Cómo se les paga a los patrocinadores en una sindicación
A un patrocinador de una sindicación se le paga, en general, de tres maneras: tarifas por trabajos específicos, una parte de las ganancias llamada promote (también llamada carried interest) y cualquier rendimiento del dinero propio del patrocinador en el proyecto. Cada una debe estar escrita en los documentos de la oferta y explicada a los inversionistas con palabras sencillas. Si eres el patrocinador, DoorRaise cobra sus propias tarifas fijas, que son aparte de las tuyas, y nunca toma un porcentaje de tu captación ni de tus ganancias.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación de bienes raíces. Está escrita para el patrocinador que decide cómo estructurar su pago. Si eres inversionista y lees una tabla de tarifas, empieza con las tarifas de la sindicación explicadas. Las reglas están vigentes a octubre de 2026.
¿Cuáles son las tres fuentes de pago del patrocinador?
- Tarifas. Pagos por tareas, que se pagan haya o no ganancia en el proyecto, por lo general del efectivo del proyecto.
- Promote. Una parte de las ganancias que va al patrocinador por encima de lo que los inversionistas reciben primero. Consulta la cascada de distribuciones (waterfall) y el promote.
- Coinversión. Si el patrocinador pone su propio dinero en los mismos términos que los inversionistas, gana el mismo rendimiento sobre ese dinero que cualquier inversionista.
Las tarifas se pagan antes y con más seguridad que el promote, por lo que los inversionistas les prestan atención. Un proyecto donde al patrocinador se le paga bien en tarifas aunque la propiedad vaya mal alinea los intereses de otra forma que un proyecto donde la mayor parte del pago depende de un buen resultado. Si hoy ganas dinero enseñando, consulta en qué se diferencian el ingreso de un curso y el de un patrocinador.
¿Cuáles son los tipos de tarifa más comunes?
| Tarifa | Qué paga | Cómo suele estructurarse |
|---|---|---|
| Tarifa de adquisición | Encontrar, negociar y cerrar la compra | Una sola vez al cierre, por lo general un porcentaje del precio de compra |
| Tarifa de administración de activos | Supervisar la propiedad, al administrador y los informes | Continua, a menudo un porcentaje de los ingresos cobrados o del capital invertido |
| Tarifa de administración de construcción o renovación | Supervisar las obras de capital | Un porcentaje del presupuesto de renovación, si el patrocinador administra la obra |
| Tarifa de financiamiento | Gestionar u obtener el refinanciamiento del préstamo | Un porcentaje del monto del préstamo |
| Tarifa de venta | Encargarse de la venta | Un porcentaje del precio de venta |
| Tarifa de administración de la propiedad | Operación del día a día | Se paga al administrador, por lo general un porcentaje de los ingresos cobrados, y si el administrador es un afiliado del patrocinador también es pago del patrocinador |
Estas descripciones dicen cómo se estructuran las tarifas, no qué es normal. Los porcentajes varían según el proyecto, el mercado y el patrocinador, y las encuestas publicadas difieren. Sin una fuente con nombre y fecha, no citamos un número "típico", y tú tampoco deberías.
En DoorRaise, los términos de un proyecto incluyen una tarifa de adquisición como porcentaje del precio de compra (que se paga una vez al cierre) y una tarifa de administración de activos como porcentaje de la renta realmente cobrada (que se paga cada mes), y cada una puede fijarse en cero. Se escriben en el memorando y en el acuerdo operativo (operating agreement), y aparecen en la página del proyecto.
¿Qué es el promote?
El promote es la parte de las ganancias del patrocinador una vez que los inversionistas han recibido su dinero de vuelta y cualquier rendimiento preferente. Por ejemplo, un proyecto puede decir que los inversionistas reciben primero su capital, luego un rendimiento preferente, y después las ganancias se reparten entre inversionistas y patrocinador en porcentajes indicados. Consulta qué es un rendimiento preferente y la calculadora de reparto de ganancias para ver el orden paso a paso.
Dos puntos importantes:
- El promote se paga solo de las ganancias, y las ganancias no están garantizadas. Si la propiedad se vende por menos de lo esperado, el promote puede ser pequeño o nulo.
- Algunos proyectos usan niveles, donde la parte del patrocinador sube a medida que los rendimientos de los inversionistas superan ciertos umbrales. Más niveles significan más cosas que explicar. Distintas clases de participaciones de inversionistas pueden cambiar quién cobra primero; consulta participaciones Clase A y Clase B.
¿Qué aceptan los inversionistas y qué cuestionan?
Sin citar números, estos patrones suelen provocar preguntas:
- Tarifas que pagan trabajo que nunca se hace. Por ejemplo, una tarifa de administración de activos sin informes.
- Varias tarifas que se traslapan. Tarifas de adquisición, de financiamiento y de "cierre" que pagan la misma tarea.
- Tarifas que se pagan antes de que los inversionistas reciban algo. En particular cuando la coinversión del patrocinador se financia con su propia tarifa de adquisición. Consulta cuánto dinero necesita un patrocinador para empezar.
