Cómo impugnar el valor del impuesto predial de un edificio de apartamentos
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Para impugnar el valor del impuesto predial de un edificio de apartamentos, presentas una protesta o apelación ante el valuador local o la junta de revisión antes del plazo de tu aviso de valor, y luego muestras evidencia de que el valor asignado es demasiado alto: los ingresos y gastos reales del edificio (el enfoque de ingresos que usan la mayoría de las juntas para apartamentos), ventas comparables recientes y cómo se valúan edificios parecidos cercanos. Los plazos son cortos y cada estado fija los suyos. En Texas, por ejemplo, la protesta vence el 15 de mayo o 30 días después de la entrega del aviso de valor, lo que ocurra más tarde. Muchos dueños contratan a un consultor de impuesto predial que cobra una parte del ahorro.
En una sindicación, el impuesto predial suele ser la línea de gasto más grande, así que una impugnación puede mover el NOI y las distribuciones. Esta guía cubre el proceso, la evidencia y cómo presupuestarlo. Antes de comprar, lee la revaluación del impuesto predial en el análisis, que explica cómo una venta puede reajustar el valor.
¿Cuándo vence el plazo?
Cada estado fija su propio calendario, y muchos condados envían los avisos de valor en primavera. Ejemplos:
- Texas: el aviso de protesta vence el 15 de mayo o el día 30 después de la entrega del aviso de valor, lo que ocurra más tarde (Texas Tax Code, sección 41.44). Las protestas van a la junta de revisión de avalúos del condado.
- Otros estados: algunos dan de 30 a 90 días desde el aviso, otros tienen una fecha fija y otros piden primero una revisión informal. Revisa el sitio del valuador y el aviso mismo.
Comprar a mitad de año importa: puede que el vendedor haya recibido el aviso antes del cierre. Pídelo en la due diligence (debida diligencia) y decide quién lo presenta. Mira los primeros 90 días después del cierre.
¿Qué evidencia funciona para un edificio de apartamentos?
Enfoque de ingresos. La mayoría de los valuadores calcula el valor de los apartamentos en parte con los ingresos. Entrega a la junta el estado de operación de los últimos 12 meses y la relación de rentas vigente, y muestra el NOI y una tasa de capitalización de mercado sustentada en ventas o encuestas de corredores. Si el valuador usó rentas, desocupación o gastos de mercado que no corresponden al edificio, muestra los números reales. Mira lo básico de la relación de rentas y el T12.
Comparación de ventas. Ventas recientes de edificios parecidos, ajustadas por tamaño, antigüedad, estado y ubicación. Tu propio precio de compra puede ser una evidencia fuerte, pero en muchos lugares también es lo que provoca un valor más alto, así que revisa cómo lo trata tu estado.
Estado del edificio. Mantenimiento atrasado, hallazgos de las inspecciones, problemas ambientales o daños por siniestro que el modelo del valuador no refleja. Lleva fotos y presupuestos de reparación. Mira las inspecciones de due diligence de la propiedad.
Valuación desigual. Algunos estados, incluido Texas, permiten argumentar que tu propiedad está valuada más alto que propiedades comparables, aunque el valor no esté por encima del mercado. Lleva los valores asignados a edificios parecidos.
¿Debes contratar a un consultor de impuesto predial?
Consultores y abogados fiscales presentan las impugnaciones de muchos dueños de apartamentos. Los cobros más comunes son por resultado (una parte del ahorro de impuestos del primer año), una tarifa fija o una mezcla. Antes de firmar:
- Lee qué significa "ahorro": la reducción del valor, el impuesto ahorrado y de qué años.
- Revisa si el contrato se renueva solo.
- Pregunta qué necesitan de ti y para cuándo.
- Revisa la licencia donde el estado la exija.
El cobro del consultor es un gasto de operación de la empresa del proyecto. Si el consultor es un afiliado del patrocinador, revélalo a los inversionistas en los documentos de la oferta.
¿Cómo debe presupuestarlo y reportarlo una sindicación?
- Analiza sin la victoria. Usa el impuesto que esperas después de cualquier revaluación por la compra, y trata una impugnación ganada como ganancia extra.
- Guarda el efectivo. Si un reembolso es incierto, no lo distribuyas hasta que sea definitivo.
- Reporta el resultado. Diles a los inversionistas en el siguiente reporte para inversionistas si impugnaste, el resultado y el efecto en el NOI.
- Repite cada año. Los valores se reajustan con frecuencia, y ganar un año no fija el valor del siguiente.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c), y envía reportes trimestrales para inversionistas una vez que el proyecto cierra. Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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Preguntas frecuentes
¿Una impugnación del predial puede subir mi valor?
En algunos lugares, el órgano que revisa puede subir el valor además de bajarlo. Pregunta por las reglas locales antes de presentar, y lleva evidencia que estés dispuesto a que se revise.
¿Tengo que compartir mis estados financieros con el valuador?
Las reglas cambian según el estado. Compartir el T12 y la relación de rentas a menudo ayuda a un argumento por ingresos. Pregunta cómo trata el valuador los datos confidenciales de ingresos antes de entregarlos.
¿Qué pasa si se me pasa el plazo?
Algunos estados permiten una protesta tardía solo por razones específicas. Si no, esperas al aviso del año siguiente. Pon el plazo en tu calendario en cuanto llegue el aviso.
¿Una impugnación afecta al prestamista?
Los prestamistas siguen los impuestos por medio de cuentas de reserva (escrow) del préstamo. Una boleta más baja puede reducir el depósito mensual de la reserva después del siguiente análisis del administrador del préstamo. Avísale cuando una impugnación cambie la boleta.
Siguiente paso: mira dónde quedan los impuestos entre los demás costos en los fundamentos del análisis multifamiliar.
Fuentes
- Texas Tax Code, Chapter 41 (revisión local), incluida la sección 41.44 (en inglés)
- Texas Comptroller: protestas y apelaciones del impuesto predial (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas del impuesto predial cambian según el estado y el condado. Habla con un profesional local de impuesto predial sobre tu edificio. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.