Cómo sindicar un proyecto de apartamentos en Nevada

En esta página

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Nevada?
¿Cómo formas la LLC del proyecto en Nevada?
¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Nevada debe conocer un patrocinador?
¿Cómo funciona el impuesto predial de Nevada para un edificio de apartamentos?
¿Qué cobra Nevada cuando se vende un edificio de apartamentos?
¿Nevada grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?
Cómo encaja DoorRaise
Preguntas frecuentes

Para sindicar un proyecto de apartamentos en Nevada, formas la LLC del proyecto (o registras una LLC de otro estado ante la Secretaría de Estado de Nevada), reúnes capital bajo la Rule 506(b) o 506(c) y presentas un aviso del Form D con una tarifa de $500 por el EFD de NASAA, una de las tarifas estatales más altas. Nevada no tiene impuesto sobre la renta personal, pero la LLC tiene costos anuales reales: una lista anual y una licencia estatal de negocios, ambas cada año. Los aumentos del impuesto predial tienen un tope (abatement), así que el recibo del vendedor puede ser un punto de partida razonable, pero revisa cómo aplica el tope a tu edificio.

Esta es la versión para Nevada de nuestra guía general de sindicación. Explica qué cambia cuando el edificio, los inversionistas o ambos están en Nevada. Es información general, no asesoría legal.

¿Qué es el aviso de la Rule 506 en Nevada?

Nevada trata los intereses de la Rule 506 como valores cubiertos federales y pide un aviso: una copia del Form D de la SEC y la tarifa, presentadas por el Electronic Filing Depository (EFD) de NASAA para la División de Valores de la Secretaría de Estado de Nevada. Los datos estatales de DoorRaise, tomados de la tabla de NASAA, listan la tarifa en $500. Presenta dentro de 15 días de la primera venta a un inversionista de Nevada. El EFD muestra el monto exacto antes de pagar, y ese monto manda. Consulta avisos de blue sky y tarifas de blue sky por estado.

¿Cómo formas la LLC del proyecto en Nevada?

Una LLC de Nevada se forma presentando Artículos de Organización ante la Secretaría de Estado de Nevada, junto con una lista inicial de administradores o miembros y una licencia estatal de negocios, por SilverFlume. Las tarifas publicadas son $75 por los artículos, $150 por la lista y $200 por la licencia de negocios. Cada año la LLC presenta una lista anual ($150) y renueva la licencia de negocios ($200). Una LLC formada en otro estado que será dueña de una propiedad en Nevada se registra como LLC extranjera y paga tarifas anuales parecidas. Confirma las tarifas con la Secretaría de Estado antes de presentar. Consulta cómo formar una LLC para una sindicación y LLC de Delaware frente a Wyoming.

¿Qué reglas de arrendadores e inquilinos de Nevada debe conocer un patrocinador?

La ley de arrendamiento residencial de Nevada es el Capítulo 118A de los NRS. Un depósito en garantía, incluida cualquier fianza, no puede pasar de tres meses de renta, y el arrendador debe devolverlo, con una lista detallada de los descuentos, dentro de 30 días después de que termina el arrendamiento (NRS 118A.242). Por renta no pagada, el arrendador entrega un aviso de pago o desocupación de 7 días judiciales antes de ir al tribunal, y el proceso de desalojo sumario de Nevada tiene formatos y plazos específicos. Tu administrador de la propiedad debe usar avisos de Nevada y mantenerlos al día, porque la legislatura cambia seguido las reglas de desalojo.

¿Cómo funciona el impuesto predial de Nevada para un edificio de apartamentos?

Nevada valúa el terreno a valor de mercado y las construcciones a costo de reposición menos depreciación, y valúa la propiedad al 35% de ese valor gravable. La tasa total del impuesto tiene un tope en la constitución estatal. Nevada también limita cuánto puede subir cada año el impuesto de una propiedad mediante un abatement parcial: el tope es de 3% para una vivienda principal y para la vivienda en renta que califica con rentas iguales o menores a un nivel justo de mercado fijado, y un tope más alto, fijado cada año por fórmula y como máximo de 8%, para el resto de la propiedad. Después de una venta, de construcción nueva o de mejoras grandes, el abatement puede cambiar. Calcula los impuestos con el valor gravable del valuador y el tope que aplica a tu edificio, y confírmalo con el valuador del condado. Consulta la revaluación del impuesto predial en el análisis de apartamentos.

¿Qué cobra Nevada cuando se vende un edificio de apartamentos?

Nevada cobra un impuesto de traslado de inmuebles sobre el valor de la propiedad, y la tasa cambia según el condado; en Clark County (Las Vegas) es de $5.10 por cada $1,000. Quién paga lo fija el contrato de compraventa. Pon tu parte en fuentes y usos.

¿Nevada grava a la LLC del proyecto o a sus inversionistas?

Nevada no tiene impuesto sobre la renta personal ni corporativo, así que los inversionistas normalmente no presentan una declaración de Nevada por el ingreso del proyecto. Un negocio con ingresos brutos en Nevada de más de $4 millones al año presenta la declaración del Commerce Tax, y los negocios con empleados pagan un impuesto sobre la nómina. Pregunta a tu CPA cómo encaja tu estructura. Consulta declaraciones estatales de inversionistas no residentes para los estados que sí gravan a los inversionistas.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. De forma predeterminada, DoorRaise presenta el aviso en el estado de la propiedad; en los proyectos nuevos, el primer inversionista de otro estado paga con tarjeta la tarifa de presentación de ese estado al firmar, los siguientes inversionistas de ese estado no pagan nada, y el patrocinador nunca la adelanta. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios o cómo funciona.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el aviso de la Rule 506 en Nevada?

$500, según la tabla de NASAA. El EFD muestra el monto final antes de pagar.

¿Qué paga cada año una LLC de Nevada?

Una lista anual ($150) y la renovación de la licencia estatal de negocios ($200).

¿Los inversionistas deben impuesto estatal sobre la renta en Nevada por el proyecto?

Nevada no tiene impuesto sobre la renta personal, así que en general no hay declaración de Nevada por el ingreso del proyecto.

¿Cuál es el impuesto de traslado de Clark County?

$5.10 por cada $1,000 de valor.

Fuentes

Este artículo es información general a noviembre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las leyes y tarifas estatales cambian: confírmalas con la agencia estatal y con tu propio abogado antes de presentar. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.