Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Carolina del Sur: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Carolina del Sur?
2. ¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Carolina del Sur?
3. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Carolina del Sur?
4. ¿Cómo funciona el impuesto predial de Carolina del Sur cuando se vende un edificio de apartamentos?
5. ¿Carolina del Sur grava la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
6. Cómo encaja DoorRaise
7. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Carolina del Sur, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría de Estado de Carolina del Sur), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $300 por el EFD de NASAA para la División de Valores de la Fiscalía General, en general dentro de los 15 días de tu primera venta allí. Carolina del Sur retasa la propiedad de inversión cuando se vende, lo que convierte el precio de compra en la base de tu análisis de impuestos.

Esta es la versión para Carolina del Sur de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Carolina del Sur. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Carolina del Sur?

Carolina del Sur trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso. Presentas la copia del Form D de la SEC y la tarifa por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la División de Valores de la oficina del Fiscal General. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $300, sin recargo por demora listado. El plazo habitual es de 15 días naturales después de la primera venta en el estado. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Carolina del Sur?

Una LLC de Carolina del Sur se forma presentando Artículos de Organización ante la Secretaría de Estado; la tarifa publicada es de $110. Una LLC de otro estado que será dueña de una propiedad allí presenta una solicitud de Certificado de Autoridad, también publicada en $110, con un certificado de existencia de su estado de origen. Ambas necesitan un agente registrado con dirección en Carolina del Sur. Confirma las tarifas en la lista de la Secretaría de Estado antes de presentar. Consulta formar una LLC para una sindicación y calificación como entidad extranjera en el estado de la propiedad.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Carolina del Sur?

La Ley de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de Carolina del Sur (S.C. Code 27-40-10 y siguientes) cubre la mayoría de los contratos de apartamentos. Por falta de pago, el arrendador da un aviso escrito de 5 días para pagar o el contrato termina (27-40-710). El depósito de seguridad debe devolverse, con una lista detallada de deducciones, dentro de 30 días después de terminar el arrendamiento (27-40-410). El arrendador debe mantener el inmueble en condición apta y habitable (27-40-440), y los desalojos se presentan en el tribunal de magistrados. Tu administrador debe usar contratos que sigan la Ley, porque muchas de sus protecciones al inquilino no se pueden renunciar.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Carolina del Sur cuando se vende un edificio de apartamentos?

Carolina del Sur tasa la propiedad inmueble no ocupada por su dueño, incluidos los apartamentos, al 6% del valor justo de mercado, y los condados retasan al menos cada cinco años. A diferencia de muchos estados, una transferencia tasable de interés, como una venta, dispara una retasación al valor de mercado actual de la propiedad (S.C. Code 12-37-3150), y el estatuto también considera las transferencias de intereses en una entidad que posee la propiedad. Un comprador debe suponer que la factura de impuestos se reinicia al precio de compra. Consulta con el tasador del condado si una transferencia posterior de intereses de la LLC podría contar. Consulta reevaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos y apelar el impuesto predial de un edificio de apartamentos.

¿Carolina del Sur grava la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Carolina del Sur grava el ingreso obtenido en el estado, así que la parte de un inversionista no residente en el ingreso de la LLC allí puede requerir una declaración, y una entidad de traspaso puede tener que retener por los dueños no residentes. Consulta temprano a tu contador; el lado del inversionista está en declaraciones estatales para inversionistas no residentes en una sindicación.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. Los inversionistas financian por transferencia bancaria (wire) a una cuenta de depósito en garantía. Por defecto DoorRaise presenta el aviso del estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, y los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada. Consulta los precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Carolina del Sur?

$300, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Cuándo vence el aviso de Carolina del Sur?

En general 15 días naturales después de la primera venta a un inversionista de Carolina del Sur. Una presentación cubre la oferta.

¿Cuánto dura el aviso por falta de pago en Carolina del Sur?

5 días según S.C. Code 27-40-710.

¿Una venta reinicia el impuesto predial de Carolina del Sur?

Sí. La venta de una propiedad de inversión es una transferencia tasable que dispara la retasación a valor de mercado.

Fuentes

• Fiscalía General de Carolina del Sur: División de Valores
• NASAA: tabla de tarifas del Form D
• Secretaría de Estado de Carolina del Sur: trámites de empresas
• Código de Leyes de Carolina del Sur, Título 27, Capítulo 40
• Departamento de Ingresos de Carolina del Sur: impuesto predial

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confirma con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.