Cómo revisar permisos, infracciones y registro de rentas antes de comprar un edificio de apartamentos
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Antes de cerrar la compra de un edificio de apartamentos, revisa en los registros de la ciudad y el condado cinco cosas: permisos de construcción abiertos o vencidos, casos de infracciones abiertos, el registro o licencia de renta del edificio (y cualquier inspección de renta obligatoria), las inspecciones de bomberos y seguridad, y multas, recibos de servicios o contribuciones especiales sin pagar que pueden volverse gravámenes. Estos registros normalmente son públicos, muchos se pueden buscar en línea por dirección o número de parcela, y el reporte de zonificación del prestamista cubre algunos. Lo que encuentres antes del cierre lo puede arreglar el vendedor, darse como crédito o reflejarse en tu oferta. Lo que encuentres después se vuelve costo y retraso para la empresa del proyecto.
Esta lista forma parte de tu due diligence (debida diligencia), junto con las inspecciones de la propiedad. Para la zonificación en sí, mira la zonificación no conforme legal.
1. Permisos de construcción
Qué buscar: permisos abiertos, vencidos sin inspección final, o que faltan para trabajos que se ven (una unidad convertida, una terraza nueva, una caldera cambiada).
Por qué importa: un permiso abierto es un trabajo que la ciudad nunca aprobó. Las ciudades a menudo no dan permisos nuevos a una propiedad con permisos abiertos, lo que puede frenar tu remodelación. Un trabajo sin permiso quizá haya que abrirlo e inspeccionarlo, o rehacerlo.
Cómo: busca en el portal en línea del departamento de construcción por dirección y por parcela. Pide al vendedor los registros de permisos y las aprobaciones de inspección final. Compáralos con lo que encontró el reporte de condición de la propiedad.
2. Casos de infracciones
Qué buscar: casos abiertos, avisos de infracción, órdenes de reparación y el historial de quejas.
Por qué importa: los casos abiertos pueden traer multas diarias y seguir a la propiedad con un nuevo dueño. Un patrón de quejas (plagas, calefacción, fugas de agua) te habla del mantenimiento atrasado y de la relación con los residentes.
Cómo: busca en el portal de infracciones o pide los registros a la ciudad. Muchas ciudades publican un mapa en línea de los casos abiertos. Pide al vendedor todos los avisos recibidos en los últimos años.
3. Registro y licencia de renta
Qué buscar: si la ciudad exige registrar o dar licencia a los apartamentos, si este edificio está al corriente y si la ciudad hace inspecciones periódicas de renta.
Por qué importa: algunas ciudades exigen el registro antes de poder cobrar renta o presentar un desalojo, cobran cuotas por unidad e inspeccionan las unidades en ciclos. Un edificio sin registro, o atrasado con las inspecciones, puede recibir multas o un freno para rentar unidades hasta que cumpla. El registro normalmente se tiene que actualizar después de una venta.
Cómo: revisa en el sitio del departamento de vivienda o de reglamentos de la ciudad si hay un programa de registro de rentas. Pide al vendedor el registro vigente, los reportes de inspección y cualquier punto reprobado, y pon la transferencia del registro en tu lista de los primeros 90 días.
4. Bomberos y seguridad
Qué buscar: reportes de inspección de bomberos, registros de inspección y prueba de alarmas y rociadores, certificados de elevadores y cualquier infracción abierta del reglamento contra incendios.
Por qué importa: los puntos del reglamento contra incendios (sistemas de alarma, servicio de rociadores, separaciones contra fuego, salidas) suelen ser caros y urgentes. Las aseguradoras y los prestamistas preguntan por ellos.
Cómo: pide el último reporte de inspección al departamento de bomberos y al vendedor, y los contratos de servicio y reportes de prueba de los sistemas de alarma, rociadores y elevadores.
5. Multas, servicios y contribuciones especiales
Qué buscar: multas por infracciones sin pagar, recibos de agua y drenaje, cuotas de basura o drenaje pluvial, cargos por limpieza de terrenos o demolición, y contribuciones especiales por banquetas, calles u otras mejoras.
Por qué importa: en muchos lugares estos cargos pueden volverse gravámenes sobre la propiedad. Algunos se inscriben y aparecen en una búsqueda de título; otros no se inscriben de la forma usual o se adhieren después. Un comprador puede heredarlos.
Cómo: pregunta a la compañía de títulos qué búsquedas municipales pide y qué excluye su póliza. Solicita una búsqueda de gravámenes municipales o cartas de saldo donde existan. Toma las lecturas finales de servicios y transfiere las cuentas al cierre. Mira el flujo de fondos el día del cierre.
Ponlo en el contrato
- Exige que el vendedor entregue pronto en la due diligence los registros de permisos, los avisos de infracciones, el registro y los reportes de inspección.
- Exige que el vendedor cierre los permisos abiertos y corrija las infracciones abiertas antes del cierre, o que dé un crédito o una reserva en escrow con la que estés cómodo.
- Deja claro quién paga las multas y los cargos del tiempo anterior al cierre.
- Pon tu plazo de due diligence después de recibir los registros de la ciudad, no antes.
¿Qué deben ver los inversionistas?
Resume lo que encontraron las búsquedas y cómo se resolvió cada punto (arreglado, con crédito o presupuestado). Si algo sigue abierto al cierre, dilo en los documentos de la oferta con el plan y el costo.
Cómo encaja DoorRaise
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Preguntas frecuentes
¿El seguro de título cubre las infracciones?
En general no. Las pólizas de título estándar excluyen las violaciones a leyes y reglamentos salvo que se haya inscrito un aviso. Revisa las exclusiones de tu póliza y pregunta por los endosos disponibles.
¿El vendedor puede cerrar los permisos después del cierre?
Es posible, pero pierdes fuerza para negociar una vez que el edificio es tuyo. Mejor ciérralos antes del cierre, o retén dinero en escrow hasta que estén terminados.
¿El prestamista revisa permisos e infracciones?
Los prestamistas normalmente piden un reporte de zonificación que incluye las infracciones abiertas y los certificados de ocupación, pero quizá no cubra todo lo de esta lista. Haz tus propias búsquedas.
¿Cuánto tardan estas búsquedas?
Las búsquedas en línea toman minutos. Las solicitudes de registros y las búsquedas de gravámenes municipales pueden tardar días o semanas, así que empieza en cuanto se firme el contrato.
Siguiente paso: mira cómo el contrato de compra fija tus plazos en la carta de intención y el depósito en garantía.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily Guide, Section 301 (zonificación y cumplimiento de la propiedad) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily Seller/Servicer Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. Las reglas locales cambian mucho. Habla con un abogado inmobiliario local y con tu compañía de títulos sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.