Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Ohio: guía para patrocinadores

En esta página

1. ¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Ohio?
2. ¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Ohio?
3. ¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Ohio?
4. ¿Cómo funciona el impuesto predial de Ohio cuando se vende un edificio de apartamentos?
5. ¿Ohio grava la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
6. Cómo encaja DoorRaise
7. Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Ohio, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría de Estado de Ohio), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $100 por el EFD de NASAA dentro de los 15 días de tu primera venta allí; después de 15 días Ohio suma un recargo de $100. Ohio tiene una costumbre propia en el impuesto predial: el precio de venta es evidencia pública y, tras una venta muy por encima del valor del auditor, una junta escolar puede presentar una queja para subir el valor.

Esta es la versión para Ohio de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Ohio. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Ohio?

Ohio trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso. Presentas la copia del Form D de la SEC y la tarifa por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la División de Valores de Ohio. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $100 y un recargo de $100 si la presentación llega más de 15 días después de la primera venta en el estado. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado para cada estado.

¿Cómo se forma la LLC del proyecto en Ohio?

Una LLC de Ohio se forma presentando Artículos de Organización ante la Secretaría de Estado de Ohio; la tarifa publicada es de $99. Una LLC de otro estado que será dueña de una propiedad en Ohio se registra como LLC extranjera, también publicada en $99. Ohio no exige informe anual a las LLC, lo que facilita el mantenimiento, aunque necesitas un agente estatutario con dirección en Ohio. Confirma las tarifas en la lista de la Secretaría de Estado antes de presentar. Consulta formar una LLC para una sindicación y calificación como entidad extranjera en el estado de la propiedad.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos debe conocer un patrocinador en Ohio?

El Capítulo 5321 del Código Revisado de Ohio rige los contratos residenciales y el Capítulo 1923 cubre el desalojo. El arrendador debe devolver el depósito de seguridad dentro de 30 días después de terminar el arrendamiento, con una lista detallada de deducciones (5321.16), y pagar 5% de interés anual sobre la parte del depósito que supere $50 o un mes de renta, lo que sea mayor, una vez que el inquilino lleve seis meses o más. Por falta de pago, el arrendador entrega un aviso de 3 días para desocupar antes de presentar el desalojo (1923.04). El inquilino tiene derechos de reparación y de depositar la renta en custodia según 5321.07. Tu administrador debe usar contratos que sigan el Capítulo 5321, porque una cláusula que renuncia a estos derechos no es exigible.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Ohio cuando se vende un edificio de apartamentos?

Los auditores de condado de Ohio retasan toda la propiedad cada seis años, con una actualización estadística en el tercer año, y tasan la propiedad al 35% del valor de mercado (R.C. 5715.01). El precio de una venta reciente entre partes independientes es evidencia sólida de valor. Desde la House Bill 126 (2022), una junta de educación solo puede presentar una queja original ante la junta de revisión del condado para subir un valor en casos limitados, sobre todo tras una venta entre partes independientes por más de 10% y más de $500,000 por encima del valor del auditor, y solo después de adoptar una resolución y avisar al dueño; además ya no puede apelar una decisión de la junta de revisión (R.C. 5715.19). Proyecta los impuestos con tu precio de compra, no con la factura del vendedor, y prepara un plan de protesta si compraste por debajo del valor del auditor. Consulta reevaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos y apelar el impuesto predial de un edificio de apartamentos.

¿Ohio grava la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Ohio grava el ingreso obtenido en el estado, y una entidad de traspaso puede tener que retener o presentar una declaración compuesta por los dueños no residentes. Consulta temprano a tu contador; el lado del inversionista está en declaraciones estatales para inversionistas no residentes en una sindicación.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), solo con inversionistas acreditados verificados. Los inversionistas financian por transferencia bancaria (wire) a una cuenta de depósito en garantía. Por defecto DoorRaise presenta el aviso del estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, y los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada. Consulta los precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Ohio?

$100, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Hay recargo por demora en Ohio?

Los datos de DoorRaise listan un recargo de $100 si el aviso llega más de 15 días después de la primera venta en Ohio.

¿Ohio exige informe anual de la LLC?

No, aunque debes mantener un agente estatutario registrado.

¿Puede una junta escolar subir el valor de mi edificio?

Solo en casos limitados desde 2022: sobre todo tras una venta entre partes independientes por más de 10% y más de $500,000 por encima del valor del auditor. Una compra grande de apartamentos puede cumplir esa prueba, así que planea esa posibilidad.

Fuentes

• División de Valores de Ohio
• NASAA: tabla de tarifas del Form D
• Secretaría de Estado de Ohio: trámites de empresas
• Código Revisado de Ohio, Capítulo 5321
• Código Revisado de Ohio, Capítulo 5715
• Código Revisado de Ohio, Sección 5321.16

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confirma con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un bufete, ni un corredor de bolsa, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.