XIRR para inversionistas de sindicaciones: fórmula y pasos en Excel
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XIRR es la función de hoja de cálculo que convierte los flujos de efectivo reales de su sindicación en un rendimiento anualizado. Usted anota lo que aportó y lo que recibió, cada cantidad con su fecha, y la función devuelve la tasa anual que hace que esos flujos sumen cero. En Excel o Google Sheets la fórmula es =XIRR(valores, fechas). Es la herramienta adecuada para una sindicación porque el dinero se mueve en fechas irregulares: una inversión, distribuciones trimestrales y luego una venta. La TIR simple supone intervalos iguales entre pagos y puede dar una respuesta distinta. DoorRaise muestra a los inversionistas sus compromisos de inversión y distribuciones en la página del proyecto, y usted puede usar los pasos siguientes para revisar el rendimiento que reporte cualquier patrocinador.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Complementa múltiplo de capital, TIR y rendimiento en efectivo. La información está vigente a octubre de 2026.
¿Cómo se calcula el XIRR en Excel paso a paso?
- En la columna A, anote cada flujo de efectivo. Su inversión es negativa (por ejemplo, -100000). Cada distribución o pago de la venta que recibió es positivo.
- En la columna B, ingrese la fecha de cada flujo. Use fechas reales, no texto.
- En una celda vacía, escriba =XIRR(A2:A14, B2:B14), ajustando los rangos.
- Dé a la celda del resultado formato de porcentaje.
En Google Sheets la fórmula es la misma. En un Excel en español la función se llama TIR.NO.PER. La primera fecha debe ser la más antigua, la lista debe contener al menos un monto negativo y uno positivo, y todas las fechas deben ser iguales o posteriores a la primera.
Un ejemplo (con cifras ficticias)
Un inversionista aporta $100,000 el 15 de enero de 2026. El proyecto paga 12 distribuciones trimestrales de $1,750, la primera el 15 de abril de 2026 y la última el 15 de enero de 2029. En esa última fecha el inversionista también recibe $110,000 de la venta.
| Fecha | Monto |
|---|---|
| 15 de enero de 2026 | -$100,000 |
| 15 de abril de 2026 a 15 de octubre de 2028 | $1,750 cada una (11 pagos) |
| 15 de enero de 2029 | $1,750 + $110,000 = $111,750 |
Total recibido: 12 x $1,750 + $110,000 = $131,000. Múltiplo de capital: 1.31x. XIRR: cerca de 10.3% anual. Estas cifras son ficticias y sirven para mostrar el método. No son una proyección ni resultados típicos de ningún proyecto, y un caso con pérdida daría un XIRR negativo.
¿Cuál es la diferencia entre XIRR y la TIR?
| Tema | TIR (IRR) | XIRR |
|---|---|---|
| Fechas | Supone intervalos iguales (cada periodo dura lo mismo) | Usa cada fecha real |
| Datos | Solo montos | Montos y fechas |
| Uso en una sindicación | Solo si cada pago sigue un calendario regular | Mejor para proyectos reales con una venta en cualquier fecha |
| Resultado | Tasa por periodo | Tasa anualizada |
Si usa la TIR con flujos trimestrales obtiene una tasa trimestral, que luego debe anualizar. Si la venta no cae exactamente al final de un trimestre, la TIR queda ligeramente desviada. XIRR evita ambos problemas. Consulte nuestra guía del rendimiento preferente en Excel para trabajo relacionado en hojas de cálculo.
¿Por qué XIRR da un error o un número extraño?
- #NUM! No hay un monto negativo, no hay un monto positivo, o la primera fecha no es la más antigua. Revise también que las fechas sean fechas reales y no texto.
- #VALUE! Una celda tiene texto, o las fechas y los montos no tienen la misma longitud.
- Una tasa muy grande o muy pequeña. Si un proyecto tiene una pérdida o un plazo muy corto, XIRR puede mostrar números extremos. Léalo junto al múltiplo de capital.
- Una respuesta distinta de la del patrocinador. El patrocinador puede usar una fecha de venta proyectada, incluir las tarifas de otra forma o usar otra fecha de inicio. Pregunte cómo la calcula.
- Flujos faltantes. Incluya cada pago recibido y cualquier llamada de capital que haya pagado. Consulte qué es una llamada de capital.
¿Qué deja fuera el XIRR?
- Impuestos. Las distribuciones pueden ser en parte devolución de capital o tributar distinto de la utilidad. Consulte impuestos de una sindicación para principiantes.
- Riesgo. Un número más alto no significa un proyecto más seguro. Consulte riesgos de la sindicación de apartamentos.
- Dólares. Una tasa de 20% en tres meses produce menos dólares que 8% durante cinco años. Revise el múltiplo.
- Proyecciones. Si la venta no ha ocurrido, el número depende de un precio de venta que alguien estimó. Trátelo como una estimación, no como un resultado.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma de tecnología, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento, y no retiene el dinero de los inversionistas. Los inversionistas de un proyecto de DoorRaise ven su compromiso de inversión, el estado de su transferencia bancaria y sus distribuciones en su portafolio, que son las cifras con fecha que usted ingresaría en la hoja anterior. DoorRaise no recomienda inversiones ni predice rendimientos, y un rendimiento que usted calcule solo mide cuáles fueron los flujos de efectivo. Las tarifas para patrocinadores son $1,500 al inicio (no reembolsables) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Consulte cómo funciona.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es XIRR en bienes raíces?
Es el rendimiento anualizado de una serie de flujos de efectivo que ocurren en fechas específicas. Para una sindicación, usa su inversión, cada distribución y el producto de la venta con sus fechas.
¿XIRR es lo mismo que la TIR?
No. La TIR supone que los pagos están espaciados por igual. XIRR usa las fechas reales, así que es mejor para bienes raíces, donde los pagos y la venta caen en fechas irregulares.
¿Qué XIRR es bueno para una sindicación?
No hay un estándar. Las metas no están garantizadas y los resultados reales pueden ser menores, incluso pérdidas. Compare el XIRR con el múltiplo de capital, el plazo de la inversión y el riesgo del proyecto, no con una sola referencia.
¿Puedo usar XIRR antes de que se venda el proyecto?
Sí, con un valor y una fecha de venta supuestos. El resultado es una estimación y cambia con el precio de venta. Identifíquelo claramente como una proyección.
¿XIRR incluye las tarifas?
Incluye los flujos de efectivo que usted ingrese. Si ingresa lo que realmente pagó y recibió, las tarifas ya están en esos montos. Si usa las cifras brutas del patrocinador, puede que no lo estén.
Fuentes
- Investor.gov: Investor bulletin on private placements (en inglés)
- IRS: Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
- IRS: Instructions for Form 1065 (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los ejemplos son ilustraciones simplificadas con cifras ficticias, no una proyección ni una oferta. Hable con sus propios asesores. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.