¿Qué es el ingreso bruto efectivo (EGI) de un edificio de apartamentos?
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El ingreso bruto efectivo (effective gross income, EGI) es el ingreso que un edificio de apartamentos espera cobrar en un año después de sus pérdidas, más sus otros ingresos: la renta bruta potencial, menos la pérdida por contrato, la desocupación, las concesiones y las rentas incobrables, más ingresos como reembolsos de servicios, estacionamiento y cargos. Está entre la renta bruta potencial y el ingreso operativo neto en un estado de operación.
Un ejemplo con cifras ficticias
| Línea | Monto |
|---|---|
| Renta bruta potencial (40 unidades) | $624,000 |
| Pérdida por contrato (2%) | −$12,480 |
| Desocupación (5%) | −$31,200 |
| Concesiones (1%) | −$6,240 |
| Incobrables (1%) | −$6,240 |
| Ingreso neto por rentas | $567,840 |
| Otros ingresos (reembolsos de servicios, cargos, estacionamiento) | $36,000 |
| Ingreso bruto efectivo | $603,840 |
Si los gastos operativos son de $270,000, el ingreso operativo neto es de $333,840.
¿De dónde sale cada resta?
- Pérdida por contrato: la diferencia entre la renta de mercado y la renta de los contratos actuales. Consulta la pérdida por contrato.
- Desocupación e incobrables: unidades vacías y renta facturada que no se pagó. Consulta desocupación y pérdida de crédito.
- Concesiones: renta gratis o descuentos para firmar contratos. Consulta renta neta efectiva y concesiones.
- Otros ingresos: facturación de servicios, cargos, estacionamiento y lavandería. Consulta otros ingresos en el análisis y RUBS.
¿Qué debes revisar en el EGI de un vendedor?
Compara la desocupación y los incobrables que usa con los cobros reales de los últimos doce meses, revisa que los otros ingresos sean recurrentes y no de una sola vez, y asegúrate de que se resten las concesiones que todavía se dan. Consulta la relación de rentas (rent roll) y el T12.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios.
Preguntas frecuentes
¿El EGI es lo mismo que los ingresos?
Casi. El EGI es el ingreso esperado para el análisis; el ingreso real del T12 es lo que se cobró.
¿El EGI incluye reembolsos de servicios?
Sí, como otros ingresos, mientras el costo del servicio sigue en los gastos operativos.
¿Qué sigue después del EGI?
Los gastos operativos, que dan el ingreso operativo neto.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio CPA y tu propio abogado sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.