Riesgo de refinanciamiento en sindicaciones de apartamentos: qué pasa cuando vence el préstamo
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El riesgo de refinanciamiento es el riesgo de que, cuando vence el préstamo de un edificio de apartamentos, un préstamo nuevo no sea lo bastante grande para pagarlo. El nuevo prestamista calcula el monto con el ingreso del edificio en ese momento, las tasas de interés de ese momento y el valor de ese momento, con las mismas pruebas de relación préstamo-valor y de cobertura del servicio de la deuda que cualquier préstamo. Si las tasas o las tasas de capitalización han subido, o el ingreso no creció como se planeó, el préstamo nuevo puede quedar muy por debajo del saldo anterior. En el ejemplo de abajo, un préstamo de $7,000,000 que vence en el año 5 solo puede refinanciarse por unos $6,036,000, lo que deja una brecha de unos $964,000 que tiene que salir de algún lado: reservas, inversionistas, un nuevo tipo de capital, una prórroga o una venta.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Recorre un vencimiento, las formas en que los proyectos cierran una brecha y qué preguntar antes de invertir. Las cifras están vigentes a noviembre de 2026 y el ejemplo es ilustrativo.
Un ejemplo con cifras
Un edificio se compró con un préstamo de solo intereses de $7,000,000 que vence en el año 5. El plan suponía que el NOI crecería a $750,000 y que las tasas bajarían. En cambio, el NOI al vencimiento es de $650,000 y los préstamos nuevos a 30 años se cotizan a 7.0%. El nuevo prestamista permite 65% de relación préstamo-valor y una cobertura de 1.25x. Las cifras son un ejemplo.
| Prueba al vencimiento | Resultado |
|---|---|
| Valor con una tasa de capitalización de 7.0% ($650,000 ÷ 7.0%) | $9,285,714 |
| 65% de relación préstamo-valor | $6,035,714 |
| Cobertura de 1.25x a 7.0% (constante del préstamo de 7.98%) | $6,513,328 |
| Préstamo nuevo (el menor de los dos) | $6,035,714 |
| Brecha para pagar el préstamo de $7,000,000 | unos $964,000 |
Aun con $650,000 de NOI, si las tasas hubieran bajado a 5.5% y la tasa de capitalización se hubiera mantenido en 6.0%, las mismas pruebas habrían permitido unos $7,042,000 por valor y unos $7,632,000 por cobertura, suficiente para pagar el préstamo. La brecha vino tanto de una tasa de capitalización más alta como de una tasa de interés más alta. Consulte los préstamos DSCR y el cálculo del monto del préstamo y compresión y expansión de la tasa de capitalización.
¿Cómo cierran los proyectos una brecha de refinanciamiento?
| Opción | Cómo funciona | Costo para los inversionistas |
|---|---|---|
| Reservas | Usar el efectivo que ya tiene el proyecto | Menos reservas para necesidades posteriores |
| Llamada de capital | Los inversionistas aportan más dinero | Dinero nuevo en riesgo; dilución para quienes no aportan; consulte las llamadas de capital |
| Capital preferente o un inversionista de rescate | Capital nuevo que se paga antes que a los inversionistas existentes | Bajan los rendimientos de los inversionistas existentes; consulte capital preferente frente a deuda mezzanine |
| Prórroga del préstamo | El prestamista actual extiende el plazo, a menudo a cambio de una tarifa, un pago anticipado o condiciones más estrictas | Las tarifas y el pago anticipado salen del efectivo del proyecto |
| Venta | Vender el edificio y pagar el préstamo | Rendimientos menores, posiblemente una pérdida, si el mercado está débil |
| Modificación del préstamo o incumplimiento | Negociar con el prestamista o devolverle el edificio | Grave; los inversionistas pueden perder todo su dinero |
¿Cuándo es mayor el riesgo de refinanciamiento?
- Préstamos cortos en planes largos. Un préstamo puente de 3 años en un plan de 5 a 7 años debe refinanciarse a la mitad del plan. Consulte préstamos puente frente a préstamos de agencia.
- Préstamos de tasa variable con un tope que expira. La prórroga puede exigir un tope nuevo y más caro. Consulte los topes de tasa de interés.
- Préstamos de solo intereses. No se ha pagado nada del capital, así que vence el saldo completo.
- Planes que necesitan crecimiento del NOI para refinanciar. Si el plan de negocios se retrasa, el refinanciamiento también.
- Apalancamiento alto en la compra. Hay menos margen antes de que el préstamo nuevo se quede corto.
¿Qué debe preguntar un inversionista?
- ¿Cuándo vence el préstamo y coincide con la tenencia planeada?
- ¿Hay opciones de prórroga y qué exigen (tarifas, un pago anticipado, pruebas de cobertura, un tope nuevo)?
- ¿Cómo se ve el refinanciamiento si las tasas están 1 punto más altas y la tasa de capitalización 0.5 puntos más alta que hoy?
- ¿De qué tamaño son las reservas y puede el acuerdo operativo pedir más capital? Consulte las reservas de una sindicación.
- ¿Hay un plan si el refinanciamiento se queda corto? Consulte la guía del patrocinador para un proyecto con bajo desempeño.
Toda inversión puede perder dinero, y un refinanciamiento que se queda corto es una de las formas en que una sindicación de apartamentos puede perderlo.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise no presta ni gestiona préstamos. Ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, que describen el préstamo, su vencimiento y sus riesgos para los inversionistas, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales de forma predeterminada. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, con el primer año pagado al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Antes de invertir, use la lista gratuita de preguntas para hacerle a un patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el riesgo de refinanciamiento en bienes raíces?
El riesgo de que, al vencer un préstamo, no se pueda obtener uno nuevo por un monto suficiente para pagarlo, porque el ingreso, las tasas o los valores cambiaron.
¿Qué pasa si una sindicación no puede refinanciar?
El patrocinador busca otras opciones: reservas, una llamada de capital, capital preferente, una prórroga del préstamo o una venta. Si ninguna funciona, el prestamista puede ejecutar la garantía y los inversionistas pueden perder su inversión.
¿Cómo se define el monto del préstamo nuevo en un refinanciamiento?
Igual que en cualquier préstamo: el menor de los montos que permiten la relación préstamo-valor, la cobertura del servicio de la deuda y, para algunos prestamistas, el rendimiento de la deuda, con el ingreso, las tasas y el valor actuales.
¿Puede el prestamista actual extender el préstamo?
A veces. Muchos préstamos tienen opciones de prórroga con condiciones, y los prestamistas pueden negociar una prórroga a cambio de una tarifa o un pago anticipado. No está garantizada.
¿Cómo pueden los inversionistas reducir el riesgo de refinanciamiento?
Prefiriendo proyectos cuyo plazo de préstamo sea igual o mayor que la tenencia planeada, con apalancamiento moderado, opciones de prórroga y reservas suficientes, y pidiendo que el refinanciamiento se pruebe con tasas más altas.
Fuentes
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily, hoja de términos de Optigo Conventional Small (en inglés)
- Banco de la Reserva Federal de Nueva York, datos de la Secured Overnight Financing Rate (SOFR) (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El préstamo y las cifras del ejemplo son ilustrativos. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.