Cómo calcular el rendimiento preferente en Excel, paso a paso

Para calcular un rendimiento preferente en Excel, arma una fila por periodo con el capital no devuelto al inicio, el preferente no pagado que viene de antes, la acumulación del periodo (capital x tasa si es simple, (capital + preferente no pagado) x tasa si es capitalizable), el efectivo pagado y los saldos finales. El efectivo paga primero el preferente acumulado, y lo que sobra reduce el capital si así lo dice el acuerdo. Cada fila empieza con los saldos con los que termina la fila de arriba.

Esta guía es para patrocinadores que quieren un calendario que coincida con su acuerdo operativo (operating agreement), y para inversionistas que quieren revisar uno. Los conceptos (acumulativo, simple, capitalizable) están explicados en qué es un rendimiento preferente; aquí armamos la hoja. Las fórmulas funcionan igual en Excel y en Google Sheets.

¿Qué datos necesita un calendario del rendimiento preferente?

Pon los supuestos arriba de la hoja para que todas las fórmulas apunten a ellos:

Luego busca en el acuerdo operativo cuatro respuestas, porque la hoja debe seguirlo, no al revés:

1. ¿Es acumulativo? Si no lo es, el preferente no pagado se pierde cada año y la columna D siempre vale cero.
2. ¿Simple o capitalizable? Capitalizable significa que el preferente también se acumula sobre el preferente no pagado.
3. ¿Sobre qué base? ¿Capital original o capital no devuelto? La mayoría de los acuerdos usan el capital no devuelto, así que el capital devuelto deja de acumular.
4. ¿Qué paga primero el efectivo? Normalmente el preferente acumulado y luego el capital. Algunos acuerdos mandan el efectivo operativo solo al preferente y el excedente al reparto.

¿Cómo se acomodan las columnas?

Desde la fila 5, una fila por año (o por trimestre, con la tasa entre 4):

El interruptor $B$3 hace que una sola hoja sirva para las dos versiones: con 0, la columna E es C5*tasa (simple); con 1, es (C5+D5)*tasa (capitalizable). La columna I manda el efectivo que sobra después del preferente al capital hasta devolverlo completo, y la columna J recoge lo que pase de ahí.

Una fila de control al final te mantiene honesto: el efectivo total de la columna B debe ser igual al preferente pagado total (G) más el capital devuelto (C5 menos el último I) más el excedente (J).

Ejemplo: un calendario de cuatro años con refinanciamiento

Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar. No son una proyección, y toda inversión puede perder dinero.

Los inversionistas aportan $500,000 con un rendimiento preferente acumulativo del 8% sobre el capital no devuelto. Las distribuciones son $25,000 en el año 1, $35,000 en el año 2 y $40,000 en el año 3. Al final del año 3, un refinanciamiento devuelve $160,000 más, así que el efectivo del año 3 es $200,000. El año 4 paga $30,000.

Simple (acumulativo, sin capitalizar):

Capitalizable (anual):

Lo que muestran las tablas:

• En el año 2, la versión capitalizable acumula $41,200: el 8% de $515,000 ($500,000 más $15,000 no pagados). La versión simple acumula $40,000.
• El refinanciamiento liquida primero el preferente no pagado ($60,000 simple, $62,896 capitalizable) y devuelve el resto como capital.
• Después del refinanciamiento, la acumulación baja a $28,800 porque la base ahora es $360,000. Si tu acuerdo acumula sobre el capital original, el año 4 seguiría en $40,000, una gran diferencia, así que revisa cuál tienes.
• En cuatro años, la versión capitalizable manda $3,127.68 más del mismo efectivo al preferente ($151,927.68 contra $148,800), así que quedan $3,127.68 más de capital sin devolver. Poco aquí, porque el faltante duró poco; crece con faltantes más largos.

Revisa el año 3, simple: $60,000 + $140,000 = $200,000 de efectivo. En cuatro años: $25,000 + $35,000 + $200,000 + $30,000 = $290,000 de efectivo = $148,800 de preferente pagado + $141,200 de capital devuelto ($500,000 - $358,800).

¿Cómo se manejan los periodos parciales y el capital a mitad del año?

