Otros ingresos en el análisis de apartamentos: qué contar
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Los otros ingresos son lo que gana un edificio de apartamentos además de la renta base, como lavandería, estacionamiento, bodegas, renta por mascotas, reembolsos de servicios y cuotas. Al analizar un edificio, cuente solo los conceptos que se repiten, que aparecen en el T-12 y en los depósitos bancarios, y que son legales y probablemente continuarán con el nuevo dueño. Los otros ingresos se capitalizan en el valor igual que la renta, así que un vendedor que suma un ingreso único puede subir el precio que parecen sostener las cifras. Se espera que los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise muestren cómo construyeron este renglón.
Esta publicación lista las fuentes comunes, los conceptos que hay que quitar, un ejemplo hipotético y qué verificar. Es parte de nuestra guía del ingreso operativo neto.
¿Qué cuenta como otros ingresos?
- Lavandería y máquinas expendedoras
- Estacionamiento, garajes y bodegas
- Renta y cuotas por mascotas
- Reembolsos de servicios y facturación proporcional de servicios
- Cargos por pago tardío, cuotas de solicitud y otras cuotas administrativas
- Contratos colectivos de cable o internet
- Arrendamientos de antenas o de espectaculares
- Depósitos retenidos y cuotas por terminación anticipada del contrato
¿Qué se debe quitar?
- Ingresos únicos, como indemnizaciones de seguros, acuerdos legales y la venta de equipo.
- Cuotas que no están permitidas, o pueden estar restringidas, en el estado o la ciudad de la propiedad.
- Ingresos de un contrato que termina con la venta, como un acuerdo de servicio colectivo que el comprador no asumirá.
- Cargos por pago tardío en un nivel insostenible. Si son altos porque muchos inquilinos pagan tarde, esos mismos inquilinos pueden ser un problema de morosidad.
- Todo lo que no aparezca en los depósitos bancarios.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Un edificio de 60 unidades con renta de mercado de $1,150 por unidad tiene una renta bruta potencial de $828,000 al año.
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Lavandería | $6,000 |
| Estacionamiento | $9,000 |
| Renta por mascotas (15 mascotas x $35 x 12) | $6,300 |
| Cuotas de solicitud y de pago tardío | $7,000 |
| Bodegas | $2,400 |
| Total de otros ingresos | $30,700 |
| Por unidad al mes | cerca de $42.64 |
| Parte de la renta bruta potencial | cerca de 3.7% |
A una tasa de capitalización del 6.5%, $30,700 de ingreso sostienen cerca de $472,000 de valor. Si $7,000 de las cuotas no están permitidas y $9,000 de estacionamiento desaparecen porque se vende un terreno, la cifra sostenible es $14,700 y el valor baja cerca de $246,000. Un supuesto equivocado en un renglón pequeño se convierte en un gran error de precio.
¿Cómo se verifican los otros ingresos?
- Compare cada renglón del T-12 con los depósitos bancarios de los mismos meses.
- Lea los contratos de renta para los términos de las cuotas y los contratos con proveedores de lavandería, estacionamiento o servicios colectivos.
- Revise las reglas locales sobre cargos por pago tardío, cuotas de solicitud y cuotas por mascotas. Los animales de servicio tienen protecciones legales aparte, y un abogado puede asesorarle.
- Pregunte si algún ingreso depende de un contrato que el comprador no conservará.
- Compare la cifra por unidad con edificios similares que pueda documentar. Vea la guía del rent roll y el T-12.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto muestra a los inversionistas sus supuestos de ingresos junto con el plan de negocios. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué son los otros ingresos en apartamentos?
Son ingresos además de la renta base, como lavandería, estacionamiento, cuotas por mascotas y cargos por pago tardío.
¿Los otros ingresos se incluyen en el NOI?
Sí. Forman parte del ingreso bruto efectivo, por eso un renglón de otros ingresos inflado pasa directo al NOI y al valor.
¿Cuántos otros ingresos debo suponer?
Use lo que respaldan el T-12 y los depósitos bancarios de la propiedad, ajustado a lo que el nuevo dueño puede continuar legalmente. No use una cifra de otro edificio.
¿Debo contar los cargos por pago tardío?
Solo en un nivel sostenible y donde estén permitidos. Los cargos tardíos altos pueden señalar un problema de cobranza.
¿Los reembolsos de servicios son otros ingresos?
A menudo se muestran como ingreso, con el costo del servicio en los gastos. Algunos modelos los netean. Compare los edificios sobre la misma base.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.