¿Una sindicación LIHTC es lo mismo que una sindicación de apartamentos?
No. Una sindicación LIHTC reúne capital para vivienda asequible trasladando créditos fiscales federales por vivienda de bajos ingresos, de la Sección 42 del Internal Revenue Code, a inversionistas, a menudo empresas, y la propiedad debe mantener las rentas y los ingresos de los inquilinos dentro de ciertos límites durante al menos 15 años y por lo general más. Una sindicación de apartamentos a precio de mercado reúne capital de inversionistas individuales que esperan una parte del flujo de efectivo y de las ganancias de la venta, con rentas fijadas por el mercado. Ambas usan la palabra "sindicación", pero el inversionista, el rendimiento y las reglas son distintos.
¿Qué es una sindicación LIHTC?
El crédito fiscal por vivienda de bajos ingresos (LIHTC) es un crédito federal del 26 U.S.C. 42 para dueños de vivienda en renta asequible que califica. El gobierno federal da autoridad de crédito a los estados, y las agencias estatales de crédito para vivienda otorgan créditos a proyectos específicos. El crédito de un edificio no puede exceder el monto que la agencia le asigna.
Un desarrollador por lo general no puede usar los créditos, así que trae inversionistas que sí pueden. En una sindicación LIHTC, una firma de sindicación forma un fondo o sociedad, los inversionistas aportan capital, y los créditos y las pérdidas fiscales pasan a ellos. Freddie Mac describe la cadena así: los créditos van a las agencias estatales, las agencias los otorgan a desarrolladores, y "los desarrolladores intercambian los créditos fiscales con inversionistas corporativos, como Freddie Mac, que aportan capital" (Freddie Mac, LIHTC Equity Investments).
¿Qué reglas sigue una propiedad LIHTC?
La Sección 42 fija las reglas centrales. Un proyecto debe cumplir una prueba mínima de reserva, elegida por el dueño:
- Prueba 20-50: al menos 20% de las unidades tienen renta restringida y las ocupan hogares con ingresos de 50% o menos del ingreso medio del área.
- Prueba 40-60: al menos 40% de las unidades tienen renta restringida y las ocupan hogares con ingresos de 60% o menos del ingreso medio del área.
- Prueba de ingreso promedio: al menos 40% de las unidades tienen renta restringida y las ocupan hogares cuyo ingreso no excede el límite designado para cada unidad.
Una unidad tiene renta restringida si la renta bruta no excede 30% del límite de ingreso imputado de la unidad. El crédito se usa durante un periodo de crédito de 10 años. El periodo de cumplimiento es de 15 años fiscales desde el primer año del periodo de crédito, y el dueño también debe registrar un compromiso extendido de vivienda de bajos ingresos cuyo plazo termina no antes de 15 años después del periodo de cumplimiento. Los estados pueden agregar requisitos más estrictos. HUD publica datos de las propiedades LIHTC en su base de datos LIHTC.
¿En qué se diferencia de una sindicación a precio de mercado?
| Característica | Sindicación LIHTC | Sindicación de apartamentos a precio de mercado |
|---|---|---|
| Rendimiento principal del inversionista | Créditos fiscales federales, más pérdidas fiscales | Distribuciones en efectivo y una parte de las ganancias de venta o refinanciamiento |
| Inversionistas típicos | Empresas y fondos, como bancos o Freddie Mac | Inversionistas acreditados individuales |
| Rentas | Limitadas en unidades restringidas a 30% del límite de ingreso | Fijadas por el mercado, sujetas a las leyes locales de renta |
| Ingresos de los inquilinos | Limitados en unidades restringidas | Sin límite de ingreso |
| Compromiso de tiempo | Periodo de cumplimiento de 15 años más un periodo de uso extendido | Lo fija el plan de negocios del patrocinador y se divulga en la oferta |
| Quién decide el crédito | La agencia estatal de crédito para vivienda | No aplica |
| Reglas de la oferta | La ley de valores sigue aplicando a la inversión | Por lo general la Rule 506(b) o 506(c) de Regulation D |
¿Por qué las personas rara vez invierten en proyectos LIHTC?
Destacan dos razones. Primero, el valor es un crédito fiscal, que solo ayuda a un inversionista si tiene suficiente impuesto federal que compensar durante el periodo de crédito. Segundo, las personas enfrentan las reglas de actividades pasivas del 26 U.S.C. 469. La Sección 469 sí da cierto alivio al LIHTC: la reducción gradual por nivel de ingreso de la deducción especial para bienes raíces en renta no aplica a la parte del crédito por actividad pasiva atribuible a la Sección 42. Aun así, el monto que una persona puede usar cada año es limitado. Si una inversión LIHTC le conviene a una persona es una pregunta para su propio profesional fiscal.
Los proyectos a precio de mercado funcionan distinto para las personas. La depreciación crea pérdidas en papel, las distribuciones se pagan en efectivo y las ganancias llegan con la venta. Consulte los impuestos de una sindicación de apartamentos para principiantes.
¿Un proyecto a precio de mercado puede tener unidades asequibles?
Sí. Algunos edificios a precio de mercado incluyen unidades con límites de renta de un programa local, de un acuerdo regulatorio registrado o de un acuerdo LIHTC antiguo que sigue en su periodo de uso extendido. Esos límites acompañan a la propiedad, así que un comprador los hereda. Si ve un edificio con rentas muy por debajo del mercado, pregunte si un acuerdo registrado es la razón. La relación de rentas (rent roll) y el T-12 y el compromiso de seguro de título por lo general lo muestran.
¿Qué debe concluir un inversionista individual?
Si alguien le ofrece una "sindicación", averigüe de qué tipo es. Un proyecto a precio de mercado debe venir con un memorando de oferta que explique el plan de negocios, las tarifas y el rendimiento preferente, y cómo funcionan las distribuciones. Una inversión LIHTC se construye alrededor de los créditos y el cumplimiento, y sus documentos se enfocan en la entrega de los créditos y el riesgo de recuperación (recapture). Consulte qué es una sindicación multifamiliar para ver la estructura de un proyecto típico a precio de mercado.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos a precio de mercado de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC del proyecto, presenta el Form D y los avisos estatales, y mantiene los fondos de los inversionistas en una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC. DoorRaise no estructura inversiones en créditos fiscales.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulte cómo funciona para ver los pasos del inversionista.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa LIHTC?
Low-income housing tax credit, el crédito fiscal federal por vivienda de bajos ingresos de la Sección 42 del Internal Revenue Code.
¿Cuánto tiempo se mantiene asequible una propiedad LIHTC?
Al menos el periodo de cumplimiento de 15 años más un periodo de uso extendido que termina no antes de 15 años después, así que 30 años o más en total según la regla federal. Los estados pueden exigir más.
¿El capital LIHTC es un valor?
Una inversión en una sociedad o fondo que tiene propiedades LIHTC por lo general es un valor, así que aplican las leyes de valores. La estructura y la exención dependen de la oferta.
¿HUD fija las rentas LIHTC?
El límite de renta es 30% del límite de ingreso imputado, y los límites de ingreso vienen de cifras del ingreso medio del área. Pida a la agencia estatal de crédito para vivienda los límites que aplican a una propiedad específica.
Siguiente paso: lea sindicación de bienes raíces vs REIT para comparar otras formas en que las personas invierten en apartamentos.
Fuentes
- 26 U.S.C. 42, Low-income housing credit (en inglés)
- 26 U.S.C. 469, Passive activity losses and credits limited (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, LIHTC Equity Investments (en inglés)
- HUD User, LIHTC Database (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con su propio profesional fiscal antes de invertir. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.