiénes son los inquilinos y qué tan sólido es su crédito?
4. ¿Qué tasa de capitalización usaste para el ingreso comercial en la compra y en la venta?
5. ¿Cuánto está reservado para TI y comisiones de arrendamiento?
6. ¿El préstamo depende del ingreso comercial?

Ten las respuestas por escrito antes de abrir la captación.

¿Cómo debe describir la oferta los locales comerciales?

Describe la propiedad como lo que es: "un edificio de 20 apartamentos con 3 locales comerciales en planta baja". En el plan de negocios y la proyección financiera (pro forma), muestra la renta comercial, los reembolsos, la desocupación y las reservas para TI y comisiones como líneas propias. Incluye una tabla corta de resumen de contratos (inquilino, tamaño, renta, tipo de contrato, vencimiento, opciones). En los factores de riesgo, agrega los riesgos específicos: el tiempo y el costo de volver a arrendar, la concentración en pocos inquilinos, el efecto de la desocupación comercial en el préstamo y cualquier tema de zonificación o depreciación. Los inversionistas que ven el riesgo comercial explicado están en mejor posición para juzgar el proyecto, y tú quedas mejor protegido que si lo escondes.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, incluidos edificios de apartamentos con algo de espacio comercial en planta baja, y se encarga del lado de los inversionistas después del cierre: distribuciones trimestrales desde la cuenta bancaria del proyecto, actualizaciones a inversionistas y entrega de K-1. El contador del proyecto prepara los K-1; DoorRaise los entrega. DoorRaise también forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. Los patrocinadores también pueden agregar el servicio opcional Property Books & Taxes para la contabilidad del proyecto. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra. Un edificio que es principalmente comercial o de oficinas queda fuera de lo que DoorRaise apoya.

Revisa los números combinados con la calculadora gratuita de tasa de capitalización y DSCR.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac para un edificio de uso mixto?

Muchas veces sí, si el espacio comercial y el ingreso comercial se mantienen dentro de los límites de cada agencia. Pide a un prestamista los límites vigentes para tu edificio desde el principio.

¿Debo usar una sola tasa de capitalización para todo el edificio?

No. Valúa por separado el ingreso de apartamentos y el ingreso comercial, con tasas de mercado para cada uno. Una sola tasa de apartamentos sobre todo el ingreso normalmente sobrestima el valor.

¿Cuánta desocupación debo usar para los locales comerciales?

Más que para los apartamentos, e incluye tiempo muerto más TI y comisiones de arrendamiento para cada contrato que termine durante el periodo de inversión. Básala en evidencia local de arrendamiento, no en una regla general.

¿El ingreso comercial cambia el periodo de depreciación?

Puede cambiarlo. Si menos del 80% del ingreso bruto por rentas viene de unidades de vivienda, el edificio en general se deprecia en 39 años en lugar de 27.5. Pregunta al contador del proyecto.

¿Qué es un contrato NNN?

Un contrato en el que el inquilino paga su parte de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento de áreas comunes además de la renta base.

Fuentes

• 26 U.S.C. 168, Accelerated cost recovery system (Cornell LII) (en inglés)
• IRS Publication 946, How To Depreciate Property (en inglés)
• Fannie Mae, Multifamily fixed-rate mortgage loans (en inglés)
• Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las cifras del ejemplo son ilustrativas. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.