¿Qué es la amortización de un préstamo para apartamentos? Calendario, plazo y pago final
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La amortización es el pago del capital de un préstamo mediante pagos regulares según un calendario fijo. Cada pago cubre primero el interés de ese mes, y el resto reduce el saldo, así que los primeros pagos son casi todo interés y los últimos casi todo capital. En los préstamos para apartamentos el periodo de amortización (a menudo 30 años) suele ser más largo que el plazo del préstamo (a menudo de 5 a 10 años), lo que deja un saldo final (balloon) al vencimiento.
Un ejemplo con cifras ficticias
Un préstamo de $4,000,000 al 6% con amortización de 30 años tiene un pago mensual de unos $23,982, o unos $287,784 al año.
| Tema | Con amortización (30 años) | Solo intereses |
|---|---|---|
| Pagos del año 1 | $287,784 | $240,000 |
| Interés del año 1 | $238,664 | $240,000 |
| Capital pagado en el año 1 | $49,120 | $0 |
| Saldo después de 10 años | unos $3,347,000 | $4,000,000 |
Si el plazo del préstamo es de 10 años, al vencimiento todavía se deben unos $3.35 millones. El pago más alto del préstamo con amortización reduce el flujo de efectivo en unos $47,800 en el año 1, pero aumenta el patrimonio. Consulta periodos de solo intereses y la constante del préstamo.
¿Por qué importa la amortización en una sindicación?
- Flujo de efectivo: los prestamistas calculan los préstamos con el servicio de la deuda, así que la amortización cambia el DSCR y el efectivo que queda para distribuir.
- Rendimientos: el capital pagado se suma al patrimonio en la venta, parte del rendimiento total, no efectivo en mano cada trimestre.
- Salida: el saldo final fija la fecha de refinanciamiento o venta. Revisa los términos del préstamo en términos del préstamo que deben revisar los inversionistas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos con sus amigos y seguidores bajo la Rule 506(b) o 506(c), y verifica que cada inversionista sea acreditado antes de firmar, en ambas. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. Los patrocinadores pagan una tarifa inicial de $1,500 (no reembolsable) y una tarifa anual fija de administración de $5,000; consulta precios.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre amortización y plazo del préstamo?
La amortización fija el calendario de pagos; el plazo fija cuándo vence el saldo restante.
¿Qué es un pago final (balloon)?
El saldo del préstamo que vence al final cuando el préstamo no se amortizó por completo.
¿Es mejor solo intereses?
Sube el flujo de efectivo durante los años de solo intereses, pero no aumenta el patrimonio por pago de capital y deja un saldo mayor al vencimiento.
Fuentes
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Habla con tu propio CPA y tu propio abogado sobre tu proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.