Zonificación no conforme legal en un edificio de apartamentos: qué significa para tu préstamo y tu seguro
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Un edificio de apartamentos es no conforme legal (a menudo se dice que tiene "derechos adquiridos") cuando se construyó de acuerdo con las reglas vigentes en su momento pero no cumple la zonificación actual: puede tener más unidades de las que hoy permite la densidad, menos lugares de estacionamiento de los requeridos, o retiros más pequeños o más altura de la que hoy permite el reglamento. Puede seguir operando como está. El riesgo aparece después de un incendio u otro daño grande, cuando las reglas locales quizá solo permitan reconstruir conforme a la zonificación actual, lo que puede significar menos unidades. Los prestamistas y las aseguradoras ponen precio a ese riesgo: Fannie Mae, por ejemplo, no acepta un préstamo multifamiliar sobre una propiedad con un uso no conforme legal si el edificio no pudiera reconstruirse después de un daño menor a 50%. Revisa la zonificación antes de comprometerte, no después.
Esta guía explica qué buscar, cómo lo tratan los prestamistas, el seguro que cubre la diferencia y cómo mostrarlo a los inversionistas. Forma parte de la due diligence (debida diligencia) de la propiedad.
No conforme legal frente a ilegal
| Tema | No conforme legal | Ilegal |
|---|---|---|
| Cómo pasó | Se construyó legal; la zonificación cambió después | Se construyó o convirtió sin aprobación |
| ¿Puede operar? | Sí, como está | Expuesto a sanciones y multas |
| Ejemplo típico | 24 unidades en un terreno que hoy permite 16 | Una unidad en el sótano agregada sin permiso |
| Análisis | Pon precio al riesgo de reconstrucción y al seguro | No cuentes el ingreso de las unidades ilegales |
Una unidad extra sin permiso ni certificado de ocupación no tiene derechos adquiridos. Excluye su renta de tu análisis y pide al vendedor que la regularice o la quite antes del cierre. Mira las inspecciones de due diligence de la propiedad.
¿Qué puede ser no conforme?
- Uso o densidad: más unidades por acre de las que hoy se permiten, o apartamentos en una zona que ya no los permite.
- Estacionamiento: menos lugares que la proporción actual por unidad.
- Retiros, altura, ocupación del terreno: el edificio está más cerca del límite del terreno, es más alto o cubre más del terreno de lo que hoy se permite.
- Tamaño o frente del terreno: menor que el mínimo actual.
El uso y la densidad son lo que más importa, porque deciden cuántas unidades con renta podrías reconstruir.
¿Cómo lo tratan los prestamistas?
Los prestamistas piden un reporte de zonificación (de una empresa externa que revisa el reglamento de zonificación, los permisos, los certificados de ocupación y las infracciones abiertas) o una carta de zonificación de la ciudad. Quieren saber si el edificio es conforme, no conforme legal o ilegal, y cuáles son las reglas de reconstrucción.
La Sección 301 de la Multifamily Guide de Fannie Mae pide al prestamista determinar el porcentaje de daño con el que la jurisdicción prohibiría reconstruir las construcciones a su uso y estado anteriores al siniestro, y no entregar el préstamo si ese umbral es menor a 50%. También pide una modificación a los documentos del préstamo para una propiedad no conforme legal. Otros prestamistas tienen sus propias reglas; algunos prestan menos o piden reservas o seguros adicionales. Pregunta pronto, porque la zonificación puede cambiar los términos de tu préstamo y cuánto capital captas.
¿Qué seguro cubre la diferencia?
Una póliza de propiedad estándar paga reparar o reconstruir lo que se dañó. En general no paga los costos extra que vienen de los reglamentos de construcción y la zonificación actuales. La cobertura de leyes y ordenanzas (ordinance or law) se agrega para cubrir:
- Cobertura A: el valor de la parte no dañada del edificio que te obligan a demoler.
- Cobertura B: el costo de demoler y limpiar esa parte no dañada.
- Cobertura C: el costo adicional de reconstruir según los reglamentos actuales.
No sustituye el ingreso perdido si el edificio reconstruido tiene menos unidades. Pregunta a tu corredor de seguros cómo respondería la cobertura de pérdida de ingresos, y modela el peor caso. Mira los seguros de una sindicación para patrocinadores.
Cómo revisar la zonificación antes de comprar
- Pide al vendedor los certificados de ocupación, los permisos de cualquier ampliación o conversión y cualquier carta de zonificación.
- Pide un reporte de zonificación, o solicita al departamento de planeación de la ciudad una carta de verificación de zonificación.
- Lee la sección del reglamento sobre usos y estructuras no conformes: qué umbral de daño obliga a cumplir, y si un uso no conforme se pierde después de un periodo sin uso.
- Cuenta las unidades de tres formas: lo que muestra la relación de rentas, lo que permite el certificado de ocupación y lo que permitiría la zonificación actual en una reconstrucción.
- Consigue cotizaciones de seguro con cobertura de leyes y ordenanzas antes de cerrar tu análisis.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Di en los documentos de la oferta que la propiedad es no conforme legal, cuál es la regla local de reconstrucción, qué exige el prestamista y qué seguro tienes. Si un siniestro pudiera reducir el número de unidades, inclúyelo en los factores de riesgo. Mira cómo leer un PPM.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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Preguntas frecuentes
¿Un edificio de apartamentos no conforme legal es una mala inversión?
No por sí mismo. Muchos edificios antiguos en buenas ubicaciones son no conformes. Es un riesgo al que hay que ponerle precio: reglas de reconstrucción, costo del seguro y términos del prestamista.
¿Puedo agregar unidades a un edificio no conforme legal?
Normalmente no sin aprobación, porque ampliar un uso no conforme suele estar restringido. Consulta con el departamento de planeación antes de planear unidades adicionales.
¿El seguro de título cubre problemas de zonificación?
Una póliza estándar del dueño en general excluye la zonificación. Algunos estados ofrecen un endoso de zonificación; pregunta a la compañía de títulos qué hay disponible donde está la propiedad.
¿Se puede perder la condición de no conforme?
En muchos lugares sí, si el uso no conforme se suspende por cierto tiempo, como una desocupación larga. Lee el reglamento local.
Siguiente paso: agrega la zonificación a tu lista de due diligence de una sindicación.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Guide, Section 301 (propiedades no conformes legales) (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Guide (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, de seguros ni de inversión. Las reglas de zonificación son locales. Habla con un abogado de uso de suelo, con tu prestamista y con tu corredor de seguros sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.