Cómo armar un modelo de cascada inmobiliaria con umbrales de TIR

Para modelar una cascada de distribuciones (waterfall) inmobiliaria con umbrales de TIR, lleva un saldo corriente por cada umbral. Cada saldo empieza en la aportación de los inversionistas, crece cada periodo a su tasa umbral y baja con cada dólar pagado a los inversionistas. Luego, el efectivo de cada periodo llena el escalón 1 hasta que el primer saldo llega a cero, el escalón 2 con su reparto hasta que el segundo saldo llega a cero, y el resto con el reparto final. Si los escalones suman el efectivo en cada periodo y la TIR de los inversionistas cae justo en cada umbral que alcanza, el modelo está bien.

Nuestra guía de la cascada y el promote explica los conceptos con un ejemplo basado en el rendimiento preferente. Esta publicación arma la otra versión común, la cascada con umbrales de TIR, fila por fila, para que los patrocinadores modelen sus propios términos y los inversionistas puedan revisar uno.

¿Qué necesita el modelo?

Datos (un bloque arriba):

Filas, una por periodo: el efectivo disponible para distribuir al capital (flujo operativo y, el último año, el dinero neto de la venta). El modelo supone que esa línea ya descuenta el servicio de deuda, las reservas, las tarifas y el pago del préstamo; a la cascada solo entra el efectivo del capital.

¿Cómo funcionan los saldos de los umbrales?

Para cada umbral h, el saldo en el periodo t es:

Saldo inicial x (1 + h) + aportaciones - distribuciones a inversionistas en el periodo

En la hoja, con el saldo del 8% en la columna F y el del 14% en la columna K:

• F6 = F5*(1+$B$2) - efectivo pagado a inversionistas en los escalones 1 a 3 del periodo 6
• K6 = K5*(1+$B$4) - efectivo pagado a inversionistas en los escalones 1 a 3 del periodo 6

Cada dólar pagado a los inversionistas reduce todos los saldos de umbral, incluidos los dólares pagados en los escalones 2 y 3. Un error común es reducir el saldo del 14% solo con lo pagado en el escalón 2.

Luego, los escalones de cada periodo:

• Escalón 1 = MIN(efectivo, MAX(F antes del pago, 0)), todo a inversionistas.
• Escalón 2 = MIN(efectivo - escalón 1, MAX(K después del escalón 1, 0) / 80%), 80% a inversionistas y 20% al patrocinador.
• Escalón 3 = efectivo - escalón 1 - escalón 2, 65% a inversionistas y 35% al patrocinador.

La división entre 80% es el paso que más se olvida: para bajar el saldo del 14% en $80, los inversionistas deben recibir $80, lo que significa que pasan $100 de efectivo por un escalón donde ellos reciben 80 centavos de cada dólar.

Ejemplo: cinco años, dos umbrales de TIR

Todas las cifras son ficticias, solo para ilustrar. No son una proyección, y toda inversión puede perder dinero.

Los inversionistas aportan $3,000,000. El efectivo para el capital es de $150,000, $180,000, $210,000 y $240,000 en los años 1 a 4. En el año 5 son $240,000 de operación más $5,000,000 netos de la venta, $5,240,000 en total.

Los saldos de los umbrales, antes del pago de cada año:

En los años 1 a 4 el efectivo está muy por debajo del saldo del 8%, así que cada dólar va a los inversionistas en el escalón 1 y el patrocinador no recibe nada. El saldo del 8% sigue creciendo porque lo pagado es menos del 8% del saldo.

Año 5, escalón por escalón:

Cómo se calcula el escalón 2: después del escalón 1, el saldo del 14% es $4,709,706 - $3,473,019 = $1,236,687. Los inversionistas necesitan eso más, a 80 centavos por dólar, así que el escalón es de $1,545,859.

Cuadre:

• Escalones del año 5: $3,473,019 + $1,545,859 + $221,122 = $5,240,000.
• Todo el proyecto: los inversionistas reciben $780,000 en los años 1 a 4 más $4,853,435 en el año 5 = $5,633,435. El patrocinador recibe $386,565. Juntos: $6,020,000, el efectivo total al capital.
• La TIR de los inversionistas sobre sus flujos es de cerca del 14.6% y su múltiplo de capital de cerca de 1.88x. La TIR del proyecto antes del reparto es de cerca del 16.2%. El promote del patrocinador es la diferencia.
• La prueba de TIR: los flujos de los inversionistas hasta el escalón 2 dan exactamente 14%, porque el escalón 2 terminó cuando el saldo del 14% llegó a cero. Pásalos por =TIR() para confirmarlo.

Escenario a la baja. La misma operación, pero la venta deja $3,100,000 netos, así que el efectivo del año 5 es $3,340,000. Es menos que el saldo del 8% de $3,473,019, así que todo es escalón 1. Los inversionistas reciben $4,120,000 en total (un múltiplo de 1.37x, cerca de 7.3% de TIR) y el promote del patrocinador es $0. Con una venta neta menor a $1,980,000 en este ejemplo, los inversionistas recuperarían menos de los $3,000,000 que aportaron.

¿En qué se diferencia un umbral de TIR de uno de múltiplo de capital?

