TIR apalancada vs sin apalancamiento en proyectos de apartamentos: qué indica cada una
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La TIR sin apalancar (unlevered IRR) es la tasa interna de retorno de un edificio de apartamentos como si se hubiera comprado totalmente en efectivo: el precio de compra que sale, el ingreso operativo neto de cada año y el producto de la venta al final. La TIR apalancada (levered IRR) es el rendimiento del capital solamente, después de que el préstamo financia parte del precio, los pagos del préstamo salen del ingreso y el préstamo se liquida en la venta. La TIR sin apalancar le dice si el edificio es una buena inversión. La TIR apalancada le dice qué le hace la deuda a ese rendimiento. Un tercer número, la TIR neta del inversionista (LP), es todavía menor, porque las tarifas y la parte de las ganancias del patrocinador salen de los flujos apalancados.
Esta publicación es parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Analiza un edificio en cuatro escenarios. Las cifras son de noviembre de 2026 y el ejemplo es ilustrativo.
¿Cómo se calcula cada una?
| Medida | Dinero que entra | Dinero que sale cada año | Dinero que sale al final |
|---|---|---|---|
| TIR sin apalancar | Precio completo y costos | NOI, menos gastos de capital | Precio de venta menos costos de venta |
| TIR apalancada | Solo el capital (precio y costos menos el préstamo) | NOI menos pagos del préstamo y gastos de capital | Producto de la venta menos la liquidación del préstamo |
| TIR neta del LP | El capital de los inversionistas | Distribuciones a los inversionistas | Parte de los inversionistas en el producto de la venta, después de la cascada de distribuciones |
La TIR es la tasa de descuento que hace que el valor presente de todos estos flujos sea igual a cero. La función TIR o XIRR de una hoja de cálculo hace la cuenta; consulte XIRR para inversionistas en sindicaciones.
Un ejemplo resuelto: un edificio, tres préstamos
Se compra un edificio en $10,000,000 con $600,000 de NOI (una tasa de capitalización de 6.0%). El NOI crece 3% al año, y el edificio se vende al final del año 5 con una tasa de capitalización de 6.0% sobre el NOI del año 6, menos 2% de costos de venta, por unos $11,361,000. Los casos apalancados piden $6,500,000 con pagos de solo intereses, así que el capital es de $3,500,000. Los costos de cierre, los gastos de capital y las tarifas se dejan fuera para que la cuenta sea visible.
| Caso | Rendimiento en efectivo del año 1 | TIR | Múltiplo de capital |
|---|---|---|---|
| Sin apalancar (todo en efectivo) | 6.00% | 8.63% | 1.45x |
| Apalancado, préstamo a 5.0% | 7.86% | 14.59% | 1.83x |
| Apalancado, préstamo a 6.5% | 5.07% | 12.12% | 1.70x |
| Apalancado, préstamo a 7.5% | 3.21% | 10.48% | 1.60x |
Observe la última fila. El flujo del año 1 es menor que el rendimiento en efectivo (apalancamiento negativo; consulte el apalancamiento negativo), pero la TIR apalancada sigue siendo mayor que la TIR sin apalancar. Eso se debe a que el rendimiento total del edificio, 8.63% con la venta incluida, supera el costo de 7.5% del préstamo. La prueba para la TIR es la TIR sin apalancar frente al costo de la deuda, no la tasa de capitalización frente a la constante del préstamo.
¿Qué pasa en el escenario adverso?
Cambie un supuesto: el edificio se vende con una tasa de capitalización de 7.0% en lugar de 6.0%, por unos $9,738,000.
| Caso | TIR |
|---|---|
| Sin apalancar | 5.88% |
| Apalancado, préstamo a 6.5% | 4.72% |
Ahora la TIR sin apalancar (5.88%) queda por debajo del costo de la deuda (6.5%), así que el préstamo baja el rendimiento en lugar de subirlo. En el caso base, el mismo préstamo sumó unos 3.5 puntos de TIR; en el adverso, restó unos 1.2. Un préstamo más grande, una tasa más alta o una caída mayor del precio de venta ensanchan la diferencia, y con suficiente apalancamiento los inversionistas pueden perder parte o todo su dinero. Consulte qué pasa si una sindicación pierde dinero.
¿Por qué pedir la TIR sin apalancar?
Porque aísla el edificio. Dos proyectos pueden mostrar la misma TIR apalancada, uno porque el edificio es sólido y otro porque usa mucha deuda barata, de corto plazo o de solo intereses. La TIR sin apalancar los distingue. Preguntas que conviene hacer:
- ¿Cuál es la TIR sin apalancar en el caso base y en el escenario adverso?
- ¿Cuál es el costo total de la deuda, incluidas las tarifas y el tope de tasa?
- ¿Cuánto de la TIR apalancada viene de la venta y cuánto del flujo anual?
- ¿Cuál es la TIR neta del LP después de las tarifas y la parte del patrocinador? Consulte la cascada de distribuciones de una sindicación.
- ¿Qué tasa de capitalización de salida usa el modelo y cómo se compara con la tasa de capitalización de entrada? Consulte el supuesto de la tasa de capitalización de salida.
Para ver cómo se relaciona la TIR con el múltiplo de capital y el rendimiento en efectivo, consulte múltiplo de capital, TIR y rendimiento en efectivo. Los rendimientos proyectados son estimaciones, no promesas.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir el capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. La página del proyecto muestra a los inversionistas rendimientos proyectados que DoorRaise calcula a partir de los datos del patrocinador, después de las tarifas de DoorRaise, con los supuestos a la vista. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para empezar (no reembolsable) y $5,000 al año por administración, y el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Vea cómo se reparte el dinero después del préstamo con la herramienta gratuita de reparto de ganancias, o empiece su proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la TIR apalancada y la TIR sin apalancar?
La TIR sin apalancar es el rendimiento de la propiedad comprada en efectivo. La TIR apalancada es el rendimiento del capital después de que el préstamo financia parte del precio y se paga con el ingreso y la venta.
¿Una TIR apalancada más alta siempre es mejor?
No. Puede deberse a más deuda o a una deuda más riesgosa, y no a un mejor edificio. Compárela con la TIR sin apalancar y revise el escenario adverso.
¿Cuándo aumenta la TIR el apalancamiento?
Cuando la TIR sin apalancar de la propiedad es mayor que el costo total de la deuda. Cuando la TIR sin apalancar cae por debajo de ese costo, el apalancamiento baja la TIR.
¿Qué TIR reciben en realidad los inversionistas de una sindicación?
La TIR neta del LP, después de las tarifas y la parte de las ganancias del patrocinador. Es menor que la TIR apalancada del proyecto. Pídasela al patrocinador por separado.
¿La TIR apalancada puede ser mayor incluso con apalancamiento negativo en el año 1?
Sí. El flujo del año 1 puede quedar por debajo del rendimiento en efectivo mientras el rendimiento total, con la venta incluida, sigue superando el costo de la deuda. También puede ocurrir lo contrario.
Fuentes
- SEC, Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas bajo Regulation D (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El edificio, los préstamos y los rendimientos del ejemplo son ilustrativos y no son una proyección de ningún proyecto. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.