Depósitos en garantía de los inquilinos al comprar un edificio de apartamentos: quién los debe y cómo se transfieren

En esta página

1. ¿Cómo se transfieren los depósitos al cierre?
2. ¿Cómo verificas los montos?
3. ¿Qué exigen los estados?
4. Después del cierre
5. Cómo encaja DoorRaise
6. Preguntas frecuentes

Cuando compras un edificio de apartamentos, normalmente te vuelves responsable de devolver el depósito en garantía de cada inquilino cuando se mude, aunque el vendedor haya cobrado ese dinero. La mayoría de los estados hace al nuevo dueño responsable de los depósitos desde el día en que adquiere el título. En Texas, por ejemplo, la sección 92.105 del Property Code hace responsable al nuevo dueño desde la fecha en que adquiere el título, le exige entregar a cada inquilino una declaración firmada que reconozca su responsabilidad por el depósito e indique el monto exacto, y mantiene responsable al dueño anterior hasta que el nuevo dueño reciba el depósito o asuma la obligación. Al cierre, el vendedor normalmente le da al comprador un crédito por el total de los depósitos en el estado de cierre. El trabajo del comprador es asegurarse de que esa cifra sea correcta antes del cierre.

Esta guía cubre cómo se transfieren los depósitos, cómo verificarlos y qué hacer después del cierre. Complementa el flujo de fondos el día del cierre y los primeros 90 días después del cierre.

¿Cómo se transfieren los depósitos al cierre?

La forma usual:

1. La relación de rentas del vendedor indica el depósito de cada unidad.
2. El contrato de compra dice que el vendedor dará al comprador un crédito por todos los depósitos de los inquilinos (y a veces por las rentas pagadas por adelantado) al cierre.
3. El estado de cierre muestra un crédito al comprador por el total, lo que reduce el efectivo que aporta el comprador.
4. Después del cierre, la empresa del proyecto guarda ese monto (en su cuenta de operación o en una cuenta separada para depósitos, según la ley del estado) y responde por cada devolución.

Los depósitos por mascotas, por llaves o por amenidades y el último mes de renta pueden tener un trato distinto según la ley estatal. Indica cada tipo por separado en el contrato.

¿Cómo verificas los montos?

• Relación de rentas frente a contratos. Compara el depósito de la relación de rentas con el depósito de cada contrato. Una auditoría de contratos detecta las diferencias.
• Estoppels de los inquilinos. Pide a los inquilinos que confirmen el monto de su depósito en certificados de estoppel. Los montos confirmados por los inquilinos son la mejor evidencia.
• Registro contable. Pide el registro de depósitos y el estado de cuenta de cualquier cuenta separada para depósitos.
• Depósitos faltantes. Si un inquilino dice que pagó un depósito que el vendedor no muestra, plantéalo antes del cierre y consigue un crédito o una indemnización.

¿Qué exigen los estados?

Las reglas cambian, así que revisa el estado de la propiedad. Temas comunes:

• Responsabilidad del sucesor. El nuevo dueño responde por devolver los depósitos, como en Texas.
• Aviso a los inquilinos. Algunos estados exigen que el nuevo dueño (o el vendedor) avise a los inquilinos de la transferencia y del monto del depósito.
• Dónde se guardan los depósitos. Algunos estados exigen una cuenta separada o en fideicomiso, a veces con intereses, y avisar a los inquilinos cuál es el banco.
• Plazos de devolución y deducciones detalladas. Las reglas sobre qué tan rápido devolver un depósito después de la mudanza, y qué detallar, aplican al nuevo dueño.

Pide a tu abogado de cierre la lista del estado y asegúrate de que tu administrador de la propiedad actualice sus formularios.

Después del cierre

• Registra el depósito de cada inquilino en los libros de la empresa del proyecto y en el sistema del administrador de la propiedad.
• Envía a los inquilinos cualquier aviso obligatorio sobre el nuevo dueño y su depósito.
• Pasa los depósitos a una cuenta que cumpla las reglas si el estado lo exige.
• Da seguimiento a las mudanzas para que las devoluciones lleguen a tiempo, porque las cuentas detalladas tardías o faltantes pueden traer multas.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow de los fondos de los inversionistas está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.

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Preguntas frecuentes

¿El comprador recibe el dinero de los depósitos en efectivo?

Normalmente el vendedor da un crédito en el estado de cierre, lo que baja el efectivo que aporta el comprador al cierre. Después, el comprador paga las devoluciones con sus propias cuentas.

¿Un nuevo dueño puede negarse a devolver un depósito que el vendedor nunca le pasó?

En general no, donde el estado hace responsable al nuevo dueño. El recurso del comprador es contra el vendedor bajo el contrato de compra, por eso importa verificar los depósitos antes del cierre.

¿Los depósitos en garantía son ingreso?

Los depósitos reembolsables en general no son ingreso por renta al recibirse, pero los depósitos que se aplican a la renta o a daños se vuelven ingreso cuando se aplican. Pregunta a tu CPA.

¿Los depósitos afectan cuánto capital captamos?

De forma indirecta. El crédito por depósitos baja el efectivo necesario al cierre, pero el proyecto también asume la obligación de devolverlos. Muchos patrocinadores guardan en reserva efectivo igual a los depósitos.

Siguiente paso: mira qué más cambia de manos al cierre en el flujo de fondos el día del cierre.

Fuentes

• Texas Property Code, sección 92.105, terminación del interés del dueño (en inglés)
• IRS Publication 527, Residential Rental Property (depósitos en garantía) (en inglés)

Esta publicación es información general, no asesoría legal ni fiscal. La ley sobre depósitos en garantía cambia según el estado y la ciudad. Habla con un abogado inmobiliario local sobre tu propiedad. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.