Cambia los umbrales por múltiplos: 100% a inversionistas hasta que reciban 1.4x su capital ($4,200,000), 80/20 hasta 1.8x ($5,400,000), luego 65/35. El modelo es más sencillo: se lleva la suma de distribuciones en lugar de saldos que crecen.

La venta rápida muestra la diferencia. Tres años de efectivo que suman $4,540,000 dan a los inversionistas una TIR mayor al 14% en la cascada de TIR, así que el patrocinador llega al reparto final. En la cascada de múltiplos, esos mismos $4,540,000 son apenas cerca de 1.51x, así que el patrocinador se queda en el escalón 80/20 con $68,000. Los umbrales de TIR premian vender pronto; los de múltiplo premian los dólares totales. Para ver cómo se comportan las dos medidas por separado, lee múltiplo de capital, TIR y cash on cash.

¿Qué errores de modelado conviene evitar?

• Reducir solo el saldo del escalón actual. Cada dólar del inversionista reduce todos los saldos de umbral.
• Olvidar la división del reparto. Un escalón 80/20 necesita saldo / 0.8 de efectivo, no el saldo mismo.
• Mezclar periodos. Si el efectivo es trimestral, la tasa umbral por trimestre es (1 + anual)^(1/4) - 1 para una TIR capitalizable anualmente, no anual / 4. Usa la que coincida con cómo define la TIR el acuerdo.
• Usar TIR() con fechas irregulares. Si las distribuciones tienen fecha, el acuerdo probablemente se refiere a un cálculo tipo TIR.NO.PER(). Nuestra guía del rendimiento preferente en hoja de cálculo cubre los periodos parciales.
• Contar dos veces la coinversión del patrocinador. Si el patrocinador invierte junto a los inversionistas, su dinero está en el grupo de inversionistas y el promote va aparte.
• Olvidar la definición del acuerdo. ¿La TIR se mide para todos los inversionistas como grupo o para cada uno, con fechas reales o periodos anuales, capitalizable anualmente o no? El modelo debe seguir el documento.
• Modelar solo el caso de la presentación. Agrega siempre una venta que no salga bien. Si tu modelo nunca muestra un promote de $0, no está probando nada. Lo básico del análisis multifamiliar explica cómo armar el escenario a la baja que lo alimenta.

Cómo encaja DoorRaise

DoorRaise prepara los documentos estándar de oferta para proyectos de apartamentos financiados por los amigos y seguidores de un patrocinador bajo la Rule 506(b) o 506(c). El acuerdo operativo (operating agreement) estándar devuelve primero el capital en una venta, luego el rendimiento preferente acumulativo no pagado y después el reparto que eligió el patrocinador, y la página del proyecto muestra esos términos a los inversionistas con números claros. DoorRaise no arma tu modelo de cascada ni tus proyecciones; eso es trabajo del patrocinador. Forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, verifica a los inversionistas acreditados, y los inversionistas aportan por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, un banco independiente. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsable), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra) y $3,500 al año.

Para revisar rápido una venta con un solo reparto, prueba la calculadora de reparto de ganancias. Cuando tus términos estén listos, crea tu página de patrocinador.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se modela una cascada inmobiliaria con umbrales de TIR?

Lleva un saldo por umbral que crece a la tasa umbral y baja con cada dólar pagado a los inversionistas. Paga el efectivo de cada periodo al escalón 1 hasta que el primer saldo sea cero, al escalón 2 con su reparto hasta que el segundo saldo sea cero, y el resto con el reparto final.

¿Qué es un modelo de cascada de capital inmobiliario?

Una hoja de cálculo que toma el efectivo disponible para el capital en cada periodo y lo reparte entre los inversionistas y el patrocinador según los escalones del acuerdo operativo: devolución de capital, rendimiento preferente o umbrales de TIR, y el promote.

¿Cómo se arma en Excel una cascada con umbrales de TIR?

Usa una columna de saldo por umbral (=anterior*(1+tasa) - efectivo a inversionistas) y calcula cada escalón con MIN y MAX, dividiendo el saldo restante entre la parte de los inversionistas en los escalones con reparto. Revisa que los escalones sumen el efectivo y que TIR() de los flujos de los inversionistas sea igual al umbral donde termina un escalón.

¿Hay una plantilla de cascada inmobiliaria?

El acomodo de columnas de esta publicación es una plantilla: bloque de datos, fila de efectivo, un saldo por umbral, tres columnas de escalones y totales de inversionistas y patrocinador con una fila de cuadre. Ármala una vez y cambia solo los datos.

¿Cuál es la diferencia entre un umbral de TIR y uno de múltiplo de capital?

Un umbral de TIR depende del tiempo, así que una venta rápida lo alcanza con menos dólares. Un umbral de múltiplo solo cuenta dólares. En nuestro ejemplo, una venta en el año 3 le pagó al patrocinador $161,069 con umbrales de TIR y $68,000 con umbrales de múltiplo.

Fuentes

• IRS: Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
• 17 CFR 230.506: Exemption for limited offers and sales (Cornell LII) (en inglés)

Los ejemplos son ilustraciones simplificadas con cifras ficticias, no una proyección ni una oferta. Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Tu acuerdo operativo define la cascada; pide a tus propios asesores que revisen tu modelo. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.