Reducciones del impuesto predial y acuerdos PILOT en sindicación de apartamentos: cómo cambian el análisis
En esta página
- ¿Qué es un PILOT y en qué se diferencia de una reducción?
- ¿Cómo debe analizar el patrocinador la reducción?
- ¿Cómo valoran los compradores los años que quedan en la salida?
- ¿Qué riesgos de cumplimiento y de devolución trae?
- ¿Cómo tratan los prestamistas una reducción de impuestos?
- ¿Qué se debe decir a los inversionistas?
- Cómo encaja DoorRaise
- Preguntas frecuentes
Una reducción del impuesto predial (tax abatement) baja o congela el impuesto a la propiedad de un edificio de apartamentos durante un número fijo de años. Un PILOT, sigla de payment in lieu of taxes (pago en lugar de impuestos), reemplaza el impuesto normal con un pago negociado, muchas veces porque una entidad pública (una autoridad de vivienda, una junta de desarrollo industrial o una agencia similar) es dueña del título de la propiedad, lo que la deja exenta, y se la arrienda de vuelta al propietario. La mayoría de los programas para vivienda multifamiliar otorgan el beneficio a cambio de mantener una parte de las unidades rentadas a hogares por debajo de un límite de ingresos durante un periodo de cumplimiento. Como el impuesto predial suele ser uno de los gastos operativos más grandes, una reducción puede cambiar mucho el ingreso operativo neto de un proyecto. También termina, se puede perder y vale menos para un comprador cada año que pasa, así que el análisis tiene que mostrar el proyecto con y sin ella.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Explica las estructuras comunes, cómo analizar una reducción, cómo afecta la salida y el préstamo, y qué decir a los inversionistas.
¿Qué es un PILOT y en qué se diferencia de una reducción?
| Estructura | Cómo funciona (típico) | Qué paga el propietario |
|---|---|---|
| Reducción porcentual o escalonada | El valor fiscal o el impuesto se reduce en un porcentaje durante un plazo, a veces bajando cada año | Un impuesto reducido |
| Congelamiento | El valor fiscal se mantiene en el de un año base durante un plazo | El impuesto sobre el valor congelado |
| Reducción por unidad | Una reducción de impuesto ligada a cada unidad con restricción de ingresos | El impuesto normal menos el crédito por unidad |
| PILOT con transferencia de título | Una entidad pública es dueña del título (o de un arrendamiento) y lo arrienda al propietario; la propiedad queda exenta | Un pago negociado, a menudo una parte de lo que serían los impuestos completos |
| PILOT por acuerdo | El propietario paga un monto fijo o por fórmula en lugar de impuestos según un contrato | El pago acordado |
En la mayoría de los programas multifamiliares el beneficio está ligado a unidades con restricción de ingresos: por ejemplo, una parte de las unidades se mantiene accesible para hogares en o por debajo de cierto porcentaje del ingreso medio del área, durante un periodo de cumplimiento que puede igualar o superar el beneficio fiscal. Las cifras del ingreso medio del área suelen venir de los límites de ingresos que publica HUD.
Ejemplos de programas solo por tipo. Ciudades y condados como Nashville, Chattanooga, Detroit y el condado de Montgomery, en Maryland, tienen programas PILOT o de reducción de impuestos orientados a la vivienda. Cada programa tiene sus propios requisitos, límites de ingresos, plazo, tarifas y pasos de solicitud, y los programas cambian. Lee la página oficial del programa y las reglas vigentes antes de contar con cualquier beneficio; nada aquí describe las condiciones de un programa específico.
¿Cómo debe analizar el patrocinador la reducción?
Modela los impuestos con y sin ella
Arma dos líneas de impuestos. La primera es el impuesto completo que pagarías con el valor reevaluado esperado después de la compra (consulta la reevaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos). La segunda es el impuesto reducido o el pago PILOT según el acuerdo. Luego calcula los rendimientos en ambos casos. Si el proyecto solo funciona con la reducción, dilo con claridad y trata la aprobación como una condición del plan de negocios.
Considera los costos del beneficio
Las unidades con restricción de ingresos suelen rentarse por debajo del mercado. Resta esa diferencia de renta del ahorro de impuestos para ver el beneficio neto. Suma las tarifas de solicitud, los costos legales, cualquier tarifa anual de supervisión y el tiempo del personal para certificar ingresos y preparar informes.
Traza el fin del beneficio
Muestra los impuestos de cada año hasta el final del plazo y después. Una reducción escalonada sube poco a poco; un congelamiento o una exención total puede saltar al impuesto completo en un solo año.
Ejemplo ilustrativo. Un patrocinador compra un edificio de 60 unidades. El impuesto completo después de la reevaluación sería de $180,000 al año. Un programa baja el impuesto a $60,000 al año durante 10 años si el 20% de las unidades se mantiene por debajo de un límite de ingresos, y la diferencia de renta en esas unidades es de cerca de $50,000 al año. Beneficio neto: $180,000 menos $60,000 menos $50,000, o cerca de $70,000 al año mientras dure la reducción. En el año 11 la línea de impuestos sube $120,000, a menos que también terminen las restricciones de ingresos. Estas cifras son ilustrativas, no de ningún programa ni proyecto real.
