¿Qué es la renta bruta potencial (GPR) de un edificio de apartamentos?
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La renta bruta potencial (gross potential rent, GPR) es la renta que un edificio de apartamentos cobraría en un año si cada unidad estuviera rentada a su precio de mercado los doce meses, sin desocupación, sin concesiones y sin rentas sin pagar. Es un techo, no un pronóstico: la renta que de verdad cobras siempre es menor.
¿Cómo se calcula la GPR?
Toma la renta de mercado de cada tipo de unidad, multiplícala por el número de unidades y por 12, y suma los resultados.
| Tipo de unidad | Unidades | Renta de mercado | GPR anual |
|---|---|---|---|
| 1 recámara | 20 | $1,200 | $288,000 |
| 2 recámaras | 20 | $1,400 | $336,000 |
| Total | 40 | $624,000 |
Son cifras ficticias.
¿En qué se diferencia la GPR de la renta vigente y la renta cobrada?
- Renta bruta potencial: cada unidad a renta de mercado, todo el año.
- Renta vigente (scheduled): lo que dicen los contratos actuales, para unidades ocupadas y desocupadas a su última renta. La diferencia con la GPR es la pérdida por contrato.
- Renta cobrada: lo que de verdad entró después de la desocupación y las rentas incobrables y las concesiones.
Algunos vendedores y prestamistas llaman GPR a la renta vigente. Pregunta cuál usa un pro forma antes de comparar proyectos.
¿Qué errores inflan la GPR?
- Rentas de mercado tomadas de la mejor unidad renovada y aplicadas a todas las unidades.
- Contar unidades fuera de servicio o una unidad modelo como si se rentaran.
- Usar rentas pedidas en anuncios en vez de contratos firmados. Consulta la relación de rentas (rent roll) y el T12 y ocupación económica frente a física.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios.
Preguntas frecuentes
¿La renta bruta potencial es lo mismo que el ingreso bruto?
No. El ingreso bruto suele significar lo que se cobró, más otros ingresos. La GPR es la renta máxima teórica.
¿La GPR incluye otros ingresos como estacionamiento o cargos?
No. Los otros ingresos se suman aparte cuando calculas el ingreso bruto efectivo.
¿La GPR debe usar rentas de mercado actuales o futuras?
Para el valor de hoy, las actuales. Un pro forma puede hacerlas crecer, mostrando el supuesto.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio CPA y tu propio abogado sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.