Impuesto y cuota de LLC en California para una sindicación de apartamentos: $800 al año y la cuota sobre ingresos brutos
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Una LLC formada en California o que hace negocios ahí, incluida una LLC de otro estado que es dueña de un edificio de apartamentos en California, debe pagar cada año el impuesto anual de LLC de California de $800 hasta que se cancele, según el California Franchise Tax Board. Cuando los ingresos totales de la LLC en California llegan a $250,000, también debe una cuota de LLC que sube por escalones de $900 a $11,790, con base en los ingresos brutos y no en la utilidad. El impuesto anual vence el día 15 del 4.º mes del año fiscal (el 15 de abril para una LLC con año calendario después de su primer año), la cuota estimada el día 15 del 6.º mes (el 15 de junio), y la LLC presenta el Form 568. En la mayoría de las sindicaciones de apartamentos en California, la cuota es un costo fijo que hay que presupuestar desde el primer año.
Esta guía cubre quién la debe, cuánto, cuándo y qué significa para los inversionistas que invierten por medio de su propia LLC. Para la presentación de valores del proyecto en California, mira el aviso de la Rule 506 en California.
¿Quién debe el impuesto de LLC de California?
Toda LLC formada en California, registrada ante el California Secretary of State o que hace negocios en California. California considera que una entidad hace negocios ahí si realiza de forma activa una operación con fines de lucro en el estado, o si sus ventas, su propiedad o su nómina en California pasan umbrales que se ajustan cada año. Para 2025, la página del FTB sobre hacer negocios en California indica $757,070 de ventas en California, $75,707 de propiedad real y tangible en California, o $75,707 de nómina en California (o 25% del total). Un edificio de apartamentos en California está muy por encima del umbral de propiedad, así que la LLC del proyecto hace negocios ahí sin importar dónde se formó.
¿Cuánto es la cuota?
| Ingresos totales en California | Cuota de LLC |
|---|---|
| Menos de $250,000 | $0 |
| $250,000 a $499,999 | $900 |
| $500,000 a $999,999 | $2,500 |
| $1,000,000 a $4,999,999 | $6,000 |
| $5,000,000 o más | $11,790 |
Los "ingresos totales en California" son los ingresos brutos de fuente californiana, así que en un proyecto de apartamentos son más o menos el total de rentas y otros ingresos, no el ingreso neto de operación ni el ingreso gravable. Un edificio puede perder dinero y aun así deber la cuota más alta.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo.
- Una LLC de Delaware es dueña de un edificio de 90 unidades en Sacramento. Sus ingresos totales del año son de $1,800,000.
- Impuesto anual: $800. Cuota de LLC: $6,000 (el escalón de $1,000,000 a $4,999,999). Total: $6,800 al año.
- En una tenencia de cinco años, son $34,000 antes de cualquier efecto del impuesto sobre la renta de California para los inversionistas.
¿Cuándo vence?
| Concepto | Vencimiento (LLC con año calendario) | Formulario |
|---|---|---|
| Impuesto anual | Día 15 del 4.º mes (15 de abril); en el primer año, el día 15 del 4.º mes después de que la LLC se registra | Comprobante FTB 3522 |
| Cuota de LLC estimada | Día 15 del 6.º mes (15 de junio) | FTB 3536 |
| Declaración de la LLC | Form 568, con los demás reportes estatales de la sociedad | Form 568 |
Pagar de menos la cuota estimada trae multas e intereses. El impuesto anual se debe cada año hasta que la LLC se cancela formalmente, así que cancela la LLC del proyecto después de que se venda el edificio y se liquide la empresa. Mira la lista para la venta y la liquidación.
¿Y los inversionistas que usan su propia LLC?
Cuando tienes tu participación por medio de tu propia LLC, el FTB cuenta la parte que le corresponde a tu LLC de la propiedad, la nómina y las ventas del proyecto en California para los umbrales de hacer negocios. Tu parte de la propiedad de un edificio grande puede pasar de $75,707, lo que podría hacer que tu LLC deba su propio impuesto anual de $800 y presente el Form 568. Una decisión de 2017 de un tribunal de apelaciones de California (Swart Enterprises v. Franchise Tax Board) resolvió que una empresa con una participación pequeña y solo pasiva en una LLC administrada por un manager no hacía negocios en California, lo que puede ayudar a algunos inversionistas. Pregunta a un CPA de California antes de invertir por medio de una LLC. Mira invertir por medio de una LLC o un fideicomiso.
Los inversionistas personas físicas que viven fuera de California también pueden tener que considerar la presentación del impuesto sobre la renta de California y la retención sobre su parte del ingreso de California. Mira las declaraciones estatales de los inversionistas no residentes.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. El contador propio del proyecto prepara las declaraciones estatales, o el patrocinador puede agregar el servicio opcional Property Books & Taxes. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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Preguntas frecuentes
¿Una LLC de California paga el impuesto de $800 si no tiene ingresos?
Sí. El impuesto anual se debe cada año que la LLC existe, aunque no haga negocios, hasta que se cancele.
¿La cuota de LLC se basa en la utilidad?
No. Se basa en los ingresos totales en California, que son brutos, así que un proyecto con rentas altas y pérdida igual paga la cuota de su escalón de ingresos.
¿Podemos evitar el impuesto formando la LLC en Delaware?
No. Una LLC de otro estado dueña de una propiedad en renta en California hace negocios en California y paga el mismo impuesto anual y la misma cuota.
¿Sigue existiendo la exención del primer año?
La exención de primer año de California para LLC nuevas aplicó a los años fiscales 2021 a 2023. Presupuesta los $800 desde el primer año.
Siguiente paso: mira las demás presentaciones estatales del proyecto en los avisos estatales (blue sky).
Fuentes
- California Franchise Tax Board: Limited liability company (impuesto anual, cuota y vencimientos) (en inglés)
- California Franchise Tax Board: Doing business in California (umbrales) (en inglés)
- California Franchise Tax Board: Due dates for businesses (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría fiscal ni legal. Los montos son los publicados por el Franchise Tax Board a noviembre de 2026. Habla con un CPA de California sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.