Análisis de sensibilidad para proyectos de apartamentos: un ejemplo
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El análisis de sensibilidad cambia uno o dos supuestos de un modelo de un proyecto de apartamentos a la vez, como la vacancia, los gastos, la tasa de capitalización de salida o la tasa de interés, y registra cómo responden el ingreso operativo neto (NOI), la cobertura del servicio de la deuda y los rendimientos. Responde una pregunta sencilla: ¿cuánto se puede equivocar el plan antes de que algo se rompa? Un patrocinador que reúne capital con DoorRaise debería poder mostrar la respuesta a los inversionistas, porque un solo caso proyectado es un pronóstico, no una promesa.
Esta publicación explica cómo hacer el análisis, qué supuestos probar primero y cómo leer una tabla de dos variables. Se apoya en el ejemplo de cómo analizar un edificio de 20 unidades.
¿Qué es el análisis de sensibilidad?
Es un conjunto de corridas de "qué pasa si" del mismo modelo. Cada corrida cambia un supuesto y todo lo demás se deriva de las fórmulas. Se diferencia de un escenario, que cambia varios supuestos juntos para contar una historia, como "recesión". Ambos sirven. El análisis de sensibilidad dice qué supuesto vigilar y los escenarios muestran cómo se desarrolla un conjunto de supuestos.
¿Qué supuestos debe probar primero?
- Vacancia y cobranza. Vea ocupación económica vs. física.
- Gastos operativos, sobre todo impuestos y seguro. Vea la revaluación del impuesto predial.
- Crecimiento de rentas. Vea los supuestos de crecimiento de rentas.
- Tasa de capitalización de salida. Vea los supuestos de tasa de salida.
- Tasa de interés, si el préstamo es variable o debe refinanciarse. Vea los topes de tasa de interés.
- Costo y calendario de renovación, en planes de valor agregado. Vea el plan de negocios de valor agregado.
Una tabla hipotética de dos variables
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo, y reutiliza el edificio inventado de 20 unidades de nuestro ejemplo de análisis: renta bruta potencial de $264,000, 3% de pérdida por contrato, 2% de concesiones y morosidad, $12,000 de otros ingresos, $107,000 de gastos operativos y servicio de la deuda anual de $111,497. La tabla varía la vacancia y los gastos operativos.
| Vacancia | Gastos base ($107,000) | Gastos +10% ($117,700) |
|---|---|---|
| 5% | NOI $142,600, DSCR 1.28 | NOI $131,900, DSCR 1.18 |
| 7% (base) | NOI $137,320, DSCR 1.23 | NOI $126,620, DSCR 1.14 |
| 10% | NOI $129,400, DSCR 1.16 | NOI $118,700, DSCR 1.06 |
| 15% | NOI $116,200, DSCR 1.04 | NOI $105,500, DSCR 0.95 |
La razón de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es el NOI dividido entre el servicio de la deuda anual. La última celda está por debajo de 1.00, lo que significa que el NOI no cubre el pago del préstamo. En este ejemplo inventado, una combinación de 15% de vacancia y 10% más de gastos es el punto de quiebre del préstamo, y un covenant del prestamista probablemente se activaría antes. Entonces preguntaría: ¿qué tan probable es una vacancia del 15% en este mercado y qué reservas o colchón de capital la cubren?
¿Cómo se leen los resultados?
- Busque la primera celda en rojo, no la peor.
- Compare el punto de quiebre con la historia. ¿Esta propiedad o este mercado ha tenido una vacancia así de alta?
- Decida qué hace el plan en el punto de quiebre: usar reservas, recortar distribuciones, pedir alivio al prestamista o aportar capital. Anótelo.
- Presente los resultados como rangos y muestre el caso adverso. Nunca presente un solo caso como pronóstico.
¿Qué herramientas debe usar?
Una hoja de cálculo con los supuestos en una pestaña y fórmulas que los lean le permite cambiar una celda y ver los resultados. La mayoría de las hojas de cálculo también tienen una función de tablas de datos para tablas de dos variables. Mantenga los supuestos etiquetados y las fórmulas visibles para que los revisores puedan seguirlas.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto le permite mostrar a los inversionistas su caso base y sus supuestos adversos, junto con los factores de riesgo. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el análisis de sensibilidad en bienes raíces?
Es probar cómo cambian los resultados de un modelo cuando cambian uno o dos supuestos, para encontrar cuáles importan más y dónde se rompe el proyecto.
¿Cuál es la diferencia entre análisis de sensibilidad y análisis de escenarios?
El análisis de sensibilidad cambia uno o dos supuestos mientras el resto queda fijo. El análisis de escenarios cambia varios juntos para describir una situación.
¿Qué debe mostrar un patrocinador a los inversionistas?
Al menos un caso base y un caso adverso con los supuestos de cada uno, identificados como proyecciones no garantizadas, y el punto de equilibrio.
¿Cuántos casos debe tener el modelo de un proyecto?
Los suficientes para mostrar los riesgos principales. Tres es lo común (base, adverso, favorable), pero el caso adverso merece más atención.
¿El análisis de sensibilidad predice rendimientos?
No. Muestra cómo responden los resultados a los supuestos. No hace que ningún resultado sea probable ni garantizado.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.