Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en California: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en California?
2. ¿Cómo se forma la LLC del proyecto en California y cuánto cuesta cada año?
3. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en California?
4. ¿Cómo funciona el impuesto predial de California cuando se vende un edificio de apartamentos?
5. Cómo encaja DoorRaise
6. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en California, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría de Estado de California), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $300 por el EFD de NASAA para el Departamento de Protección e Innovación Financiera, en general dentro de los 15 días de tu primera venta allí. California suma un impuesto de franquicia a la LLC, topes estatales de rentas y una retasación del impuesto predial cuando cambia la propiedad o el control.

Esta es la versión para California de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en California. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en California?

California trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso. Presentas la copia del Form D de la SEC y la tarifa por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $300, sin recargo por demora listado. El plazo habitual es de 15 días naturales después de la primera venta en el estado. El detalle, las enmiendas y cómo California lee la presentación están en aviso de la Rule 506 en California, y la tarifa de cada estado en tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo se forma la LLC del proyecto en California y cuánto cuesta cada año?

Una LLC de California se forma presentando Artículos de Organización (Form LLC-1) ante la Secretaría de Estado, publicado en $70, y luego una Declaración de Información (Form LLC-12) dentro de 90 días, publicada en $20. Una LLC de otro estado que hace negocios en California se registra con el Form LLC-5, también publicado en $70. La parte costosa es la Junta de Impuestos de Franquicia: una LLC que hace negocios en California paga un impuesto de franquicia mínimo de $800 cada año, más una tarifa adicional cuando los ingresos brutos en California superan un umbral publicado. El mínimo de $800 y la tarifa se explican en el impuesto y la tarifa de LLC de California para sindicaciones de apartamentos. Confirma las tarifas de presentación en la lista de la Secretaría de Estado antes de presentar.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en California?

La Ley de Protección de Inquilinos de California (Código Civil 1946.2 y 1947.12) limita los aumentos anuales de renta a 5% más la inflación local, o 10%, lo que sea menor, y exige causa justa para terminar la mayoría de los arrendamientos después de 12 meses, con exenciones como ciertos edificios nuevos; muchas ciudades, como Los Ángeles y San Francisco, añaden ordenanzas locales más estrictas. El depósito de seguridad en general tiene un tope de un mes de renta y se devuelve en 21 días (Código Civil 1950.5). Un aviso de 3 días para pagar o desocupar, sin contar fines de semana ni feriados judiciales, inicia un caso por falta de pago (Código de Procedimiento Civil 1161). El análisis debe asumir el tope, no el crecimiento de rentas del mercado. Consulta leyes de control de rentas para inversionistas en apartamentos.

¿Cómo funciona el impuesto predial de California cuando se vende un edificio de apartamentos?

La Proposición 13 fija un valor base con el precio de compra y limita a 2% el crecimiento anual del valor tasado. Un cambio de propiedad reinicia la base a valor de mercado. Para una LLC, también cuenta un cambio de control: cuando una persona o entidad adquiere más del 50% de los intereses de la LLC, o los dueños originales transfieren en conjunto más del 50%, la propiedad se retasa (Código de Ingresos e Impuestos 64), y la entidad debe informar el cambio en el formulario BOE-100-B de la Junta de Igualación dentro de 90 días. Una sindicación que vende intereses a muchos inversionistas normalmente no es un cambio de control, pero una recompra o fusión posterior sí puede serlo, así que sigue las transferencias. Consulta reevaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. Los inversionistas financian por transferencia bancaria (wire) a una cuenta de depósito en garantía. Por defecto DoorRaise presenta el aviso del estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, y los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada. Consulta los precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en California?

$300, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Cuál es el costo anual de una LLC en California?

Un impuesto de franquicia mínimo de $800 a la Junta de Impuestos de Franquicia, más una tarifa adicional con ingresos brutos mayores y una Declaración de Información cada dos años.

¿Cuál es el tope de rentas de California?

5% más la inflación local, o 10%, lo que sea menor, para las unidades cubiertas.

¿Agregar inversionistas dispara la retasación de la Proposición 13?

No por sí solo. La retasación sigue a un cambio de propiedad o de control, como cuando una parte adquiere más del 50% de la LLC.

Fuentes

• Departamento de Protección e Innovación Financiera de California
• NASAA: tabla de tarifas del Form D
• Secretaría de Estado de California: tarifas de empresas
• Junta de Impuestos de Franquicia de California: tarifas de LLC
• Código Civil de California, Secciones 1946.2 y 1950.5
• Junta de Igualación de California: programa de propiedad de entidades legales

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confirma con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.