Rendimiento anual promedio vs. TIR: por qué la misma sindicación puede mostrar ambos
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El rendimiento anual promedio (a veces llamado AAR) toma la ganancia total de una inversión y la divide entre el monto invertido y entre los años de tenencia. La TIR (tasa interna de retorno, IRR) es la tasa anual que toma en cuenta cuándo sale y cuándo regresa cada dólar. Como el rendimiento anual promedio ignora el momento de los pagos, casi siempre es más alto que la TIR de la misma sindicación, y la diferencia crece cuando la mayor parte del dinero regresa con la venta. En el ejemplo de abajo, tres proyectos convierten $100,000 en $80,000 de ganancia en 5 años, un rendimiento anual promedio de 16%, y aun así sus TIR van de cerca de 12.5% a 16%.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Explica ambas medidas y cómo comparar proyectos que citan una u otra. Las cifras son a noviembre de 2026 y los ejemplos son ilustrativos.
¿Cómo se calcula cada una?
| Medida | Fórmula | ¿Cuenta el momento de los pagos? |
|---|---|---|
| Rendimiento anual promedio | Ganancia total ÷ monto invertido ÷ años | No |
| TIR | La tasa de descuento a la que todos los flujos de efectivo suman cero | Sí |
| Múltiplo de capital | Efectivo total devuelto ÷ monto invertido | No |
La función TIR o XIRR de una hoja de cálculo calcula la TIR; consulte XIRR para inversionistas de sindicaciones.
Un ejemplo: la misma ganancia, tres calendarios de pago
Cada proyecto toma $100,000 y devuelve $180,000 en 5 años: $80,000 de ganancia, un múltiplo de capital de 1.8x y un rendimiento anual promedio de 16% ($80,000 ÷ $100,000 ÷ 5). Solo cambia el momento de los pagos.
| Proyecto | Efectivo devuelto en los años 1 a 4 | Efectivo devuelto en el año 5 | Rendimiento anual promedio | TIR |
|---|---|---|---|---|
| A: todo con la venta | $0 al año | $180,000 | 16.0% | 12.47% |
| B: distribuciones constantes | $6,000 al año | $156,000 | 16.0% | 13.62% |
| C: distribuciones altas | $16,000 al año | $116,000 | 16.0% | 16.00% |
La TIR del proyecto C es igual a su rendimiento anual promedio porque paga su ganancia de manera uniforme cada año y devuelve el capital al final, como un bono. Los proyectos A y B retienen más ganancia hasta la venta, así que el mismo promedio de 16% representa un crecimiento anual más lento del dinero.
¿Por qué los patrocinadores citan el rendimiento anual promedio?
Es fácil de explicar y siempre se ve al menos tan bien como la TIR en los proyectos que pagan la mayor parte de la ganancia con la venta, como la mayoría de los proyectos de valor agregado (value-add). No es incorrecto como descripción de la ganancia total por año, pero no es una tasa de rendimiento en el sentido en que la citan un banco, un bono o la bolsa. Comparar un rendimiento anual promedio de 16% con el rendimiento de 8% de un bono exagera la sindicación.
Según las reglas contra el fraude, las cifras de rendimiento no deben engañar; consulte la Rule 10b-5 y las declaraciones engañosas. Las proyecciones son estimaciones, y toda inversión puede perder dinero. Consulte múltiplo de capital, TIR y cash-on-cash y cómo leer una tabla de rendimientos proyectados.
Cómo comparar dos proyectos
- Pida la TIR y el múltiplo de capital de cada uno, con la misma base: a nivel del inversionista, después de tarifas y de la parte del patrocinador. Consulte la cascada de distribuciones (waterfall) de la sindicación.
- Revise el periodo de tenencia. Una tenencia más larga sube el múltiplo de capital y la ganancia total, no necesariamente la TIR. Consulte cuándo se extiende el periodo de tenencia.
- Vea el flujo de efectivo por año. ¿Cuánto regresa antes de la venta? Consulte cómo reciben su pago los inversionistas en una sindicación de apartamentos.
- Convierta usted mismo cualquier rendimiento anual promedio: pida las distribuciones anuales y el producto de la venta, y calcule una TIR.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. La página del proyecto muestra rendimientos proyectados que DoorRaise calcula a partir de los datos del patrocinador, después de las tarifas de DoorRaise. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales de forma predeterminada. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 para la puesta en marcha (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, el primer año se paga al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Antes de invertir, use la lista gratuita de preguntas para hacerle a un patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el rendimiento anual promedio en bienes raíces?
Es la ganancia total dividida entre el monto invertido y entre los años de tenencia. Muestra la ganancia por año, pero ignora cuándo regresó el dinero.
¿El rendimiento anual promedio es lo mismo que la TIR?
No. La TIR toma en cuenta el momento de los pagos; el rendimiento anual promedio no. Solo son iguales cuando la ganancia se paga de manera uniforme cada año y el capital se devuelve al final.
¿Por qué el rendimiento anual promedio es más alto que la TIR?
Porque el promedio trata la ganancia recibida con la venta como si se hubiera ganado de manera uniforme cada año. El dinero que regresa más tarde vale menos en términos de TIR.
¿Cuál debo usar para comparar sindicaciones?
La TIR a nivel del inversionista y el múltiplo de capital, con la misma base para cada proyecto, además del calendario de flujo de efectivo por año.
¿Cómo convierto un rendimiento anual promedio en una TIR?
Necesita los flujos de efectivo por año. Ingrese la inversión como un número negativo, luego las distribuciones de cada año y el producto final, y use la función TIR o XIRR de una hoja de cálculo.
Fuentes
- SEC, Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas bajo la Regulation D (en inglés)
- SEC, Investor.gov: 10 señales de alerta de una oferta no registrada (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los ejemplos son ilustrativos y no son una proyección de ningún proyecto. DoorRaise no es un prestamista, un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.