Renta neta efectiva y concesiones: cómo analizar la renta gratis en un proyecto de apartamentos
En esta página
- ¿Cómo se calcula la renta neta efectiva?
- ¿Por qué la renta nominal exagera los ingresos?
- ¿Dónde aparecen las concesiones en los documentos del vendedor?
- Un ejemplo: lo que te cuesta la concesión
- ¿Cómo se analizan las concesiones después de comprar?
- ¿Cómo tratan las concesiones los prestamistas y los valuadores?
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
La renta neta efectiva es la renta mensual promedio que un inquilino paga de verdad después de que las concesiones (meses gratis, primeros meses con descuento o créditos al mudarse) se reparten en todo el contrato. La fórmula es: (renta nominal mensual x meses del contrato, menos el valor de las concesiones) / meses del contrato. Un apartamento de $1,500 con contrato de 12 meses y un mes gratis tiene una renta neta efectiva de $1,375. Analiza el proyecto con la renta neta efectiva, no con la renta nominal de la relación de rentas.
Esta guía muestra el cálculo, dónde se esconden las concesiones en los documentos del vendedor y cómo planear que desaparezcan después de comprar. Si los documentos son nuevos para ti, lee primero lo básico de la relación de rentas y el T12.
¿Cómo se calcula la renta neta efectiva?
Suma lo que paga el inquilino durante el contrato y divide entre el número de meses.
Renta neta efectiva = (renta nominal x meses del contrato - total de concesiones) / meses del contrato
| Contrato (cifras ficticias) | Renta nominal | Concesión | Renta neta efectiva | Baja frente a la nominal |
|---|---|---|---|---|
| 12 meses, 1 mes gratis | $1,500 | $1,500 | $1,375 | 8.3% |
| 12 meses, 6 semanas gratis | $1,500 | $2,077 | $1,327 | 11.5% |
| 13 meses, 1 mes gratis | $1,500 | $1,500 | $1,385 | 7.7% |
| 12 meses, crédito de $500 al mudarse | $1,500 | $500 | $1,458 | 2.8% |
Aquí, seis semanas de renta gratis valen $1,500 x 12 / 52 x 6, o alrededor de $2,077. Cualquier incentivo que no sea renta (una tarjeta de regalo, cuotas que dejas de cobrar) también cuenta si le cuesta dinero al dueño.
¿Por qué la renta nominal exagera los ingresos?
Muchos dueños prefieren una concesión a bajar la renta nominal. La renta nominal es el punto de partida para las renovaciones, sostiene la "renta de mercado" del edificio en su publicidad y puede hacer que la relación de rentas se vea más fuerte ante un comprador o un valuador. El costo es ingreso real, y aparece en los libros, no en la relación de rentas.
Esa diferencia te afecta dos veces. Baja el ingreso que estás comprando y, si valúas el edificio con la renta nominal, sube el precio que te parece justo.
¿Dónde aparecen las concesiones en los documentos del vendedor?
- Relación de rentas. Normalmente muestra la renta nominal por unidad. Algunas tienen una columna de concesiones o una nota en la unidad. Pide el expediente del contrato de cada unidad rentada en los últimos 12 meses.
- T12. A menudo hay una línea llamada "concessions" o "rent concessions" como número negativo debajo de los ingresos por renta. Algunos operadores la restan dentro de la renta bruta, así que compara el total de la relación de rentas con la línea de renta del T12 mes por mes.
- Contratos. El contrato o un anexo dice cuál es el mes gratis o el crédito. Una auditoría de contratos encuentra concesiones que la relación de rentas no muestra.
- Publicidad. Revisa los anuncios y letreros del propio edificio. "Primer mes gratis" en el letrero es un dato que puedes usar en tu oferta.
Un ejemplo: lo que te cuesta la concesión
El edificio de abajo usa cifras ficticias para mostrar el cálculo. Tiene 60 unidades con una renta nominal promedio de $1,400. En los últimos 12 meses se firmaron 30 contratos con un mes gratis.