Los proyectos reales no cierran el 1 de enero. Si el acuerdo acumula diario:

• Primer periodo: =C5*$B$1*días/365. Un proyecto de $500,000 que cierra el 1 de julio acumula $500,000 x 8% x 184 / 365 = $20,164.38 hasta el 31 de diciembre.
• Capital devuelto a mitad del periodo: divide el periodo en la fecha de la devolución. Acumula sobre el saldo anterior hasta esa fecha y sobre el nuevo saldo después.
• Distribuciones trimestrales: usa trimestres como filas y $B$1/4 como tasa, o deja filas anuales y trata el efectivo trimestral como un total anual, lo que solo es exacto para un preferente simple sin cambios de capital a mitad del año.

Si también necesitas la TIR del inversionista, pon los flujos con fecha en dos columnas y usa =XIRR(valores, fechas) (en Excel en español, TIR.NO.PER). La TIR es una medida distinta al preferente, como muestra nuestra publicación sobre rendimiento preferente vs. tasa umbral.

¿Qué errores rompen una hoja del rendimiento preferente?

• Acumular sobre el capital original cuando el acuerdo dice capital no devuelto (o al revés).
• Capitalizar sin querer. Una fórmula que multiplica (C5+D5) cuando el acuerdo dice simple exagera lo adeudado.
• Tratar mal la coinversión del patrocinador. Si el dinero propio del patrocinador está en el grupo de inversionistas, acumula preferente como el de todos.
• Escribir números fijos. Cada acumulación debe apuntar a la celda de la tasa, para que un cambio en un lugar se refleje en todo.
• Ignorar el orden en una venta. Si el acuerdo devuelve el capital antes del preferente no pagado, las filas de la venta deben hacerlo también. Para la cascada completa de la venta, lee cómo funcionan la cascada de distribuciones (waterfall) y el promote.

Cuando el calendario esté listo, pruébalo con un año débil, no solo con el caso de la presentación. Un preferente que el proyecto no puede pagar en un año lento es una promesa que los inversionistas recordarán; lo básico del análisis multifamiliar cubre los escenarios a la baja.

Cómo encaja DoorRaise

El acuerdo operativo estándar de DoorRaise usa un rendimiento preferente acumulativo y no capitalizable que se acumula diario desde la fecha de cierre sobre el capital no devuelto de cada inversionista, menos las distribuciones operativas ya pagadas. En una venta o refinanciamiento, primero se devuelve el capital, luego el preferente no pagado y después el reparto del patrocinador. DoorRaise también forma la LLC del proyecto, presenta el Form D y los avisos estatales, verifica a los inversionistas acreditados, y los inversionistas aportan por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco independiente; las distribuciones son trimestrales por defecto. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.

Para revisar una venta con tus términos sin hoja de cálculo, prueba la calculadora de reparto de ganancias, o crea tu página de patrocinador cuando estés listo.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la fórmula del rendimiento preferente en Excel?

Para un preferente simple: capital no devuelto x tasa, por ejemplo =C5*$B$1. Para uno capitalizable: (capital no devuelto + preferente no pagado) x tasa, =(C5+D5)*$B$1. Págalo con =MIN(efectivo, no pagado + acumulado).

¿Cómo se calcula el rendimiento preferente acumulado?

Suma la acumulación de cada periodo al saldo no pagado que viene de antes y resta lo pagado. El saldo final no pagado es el preferente acumulado que todavía se debe, y pasa al siguiente periodo si el preferente es acumulativo.

¿Cómo se calcula un rendimiento preferente capitalizable anual?

Cada año, aplica la tasa al capital no devuelto más el preferente no pagado del año anterior. En el ejemplo, el año 2 acumula el 8% de $515,000, o $41,200, en lugar de $40,000.

¿Cuál es la fórmula del rendimiento preferente capitalizable?

Preferente acumulado de un periodo = (capital no devuelto + preferente no pagado al inicio) x tasa del periodo. Para todo un plazo sin pagos, el saldo adeudado es capital x ((1 + tasa) ^ años - 1).

¿Un refinanciamiento cambia el rendimiento preferente?

Si el preferente se acumula sobre el capital no devuelto y el refinanciamiento devuelve capital, sí: cada acumulación posterior es menor. En el ejemplo, la acumulación bajó de $40,000 a $28,800 al año.

Fuentes

• IRS: Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
• IRS: Instructions for Form 1065 (en inglés)

El ejemplo es una ilustración simplificada con cifras ficticias, no una proyección ni una oferta. Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Tu acuerdo operativo define cómo se calcula el preferente; pide a tus propios asesores que revisen tu modelo. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.