¿Qué es RUBS y cómo cambia el NOI de un proyecto de apartamentos?
RUBS, siglas de ratio utility billing system (sistema de cobro proporcional de servicios), reparte los recibos de servicios con medidor general de un edificio, como agua, drenaje y basura, entre los residentes con una fórmula, por ejemplo número de ocupantes o pies cuadrados, en lugar de medidores individuales. Lo que pagan los residentes se vuelve otro ingreso, así que el ingreso neto de operación (NOI) sube por el monto recuperado, menos la parte de las unidades vacías, la cobranza perdida y los costos de facturación. Solo funciona donde la ley estatal y local lo permite y el contrato de arrendamiento lo divulga.
RUBS es uno de los ingresos más comunes en un plan de negocios de valor agregado (value-add), y uno de los más fáciles de inflar. Esta guía explica cómo funciona, qué exigen como ejemplo las leyes de dos estados y cómo proyectarlo con un ejemplo de cifras ficticias. No es asesoría legal; la ley de arrendamiento es local.
¿Cómo funciona RUBS?
El dueño sigue pagando a la compañía de servicios por todo el edificio. Cada mes, el recibo se divide entre las unidades ocupadas con una fórmula, y la parte de cada residente se suma a sus cargos mensuales. La ley de Arizona, por ejemplo, enumera los métodos permitidos (A.R.S. 33-1314.01):
- Por inquilino (número de ocupantes)
- Por pies cuadrados habitables
- Por tipo de unidad
- Por número de salidas de agua
- Para agua y drenaje, por una medición submedida del consumo de agua caliente
- Cualquier otro método que reparta los cargos de forma justa y esté descrito en el contrato de arrendamiento
La submedición es la alternativa: un medidor en cada unidad mide el consumo real. Cuesta más instalarla, pero cobra a cada residente lo que usa. Muchos dueños usan RUBS donde los submedidores no son prácticos, como en edificios viejos con tuberías compartidas.
¿RUBS es legal en tu estado?
Depende del estado y a veces de la ciudad. Dos ejemplos muestran cómo pueden ser las reglas:
Arizona (A.R.S. 33-1314.01) permite cobrar aparte gas, agua, drenaje, recolección de basura y electricidad con submedición o RUBS. El arrendador puede recuperar los cargos que le impone el proveedor más una tarifa administrativa solo por costos administrativos reales, y el contrato debe enumerar los servicios que se cobran aparte y el monto de cualquier tarifa administrativa. El contrato debe describir el método de RUBS, y para los arrendamientos existentes el arrendador debe avisar con al menos noventa días antes de empezar.
Oregon (ORS 90.315) permite al arrendador cobrar los servicios que le facturan si un contrato de arrendamiento por escrito lo prevé. El arrendador debe facturar dentro de los 30 días siguientes a recibir el recibo del proveedor, explicar cómo se reparte el cargo entre los inquilinos e incluir una copia del recibo del proveedor u ofrecerla para revisión. En general el cargo solo puede incluir el costo facturado por el proveedor, con una excepción limitada para cable, satélite e internet.
Otros estados y ciudades tienen sus propias reglas, y algunos limitan o regulan el cobro proporcional con más rigor. En lugares con regulación de rentas, revisa cómo se tratan los cargos por servicios. Pide a un abogado local que revise el texto de tu contrato antes de empezar.
¿Cómo cambia el NOI con RUBS? Un ejemplo con cifras ficticias
Un edificio de 40 unidades paga $72,000 al año de agua, drenaje y basura, es decir $150 por unidad al mes ($72,000 / 40 / 12). El patrocinador planea cobrarlos con RUBS. Todas las cifras son ficticias.
| Línea | Monto |
|---|---|
| Costo anual de agua, drenaje y basura | $72,000 |
| Parte facturable a unidades ocupadas (95% de ocupación) | $68,400 |
| Menos cobranza perdida (3% de lo facturado) | -$2,052 |
| Cobrado a los residentes | $66,348 |
| Menos costo del servicio de facturación ($3 por unidad al mes) | -$1,440 |
| Aumento neto del NOI | $64,908 |
| Valor de ese NOI a una tasa de capitalización (cap rate) de 6.0% | $1,081,800 |
Revisa las cuentas: $72,000 x 95% = $68,400; el 3% de eso es $2,052; $68,400 - $2,052 = $66,348; 40 unidades x $3 x 12 = $1,440; $66,348 - $1,440 = $64,908; y $64,908 / 0.06 = $1,081,800.
