Presupuesto de renovación por unidad en valor agregado: cómo armarlo
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El presupuesto de renovación por unidad de un plan de valor agregado es el costo total de mejorar un apartamento, armado con un alcance por escrito, cotizaciones de contratistas y una línea de contingencia, y luego comparado con la renta mensual adicional que se espera de la mejora. El número que importa es el rendimiento sobre el costo: la renta anual adicional dividida entre el costo de la obra. Los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise suelen poner este presupuesto en el plan de negocios, porque los inversionistas financian la renovación y dependen de que aparezca el aumento de renta.
Esta publicación muestra cómo armar el presupuesto, cómo probar el aumento de renta y un ejemplo hipotético. Complementa nuestra guía del plan de negocios de valor agregado.
¿Cómo se arma el presupuesto?
- Inspeccione las unidades. Recorra una muestra de unidades y los sistemas del edificio. Vea las inspecciones de revisión previa.
- Escriba el alcance por categoría: pisos, pintura, gabinetes y cubiertas, accesorios, electrodomésticos, iluminación, accesorios de plomería, herrajes.
- Obtenga cotizaciones de al menos dos contratistas para el mismo alcance, por escrito.
- Agregue una línea de contingencia para sorpresas detrás de las paredes y cambios de precio.
- Agregue el tiempo muerto. Cada unidad no genera renta mientras se renueva, así que incluya la renta perdida.
- Agregue por separado las obras exteriores y de áreas comunes, pues sostienen las rentas de todo el edificio y no unidad por unidad.
- Fije el calendario. Una renovación hecha unidad por unidad cuando salen los inquilinos tarda más de lo que sugiere el plan si la rotación es lenta.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Un edificio de 50 unidades planea mejoras interiores de $8,000 por unidad y espera subir la renta $125 al mes en las unidades renovadas.
| Concepto | Por unidad |
|---|---|
| Costo del alcance según cotizaciones | $8,000 |
| Contingencia | $800 |
| Renta perdida mientras la unidad está fuera de servicio (un mes a $1,100) | $1,100 |
| Costo total por unidad | $9,900 |
| Aumento de renta ($125 x 12) | $1,500 al año |
| Rendimiento sobre el costo ($1,500 / $9,900) | cerca de 15.2% |
Para las 50 unidades, el plan cuesta $495,000 y, si cada unidad obtiene el aumento, suma $75,000 de renta anual. A una tasa de capitalización del 6.5%, $75,000 de ingreso adicional implican cerca de $1.15 millones de valor, que es el argumento del plan. Pero si el aumento es solo de $75 al mes, la renta adicional es de $900 por unidad, el rendimiento sobre el costo es de cerca del 9.1% y el valor implícito baja a cerca de $0.69 millones frente a $495,000 gastados. Si solo se renuevan el 60% de las unidades, las cifras se reducen otra vez. Muestre el caso adverso en su modelo. Vea el análisis de sensibilidad.
¿Cómo se prueba el aumento de renta?
- Busque unidades renovadas y sin renovar en el mismo mercado y compare sus rentas con rentas comparables.
- Verifique que las unidades renovadas comparables tengan los mismos acabados que usted planea.
- Recuerde que el aumento puede reducirse si bajan las rentas de mercado, y que los inquilinos actuales pueden pagar por debajo del mercado. Vea la pérdida por contrato.
- Revise las reglas de renta que limiten los aumentos. Vea las leyes de control de rentas.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto le permite explicar a los inversionistas el plan de renovación y sus supuestos. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una renovación de valor agregado por unidad?
Depende del alcance, la antigüedad del edificio, la ubicación y los acabados, así que use cotizaciones por escrito para su edificio. Cualquier cifra de un blog es solo un ejemplo.
¿Qué es el rendimiento sobre el costo?
Es el ingreso anual adicional de una renovación dividido entre su costo. Muestra lo que gana cada dólar gastado antes del financiamiento.
¿Cuánta contingencia debo incluir?
Depende de la antigüedad del edificio y de qué tan bien lo inspeccionó. Los edificios viejos con más incógnitas piden una línea mayor, y su prestamista puede exigirla.
¿Se renuevan las unidades ocupadas?
Normalmente se renuevan cuando salen los inquilinos, porque la obra necesita una unidad vacía. Eso hace que el calendario dependa de la rotación.
¿Qué pasa si el aumento de renta no aparece?
El rendimiento sobre el costo baja y también el valor implícito. Incluya un caso con un aumento menor y decida cómo respondería.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.