Desocupación y pérdida por crédito en el análisis de apartamentos: cómo elegir el número
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La desocupación y pérdida por crédito es la línea de una proyección (pro forma) de apartamentos que resta de la renta bruta potencial la renta que el edificio no va a cobrar. Tiene cuatro partes: la desocupación física (unidades vacías), las concesiones (rentas gratis y descuentos), las cuentas incobrables (renta facturada que nunca se paga) y las unidades sin ingreso (unidades modelo, de oficina o de empleados). Elige cada una con los últimos 12 meses del propio edificio y el mercado local, no con una regla general fija. En un edificio con $1,200,000 de renta bruta potencial, cada punto porcentual del supuesto vale $12,000 de ingreso operativo neto, o unos $171,000 de valor con una tasa de capitalización de 7%.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Muestra cómo armar la línea, de dónde sale cada parte y cómo la tratan los prestamistas. Las cifras son de noviembre de 2026.
¿Qué entra en la línea?
| Parte | Qué es | Dónde encontrarla |
|---|---|---|
| Desocupación física | Renta perdida en unidades vacías | Relación de rentas (unidades vacías) y la línea de desocupación del T12 |
| Concesiones | Meses gratis, promociones de mudanza, descuentos | Línea de concesiones del T12; contratos con renta gratis |
| Cuentas incobrables (pérdida por crédito) | Renta facturada y dada de baja | Línea de cuentas incobrables del T12; reporte de morosidad |
| Unidades sin ingreso | Unidades modelo, de oficina y de empleados que no pagan renta | Relación de rentas |
En conjunto forman la desocupación económica, la parte de la renta bruta potencial que el edificio no cobra; consulta ocupación económica y física. La diferencia entre la renta de contrato y la del mercado en unidades ocupadas (loss to lease) suele ser otra línea; consulta loss to lease.
Un ejemplo resuelto
Un edificio de 40 unidades tiene $1,200,000 de renta bruta potencial. Las cifras son un ejemplo.
| Parte | Supuesto | Monto |
|---|---|---|
| Desocupación física | 5.0% | $60,000 |
| Concesiones | 1.0% | $12,000 |
| Cuentas incobrables | 1.5% | $18,000 |
| Unidades sin ingreso (1 unidad modelo de 40) | 2.5% | $30,000 |
| Total de desocupación y pérdida por crédito | 10.0% | $120,000 |
Una proyección que muestre una sola línea de "5% de desocupación" aquí sobrestimaría el ingreso en $60,000 al año, unos $857,000 de valor con una tasa de capitalización de 7%. La diferencia no es la desocupación física; son las otras tres partes, que un porcentaje fijo esconde.
¿Cómo elegir cada número?
- Desocupación física. Promedia la desocupación mensual del edificio durante el T12 y compárala con la tasa de desocupación del mercado y con edificios comparables. Si el edificio estuvo por debajo del mercado porque las rentas eran bajas, espera que la desocupación suba hacia la del mercado cuando subas las rentas.
- Concesiones. Usa lo que muestra el T12 y lo que ofrecen ahora los edificios comparables. Las concesiones suben cuando abre oferta nueva cerca. Consulta renta efectiva neta y concesiones.
- Cuentas incobrables. Usa el T12 y luego revisa el reporte de morosidad para ver los saldos que aún no se han dado de baja. Un vendedor puede hacer que el T12 se vea limpio si no da de baja saldos viejos.
- Unidades sin ingreso. Cuéntalas en la relación de rentas y decide si las vas a conservar.
Revisa la desocupación del mercado con datos públicos; consulta fuentes gratuitas de investigación de mercado y la desocupación de rentas por región.
¿Cómo tratan los prestamistas la desocupación?
Los prestamistas calculan su propia desocupación y pérdida por crédito. Las guías de las agencias les indican que revisen el desempeño real de la propiedad y el mercado, y es común que apliquen la mayor entre la cifra real y un mínimo que ellos fijan. Ese mínimo varía según el prestamista y el programa, así que pídelo por escrito desde el principio: una desocupación más alta del prestamista significa un NOI evaluado más bajo y, con frecuencia, un préstamo más pequeño. Consulta cómo dimensionan los prestamistas un préstamo para apartamentos.
¿Y la desocupación durante una renovación?
Un plan de valor agregado saca unidades de circulación para renovarlas. Modela esas unidades como vacías mes por mes mientras dura la obra, más las semanas para rentarlas después, en lugar de subir la desocupación promedio de todo el año. Luego comprueba que las reservas y el periodo de solo intereses del préstamo sostengan al edificio durante la caída. Consulta presupuesto de renovación de valor agregado por unidad y ocupación de equilibrio.
¿Qué deben preguntar los inversionistas?
- ¿Cómo se arma la línea de desocupación y pérdida por crédito, parte por parte?
- ¿Cómo se compara con el T12 del edificio y con el mercado?
- ¿Qué desocupación usó el prestamista?
- ¿Qué pasa con las distribuciones si la desocupación económica es 3 puntos más alta que en el plan? Consulta el análisis de sensibilidad.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. El patrocinador ingresa algunas cifras del proyecto y DoorRaise calcula las proyecciones en la página del proyecto, incluido el ingreso después de la desocupación. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales por defecto. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Prueba tu supuesto de desocupación en la calculadora gratuita de cap rate y DSCR y luego empieza tu proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué tasa de desocupación debo usar al analizar apartamentos?
Arma la tasa con los últimos 12 meses del edificio y el mercado local, parte por parte: desocupación física, concesiones, cuentas incobrables y unidades sin ingreso. Un porcentaje fijo suele quedarse corto en el total.
¿Qué es la pérdida por crédito en bienes raíces?
La pérdida por crédito, o cuentas incobrables, es la renta que se facturó pero nunca se va a cobrar, y que normalmente se da de baja cuando un inquilino se va debiendo dinero.
¿La desocupación y pérdida por crédito es lo mismo que la desocupación económica?
Es parecida. La desocupación económica es toda la renta que no se cobra: la desocupación y pérdida por crédito, más las concesiones y las unidades sin ingreso y, según algunas definiciones, el loss to lease. Indica qué partes incluye tu línea.
¿Los prestamistas usan la tasa de desocupación del vendedor?
Normalmente no. Los prestamistas calculan su propia cifra, que suele ser la mayor entre la desocupación real de la propiedad y un mínimo que ellos fijan.
¿Cuánto cambia el valor un punto de desocupación?
Un punto de la renta bruta potencial, dividido entre la tasa de capitalización. Con $1,200,000 de renta bruta potencial y una tasa de capitalización de 7%, un punto son $12,000 de NOI y unos $171,000 de valor.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)
- U.S. Census Bureau, Housing Vacancies and Homeownership (CPS/HVS) (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El edificio del ejemplo y sus cifras son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.