El franchise tax de Texas para la LLC de una sindicación de apartamentos: quién presenta y cuánto cuesta
En esta página
Una LLC dueña de un edificio de apartamentos en Texas está sujeta al franchise tax de Texas, pero solo debe impuesto cuando sus ingresos totales superan el umbral sin impuesto: $2,650,000 para los años de reporte 2026 y 2027, según el Texas Comptroller. Por debajo de esa cifra no debe nada, pero cada año tiene que presentar un Public Information Report (o, para algunas entidades, un Ownership Information Report) a más tardar el 15 de mayo. Por encima, el impuesto es 0.75% del margen gravable o, si los ingresos son de $20 millones o menos, la LLC puede usar el cálculo EZ a 0.331% de los ingresos. La mayoría de las sindicaciones de un solo edificio queda por debajo del umbral; las propiedades más grandes no.
Esta guía explica quién presenta, cómo se calcula el impuesto para una LLC de apartamentos y qué pasa si no se presentan los reportes. Aplica a una empresa del proyecto formada en Texas o registrada para hacer negocios ahí. Para el lado federal, mira el K-1 en una sindicación inmobiliaria.
¿La LLC de una sindicación debe el franchise tax de Texas?
El franchise tax aplica a las entidades gravables formadas en Texas o que hacen negocios ahí, y las sociedades de responsabilidad limitada son entidades gravables. Eso vale tanto si la LLC se forma en Texas como si se forma en otro estado y se registra en Texas para ser dueña de la propiedad. Su trato fiscal federal (una sociedad que presenta el Form 1065) no lo cambia.
Algunas entidades están exentas como "entidades pasivas", pero la sección de preguntas sobre entidades pasivas del Comptroller dice que esa condición se limita a sociedades (partnerships) y ciertos fideicomisos, y que los ingresos por renta no son ingreso pasivo para la prueba del 90%. Por eso una LLC de apartamentos no califica.
¿Cuánto es el impuesto?
Las cifras vigentes del Comptroller:
| Concepto | Reportes de 2026 y 2027 | Reportes de 2024 y 2025 |
|---|---|---|
| Umbral sin impuesto (ingresos totales) | $2,650,000 | $2,470,000 |
| Tasa (que no sea comercio al por menor o mayoreo) | 0.75% | 0.75% |
| Límite de ingresos para el cálculo EZ | $20 millones | $20 millones |
| Tasa del cálculo EZ | 0.331% | 0.331% |
Con el método normal, el margen gravable es el menor de: 70% de los ingresos totales, ingresos menos el costo de lo vendido, ingresos menos la compensación pagada, o ingresos menos $1 millón. Una LLC de apartamentos normalmente no tiene nómina propia (el administrador de la propiedad emplea al personal) y tiene poco costo de lo vendido, así que 70% de los ingresos o ingresos menos $1 millón suele ser lo menor. Tu CPA elige el método cada año.
Un ejemplo (cifras ficticias)
Los números de abajo son inventados para mostrar el cálculo de un reporte de 2026.
- La LLC de un edificio de 250 unidades tuvo ingresos totales de $3,600,000. Eso está por encima del umbral de $2,650,000, así que debe impuesto.
- Método normal: 70% de los ingresos es $2,520,000; ingresos menos $1 millón es $2,600,000. El menor es $2,520,000. Impuesto a 0.75%: $18,900.
- Cálculo EZ: $3,600,000 x 0.331% = $11,916.
- En general, la LLC elegiría el cálculo EZ y debería $11,916 (antes de cualquier prorrateo si parte de sus ingresos son de fuera de Texas).
Un edificio de 60 unidades con $900,000 de ingresos no debería nada y solo presentaría su reporte informativo.
¿Qué presenta la LLC y cuándo?
- Reporte anual que vence el 15 de mayo. Si el 15 de mayo cae en fin de semana o día festivo, el siguiente día hábil.
- En el umbral o por debajo: solo el Public Information Report o el Ownership Information Report. Desde el año de reporte 2024 ya no se presenta un reporte aparte de "sin impuesto a pagar".
- Por encima del umbral: el reporte del franchise tax con el impuesto, más el reporte informativo.
- Primer año: una LLC nueva presenta su primer reporte anual en el año siguiente a su registro. Pon el 15 de mayo en el calendario del proyecto desde que se forma la LLC.
¿Qué pasa si no se presenta un reporte?
El Comptroller cobra una multa de $50 por cada reporte presentado tarde, se deba o no impuesto. Si hay impuesto y se paga tarde, aplica una multa de 5% si son de 1 a 30 días de retraso y de 10% después, más intereses a partir del día 61 después del vencimiento. Una entidad que sigue sin presentar puede perder su derecho a hacer negocios en Texas, lo que le puede impedir demandar en los tribunales de Texas y puede exponer a sus directivos y administradores a responder por sus deudas. Recuperarlo exige los reportes y pagos pendientes.
En una sindicación, una LLC del proyecto que pierde ese derecho también puede incumplir cláusulas del préstamo que exigen que el deudor se mantenga al corriente. Mira lo que revisan los prestamistas.
¿Afecta a los inversionistas?
El franchise tax lo paga la LLC, así que reduce el flujo de efectivo como cualquier otro gasto; los inversionistas no presentan reportes del franchise tax por sus participaciones. Texas no tiene impuesto sobre la renta personal, así que los inversionistas que viven en otros estados en general no tienen una declaración de impuesto sobre la renta de Texas por el proyecto. Mira las declaraciones estatales de los inversionistas no residentes para otros estados.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos bajo la 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco. El contador propio del proyecto lleva los libros y prepara las declaraciones, o el patrocinador puede agregar el servicio opcional Property Books & Taxes, cuyo precio incluye presentaciones estatales como la de Texas.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
¿Listo para reunir capital? Crea tu página de patrocinador gratis o mira los precios.
Preguntas frecuentes
¿Una LLC que no debe franchise tax de Texas igual tiene que presentar algo?
Sí. Presenta su Public Information Report o su Ownership Information Report a más tardar el 15 de mayo de cada año.
¿El umbral se basa en los ingresos o en la utilidad?
En los ingresos totales. Un edificio puede perder dinero y aun así deber impuesto si sus ingresos están por encima del umbral, aunque los métodos de margen y el cálculo EZ mantienen el monto moderado.
¿Una LLC de Delaware dueña de una propiedad en Texas está sujeta al impuesto?
Sí, una vez que hace negocios en Texas, y ser dueña de un edificio en Texas y rentarlo en general lo es. Se registra ante el Secretary of State de Texas y presenta los reportes del franchise tax de Texas.
¿El franchise tax sustituye al impuesto predial de Texas?
No. El impuesto predial es un impuesto local aparte sobre el valor del edificio y normalmente es un gasto mucho mayor. Mira la revaluación del impuesto predial.
Siguiente paso: mira los demás avisos que presenta un proyecto en los avisos estatales (blue sky).
Fuentes
- Texas Comptroller: Franchise Tax (tasas, umbrales, vencimientos y multas) (en inglés)
- Texas Comptroller: preguntas frecuentes del Franchise Tax (en inglés)
- Texas Comptroller: preguntas sobre entidades pasivas (en inglés)
- Texas Tax Code, Chapter 171 (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría fiscal ni legal. Las tasas y los umbrales son a noviembre de 2026. Habla con un CPA sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.