Esa última línea explica por qué RUBS aparece en tantos planes de negocios, y por qué los inversionistas lo revisan con lupa. Cambios pequeños en los supuestos mueven mucho el valor.
¿Qué puede salir mal al proyectar RUBS?
- Ingreso desde el primer día. Los contratos actuales tal vez no permitan RUBS, y algunos estados exigen aviso antes de empezar. Introdúcelo conforme se renuevan los contratos.
- Costo total para el residente. Los inquilinos comparan el costo mensual total. Si los edificios cercanos incluyen el agua en la renta, un nuevo cargo de RUBS puede significar una renta base más baja o un crecimiento más lento. Revisa si tus rentas comparables incluyen servicios.
- Contar dos veces. No supongas aumentos completos de renta de mercado y el ingreso completo de RUBS al mismo tiempo, a menos que las comparables respalden ambos.
- Desocupación y cobranza. El dueño paga la parte de las unidades vacías, y no todos los residentes pagan todos los cargos. Consulta ocupación económica frente a ocupación física.
- Límites legales. Cobrar más del costo real, no tener el texto en el contrato o facturar tarde puede generar reembolsos o reclamos.
- Lo que opina el prestamista. Pregunta a tu prestamista cómo tratará el ingreso de RUBS que todavía no se ha cobrado al calcular el préstamo.
¿Cómo leen RUBS los inversionistas en un proyecto?
Los inversionistas revisan el T-12 para ver si ya existe RUBS, y luego tu plan para ver cuánto ingreso nuevo supones y cuándo. Muestra:
- Los costos actuales de servicios y cualquier reembolso actual, de la relación de rentas (rent roll) y el T-12
- El método de reparto y el texto del contrato que lo permite
- El arranque: cuántos contratos se renuevan cada mes y cuándo empieza RUBS en cada uno
- El ingreso neto después de desocupación, cobranza perdida y costos de facturación
- El efecto en el valor con tu tasa de capitalización
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). No fija tu plan de negocios ni revisa tus contratos de arrendamiento: si RUBS está permitido y cuánto deja les toca a ti, a tu administrador de la propiedad y a un abogado local. DoorRaise se encarga de la captación: prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en la 506(c). Los inversionistas envían su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año, sin porcentaje de la captación.
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Preguntas frecuentes
¿Qué significa RUBS?
Ratio utility billing system, un sistema de cobro proporcional de servicios. Reparte el recibo de servicios de un edificio entre los residentes con una fórmula en lugar de medidores.
¿RUBS es lo mismo que la submedición?
No. La submedición mide el consumo de cada unidad. RUBS estima la parte de cada unidad con una fórmula, como ocupantes o pies cuadrados.
¿Puedo cobrar una tarifa por manejar RUBS?
Algunos estados permiten una tarifa administrativa. Arizona, por ejemplo, la permite solo por costos administrativos reales, y el contrato debe indicar el monto.
¿Puedo empezar RUBS con los residentes actuales de inmediato?
Muchas veces no. Los contratos tal vez no lo permitan, y algunos estados exigen aviso; Arizona exige al menos noventa días para los arrendamientos existentes. Planea introducirlo poco a poco.
¿RUBS siempre sube el NOI?
Solo por lo que realmente se cobra, neto de la parte de las unidades vacías, los cargos no pagados y los costos de facturación. Si frena el crecimiento de la renta, la ganancia neta es menor.
Siguiente paso: lee cómo calcular la ocupación de equilibrio para ver cuánto depende tu proyecto de otros ingresos como RUBS.
Fuentes
- Arizona Revised Statutes 33-1314.01 (en inglés)
- Oregon Revised Statutes, capítulo 90 (ORS 90.315) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con un abogado local sobre tus contratos de arrendamiento y el cobro de servicios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.