Riesgo de plazos y aprobación
La aprobación puede tardar meses y requerir una sesión pública o el voto de una junta. Decide si cierras antes de la aprobación (asumiendo el riesgo de que la nieguen) o si pones la aprobación como condición en el contrato de compra. Pregunta si el beneficio empieza al cierre, al presentar la solicitud o en el siguiente año fiscal.
¿Cómo valoran los compradores los años que quedan en la salida?
Un comprador valora el edificio según el ingreso que realmente va a ganar. Si quedan cinco años de reducción, el comprador suele contar el ahorro de esos años y los impuestos completos después, y luego descuenta el ahorro porque termina. Algunos compradores valoran la propiedad con el NOI estabilizado con impuestos completos y suman aparte el ahorro restante. De cualquier forma, el valor de salida suele ser menor que aplicar tu tasa de capitalización de salida al NOI con impuestos reducidos. Consulta supuestos de la tasa de capitalización de salida.
Revisa si el acuerdo se transfiere a un comprador, si necesita el consentimiento de la agencia o si termina con la venta. Si las restricciones de ingresos siguen vigentes sobre la propiedad después del beneficio fiscal, el comprador hereda las restricciones sin el ahorro, lo que puede bajar el valor. Modela la salida con la línea de impuestos que de verdad tendrá el comprador.
¿Qué riesgos de cumplimiento y de devolución trae?
- Informes anuales. Muchos programas exigen certificaciones de ingresos cada año, listas de rentas y pruebas de que las unidades restringidas cumplen los límites.
- Límites de renta e ingresos. Las rentas de las unidades restringidas tienen tope, y los límites se actualizan cada año.
- Incumplimiento y devolución. Si el propietario rompe el acuerdo, el programa puede terminar el beneficio y exigir la devolución de los ahorros pasados, a veces con intereses o multas.
- Límites a la cesión. Un refinanciamiento, una venta o un cambio de dueños puede necesitar aprobación.
- Estructura de propiedad. En un PILOT con transferencia de título, el arrendamiento y el papel de la entidad pública agregan documentos que tu prestamista y la compañía de títulos deben revisar.
¿Cómo tratan los prestamistas una reducción de impuestos?
Los prestamistas suelen calcular el préstamo sobre el NOI analizado. Muchos cuentan los impuestos reducidos por los años que quedan, pero algunos usan los impuestos completos, o una mezcla, sobre todo cuando el plazo termina antes del vencimiento del préstamo. Espera que el prestamista revise el acuerdo, exija que el beneficio no se pierda por una ejecución hipotecaria o una transferencia al prestamista y, a veces, pida reservas para el aumento. Pregunta pronto cómo lo trata cada prestamista, porque puede cambiar el monto de tu préstamo.
¿Qué se debe decir a los inversionistas?
Divulga la reducción como un hecho importante y un riesgo:
- El programa, el plazo, el impuesto anual con el beneficio y el impuesto completo sin él.
- Las restricciones de ingresos, el periodo de cumplimiento y quién prepara los informes.
- Los rendimientos con y sin el beneficio, y el año en que termina.
- El estado de la aprobación y qué pasa si se niega o se retrasa.
- Las condiciones de devolución e incumplimiento, y las reglas de cesión en una venta.
Esto va en los factores de riesgo del PPM y en las proyecciones. Consulta factores de riesgo del PPM. Informa el estado del cumplimiento en tus actualizaciones trimestrales.
Las reducciones suelen formar parte de una estrategia de asequibilidad más amplia. Consulta vivienda para trabajadores y NOAH en sindicación y LIHTC frente a renta de mercado en sindicación de apartamentos. En edificios sin reducción, una apelación del impuesto predial todavía puede bajar el impuesto.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, incluidos proyectos con un PILOT o una reducción del impuesto predial. DoorRaise no solicita ni negocia reducciones; el patrocinador trabaja con el programa y con sus propios asesores. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y después del cierre DoorRaise se encarga de las distribuciones trimestrales, las actualizaciones a inversionistas y la entrega de K-1 (el contador del proyecto prepara los K-1). DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa PILOT?
Payment in lieu of taxes, es decir, pago en lugar de impuestos. El propietario paga un monto negociado en lugar del impuesto predial normal, muchas veces porque una entidad pública es dueña del título y la propiedad está exenta.
¿La reducción de impuestos se transfiere a un comprador?
Depende del acuerdo. Algunas se transfieren con el consentimiento de la agencia, otras automáticamente y otras terminan con la venta. Lee el acuerdo antes de analizar la salida.
¿Qué es el fin del beneficio (burn-off)?
El final del plazo de la reducción, cuando los impuestos vuelven al monto completo, de una sola vez o por etapas.
¿Debo analizar un proyecto suponiendo que la reducción se aprueba?
Muestra los dos casos. Si el proyecto solo funciona con la reducción, pon la aprobación como condición e infórmalo a los inversionistas.
¿Pueden exigir la devolución de los ahorros?
Sí. Muchos programas permiten exigir la devolución de los ahorros pasados si el propietario incumple las restricciones de ingresos u otras condiciones.
Fuentes
- HUD User, income limits (en inglés)
- IRS Publication 527, Residential Rental Property (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, employment of manipulative and deceptive devices (en inglés)
- SEC, Investor.gov: investor bulletin on private placements under Regulation D (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las cifras del ejemplo son ilustrativas. DoorRaise no es un corredor de bienes raíces, ni un prestamista, ni un bufete, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.