- Un promote sin rendimiento preferente ni umbral. Los inversionistas preguntan por qué el patrocinador participa de las ganancias antes de que ellos reciban las suyas.
- Tarifas a afiliados. Pagarle a la propia empresa de administración de la propiedad o de construcción del patrocinador es un conflicto de interés y necesita divulgación.
Un patrocinador sin historial puede dar tranquilidad a los inversionistas si cobra menos al principio, difiere algunas tarifas hasta que se pague a los inversionistas o coinvierte efectivo real. Son decisiones, no reglas.
¿Qué debes divulgar?
Todo, en los documentos de la oferta, en un lugar donde los inversionistas lo encuentren. El memorando de colocación privada (PPM) debe enumerar cada pago al grupo patrocinador y a sus afiliados, cómo se calcula y cuándo se paga, y debe describir los conflictos de interés. Una tarifa que está en la presentación pero no en el acuerdo operativo, o al revés, invita a una disputa. Las tarifas engañosas u omitidas también pueden violar la Rule 10b-5; consulta lo que los patrocinadores no pueden decirles a los inversionistas. Si a alguien que no es patrocinador se le paga por traer inversionistas, consulta primero pagar a quienes captan capital.
¿Cómo encajan las tarifas de DoorRaise con tus tarifas?
Son aparte. Las tres tarifas fijas de DoorRaise son un costo de operar el proyecto. Son: $1,500 de tarifa inicial (se pagan cuando envías el proyecto, no reembolsables), $5,000 al cierre (solo si el proyecto cierra; cubren el trabajo de presentación, no las tarifas propias de los estados) y $3,500 al año. El proyecto paga la tarifa de cierre del dinero captado y la tarifa anual de los ingresos de la propiedad. Aparecen en la tabla de tarifas del proyecto, para que los inversionistas vean lo que cuesta DoorRaise antes de comprometerse, y los inversionistas nunca reciben una factura de DoorRaise. DoorRaise no toma una parte del dinero captado ni de las ganancias del proyecto, y no fija ni toma ninguna parte de tus tarifas de patrocinador ni de tu promote.
Arma las fuentes y usos del proyecto para incluir tanto tus tarifas como las tarifas de DoorRaise, de modo que los números que muestres a los inversionistas cuadren. Usa el planificador de captación como punto de partida.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo para ilustrar, y no es una recomendación ni una predicción. Supón que un proyecto compra un edificio por $4,000,000 y los documentos dicen que el patrocinador recibe una tarifa de adquisición única del 1% del precio de compra. La tarifa es 0.01 x $4,000,000 = $40,000. Los inversionistas deben ver esos $40,000 enumerados como un uso de los fondos, con quién los recibe y por qué. Si el proyecto también paga una tarifa mensual de administración de activos, los documentos deben mostrar cómo se calcula y qué informes o supervisión cubre. Si el 1% es adecuado es una decisión tuya, de tus inversionistas y de tus propios asesores.
Errores comunes
- Elegir las tarifas copiando la presentación de otro patrocinador
- Esconder tarifas de afiliados en una línea llamada "otros"
- Fijar tarifas que no puedes explicar en una frase
- Olvidar incluir las tarifas de DoorRaise y las tarifas del prestamista en las fuentes y usos
- Prometer rendimientos "después de tarifas" en una presentación sin fundamento
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise prepara los documentos de la oferta a partir de los términos que ingresas, incluidas tus tarifas y tu promote, y los muestra en la página del proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento, y no da asesoría sobre si tus tarifas son adecuadas. Pregúntale a tu propio abogado de valores sobre tu estructura.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Consulta los precios completos o crea tu página de patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se les paga a los patrocinadores de sindicaciones inmobiliarias?
Con tarifas por trabajos específicos, una parte de las ganancias llamada promote y los rendimientos de cualquier dinero que inviertan. Los términos varían según el proyecto y deben divulgarse en los documentos de la oferta.
¿Cuál es una tarifa de adquisición típica?
No citamos una cifra típica porque varía según el proyecto y el mercado, y no tenemos una fuente con nombre y fecha para ella. Pregunta a los inversionistas que conoces qué aceptarían y pide a tu abogado que revise la estructura.
¿Está garantizado el promote?
No. Se paga solo de las ganancias por encima de lo que los inversionistas reciben primero, y las ganancias dependen de cómo rinda la propiedad.
¿Tengo que divulgar todas mis tarifas a los inversionistas?
Sí. Los documentos de la oferta deben describir cada pago al grupo patrocinador y a sus afiliados, cómo se calcula y cuándo se paga.
¿Se queda DoorRaise con una parte de mi promote?
No. DoorRaise cobra tarifas fijas y no toma un porcentaje del dinero captado ni de las ganancias del proyecto.
Fuentes
- 17 CFR 240.10b-5: uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
- 17 CFR 230.506: exención para ofertas y ventas limitadas sin importar el monto de la oferta (en inglés)
- SEC: guía para el registro de corredores de bolsa (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal. Habla con un abogado de valores sobre tus tarifas y divulgaciones. DoorRaise no es un despacho de abogados, un broker-dealer, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.