Auditoría de contratos de apartamentos: cómo verificar el rent roll antes del cierre
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Una auditoría de contratos comprueba que el rent roll sea verdadero. Comparas cada contrato (o una muestra) con lo que dice el rent roll, y luego comparas el rent roll con los depósitos bancarios y con los últimos doce meses de ingresos. Encuentra concesiones no registradas, fechas equivocadas, contratos que faltan y rentas facturadas pero nunca cobradas. Hazla durante la due diligence, antes de que tu depósito deje de ser reembolsable.
Las reglas y prácticas están vigentes a octubre de 2026.
¿Qué documentos necesito?
El rent roll actual, copias de los contratos y anexos, el T-12, los estados de cuenta del mismo periodo, un informe de morosidad y el registro de mudanzas. Pídelos en tu lista de solicitudes de due diligence; consulta la lista de due diligence. El periodo de due diligence de tu contrato decide cuánto tiempo tienes; consulta los plazos del contrato.
¿Qué reviso en cada contrato?
- Número de unidad, nombres de los residentes y firma.
- Fechas de inicio y fin, y si pasó a mes a mes.
- Renta mensual comparada con el rent roll.
- Depósito de garantía retenido y cargos aplicados.
- Concesiones, como meses gratis, y cómo se registran.
- Renta por mascotas, estacionamiento, servicios y otros cargos.
- Cualquier cosa inusual, como una unidad del personal o un descuento a un familiar.
Registra cada diferencia en una hoja de cálculo por unidad.
¿Cómo concilio el rent roll con el banco?
Suma la renta facturada según el rent roll de un mes y compárala con los depósitos de ese mes. Las diferencias pueden venir de concesiones, unidades vacías, pagos tardíos o ingresos que no son renta. Revisa la ocupación económica y física para ver por qué unidades llenas no siempre significan ingresos completos. Contrasta con el T-12.
¿Qué hago con lo que encuentre?
Agrupa los problemas en tres: errores de poco impacto, errores que cambian tus números y señales de una declaración falsa. Pide al vendedor que lo explique por escrito y decide si ajustas el precio, pides un crédito, extiendes tu revisión o sales según tu contrato. Si alguien infló los ingresos, busca asesoría antes de seguir.
¿Pueden ayudar los estoppels?
Dan una segunda fuente de términos confirmados por el inquilino; consulta los certificados de estoppel. Una auditoría de contratos suele ser más rápida que reunir formularios de cada residente.
¿Qué se informa a los inversionistas?
Solo números verificados, con los supuestos detrás y un escenario adverso. Un rent roll que entregó el vendedor no basta por sí solo. Consulta la Regla 10b-5 sobre declaraciones engañosas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no audita contratos. Después de la due diligence, forma la LLC, prepara los documentos de la oferta y gestiona el escrow en Enterprise Bank & Trust con fondeo solo por transferencia bajo la Reg D. Es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades. Las tarifas son $1,500 de tarifa inicial (se pagan al enviar el proyecto, no reembolsables) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Mira la página del proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos contratos debo auditar?
Todos si puedes. En un edificio grande, acuerda una muestra con tu prestamista y tu equipo, y amplíala si encuentras problemas.
¿Quién hace la auditoría?
A menudo el patrocinador, un administrador de propiedades o un contador.
¿Cuánto tarda?
Depende del tamaño y de qué tan rápido entregue los documentos el vendedor. Pídelos pronto.
¿Qué pasa si el vendedor no comparte los contratos?
Es una señal de alerta. Consúltalo con tu abogado y considera salir.
Fuentes
Esta publicación es información general, no asesoría legal. Habla con un abogado de valores sobre tu proyecto y sobre lo que debes revelar. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa, asesor de inversión ni portal de financiamiento.