- Renta nominal en la relación de rentas: 60 x $1,400 x 12 = $1,008,000 al año.
- Concesiones en el T12: 30 x $1,400 = $42,000.
- Si compras y el mercado sigue pidiendo un mes gratis, y más o menos la mitad de las unidades se renuevan o cambian de inquilino cada año, sigues dando alrededor de $42,000 al año.
- Con una tasa de capitalización de 6.5%, $42,000 de NOI perdido valen alrededor de $646,000 de precio.
Si en cambio supones que las concesiones se acaban el primer día, tu proyección queda $42,000 arriba desde el inicio.
¿Cómo se analizan las concesiones después de comprar?
- Empieza con la renta neta efectiva. Reconstruye el ingreso del primer año con los contratos reales, sin las concesiones.
- Revisa la zona. Si hay edificios nuevos cerca llenando sus unidades, suelen dar meses gratis, y los edificios más viejos los igualan. Pregunta a administradores de propiedades y corredores de la zona qué se está ofreciendo ahora, y revisa los anuncios cercanos. Mira las rentas comparables de un proyecto.
- Que desaparezcan despacio. Una concesión termina solo cuando ese inquilino renueva o un inquilino nuevo firma sin ella. Con contratos repartidos en el año, supón que desaparecen por etapas en 12 a 24 meses, no de golpe.
- Prevé el golpe de la renovación. Un inquilino que pasa de $1,375 efectivos a $1,500 nominales al renovar ve un aumento de 9%. Algunos se irán, lo que suma costo de rotación y desocupación.
- Separa las concesiones de la pérdida por contrato. Las concesiones son descuentos sobre la renta nominal; la pérdida por contrato (loss to lease) es la diferencia entre las rentas vigentes y las de mercado. No cuentes la misma diferencia dos veces.
- Muéstralo a los inversionistas. Pon la renta neta efectiva y el plan para que desaparezcan las concesiones en el resumen del proyecto, para que se puedan revisar tus supuestos de crecimiento de la renta.
¿Cómo tratan las concesiones los prestamistas y los valuadores?
Los prestamistas calculan el préstamo con el ingreso que esperan que el edificio conserve. Espera que el prestamista y el valuador revisen las concesiones en el T12 y en el mercado, y que recorten el ingreso cuando las concesiones son comunes. Pregunta pronto a tu prestamista cómo las va a tratar, porque cambia el monto del préstamo y cuánto capital necesitas captar. Mira los préstamos por DSCR.
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la renta nominal y la renta neta efectiva?
La renta nominal es la renta mensual escrita en el contrato. La renta neta efectiva reparte las concesiones en todo el contrato, así que es el promedio que un inquilino paga de verdad cada mes.
¿Las concesiones cuentan como desocupación?
No. La desocupación es ingreso perdido por unidades vacías; las concesiones son ingreso al que renuncias en unidades ocupadas. Muéstralas en líneas separadas para ver cómo se mueve cada una.
¿Debo dar concesiones después de comprar?
A veces. Una concesión corta puede llenar unidades más rápido durante una remodelación o en un mercado débil. Decide si te cuesta menos una renta nominal más baja o una concesión única durante la estancia esperada del inquilino, y sigue las dos en tus reportes.
¿Cuánto tardan en desaparecer las concesiones?
Solo tan rápido como cambian los contratos. Con contratos de 12 meses repartidos en el año, que desaparezcan por completo toma al menos un año, y más si el mercado sigue esperando renta gratis.
Siguiente paso: revisa tus supuestos de desocupación y cuentas incobrables en la ocupación económica frente a la física.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily (en inglés)
- U.S. Census Bureau, Rental Vacancy and Homeownership (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría de inversión, legal ni fiscal. Los ejemplos usan cifras ficticias para mostrar el cálculo. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.