Cómo llevar el control de sus inversiones en sindicaciones: un sistema sencillo
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Para llevar el control de sus inversiones en sindicaciones, mantenga una hoja de cálculo con una fila por proyecto, un registro de cada distribución, una carpeta por proyecto con los documentos y los K-1, y una revisión anual de los resultados reales contra las proyecciones que le mostraron. El portal de cada patrocinador muestra solo sus propios proyectos, así que cuando tiene dos o más, su propio registro es el único lugar que muestra todo su portafolio inmobiliario privado, el efectivo que le han devuelto y lo que su CPA necesita.
Esta publicación es para inversionistas que tienen o piensan tener más de una sindicación. Es información general, no asesoría fiscal ni de inversión.
¿Por qué un inversionista pasivo debe llevar sus propios registros?
Los portales de los patrocinadores son distintos, un patrocinador puede cambiar de software y un proyecto puede durar siete años o más. Su propio registro le permite ver el efectivo total devuelto entre proyectos, detectar un proyecto que dejó de reportar, responder las preguntas de su CPA y ayudar a su familia si algo le pasa. También facilita evaluar a un patrocinador antes de volver a invertir con él. Consulte cómo leer un reporte trimestral.
¿Qué va en la lista de proyectos?
Use una fila por proyecto con estas columnas:
- Nombre del proyecto y dirección de la propiedad
- Patrocinador y su contacto
- Entidad inversionista (usted, una cuenta conjunta, una LLC, un fideicomiso o una IRA) y el número fiscal usado
- Monto invertido y fecha en que aportó
- Clase de interés y porcentaje de participación, según los documentos de cierre; consulte la tabla de participaciones
- Rendimiento preferente y reparto de utilidades, según el acuerdo operativo
- Plazo planeado y salida planeada
- Cash on cash, IRR y múltiplo de capital proyectados, como se mostraron al firmar; consulte múltiplo de capital, IRR y cash on cash
- Estado: captando, operando, refinanciado, vendido
¿Cómo registra las distribuciones?
Lleve un solo registro para todos los proyectos: fecha, proyecto, monto, cómo llegó y la etiqueta del aviso de distribución. Marque qué pagos el patrocinador llama devolución de capital (por ejemplo, de un refinanciamiento) y cuáles son flujo de efectivo, porque eso cambia su cuenta de capital y lo que queda de su inversión. Los totales por proyecto y por año muestran qué proyectos van según el plan. Para los rendimientos en el tiempo, consulte XIRR para inversionistas de sindicaciones.
¿Qué documentos debe guardar?
Para cada proyecto, guarde una carpeta con el resumen de la oferta o el PPM, el acuerdo de suscripción firmado, el acuerdo operativo contrafirmado, la confirmación de cierre, cada reporte para inversionistas, cada aviso de distribución, cada K-1 y cualquier estado de cuenta de capital. Guarde también las confirmaciones de las transferencias bancarias. Guarde copias en un segundo lugar, porque el acceso a un portal puede vencer. Consulte los estados de cuenta de capital.
¿Qué debe controlar para los impuestos?
Los K-1 de cada proyecto, las declaraciones estatales que cada K-1 pueda requerir, las pérdidas pasivas que se trasladan y su base. Su base externa empieza con lo que invirtió y cambia cada año con el ingreso, las pérdidas y las distribuciones. Su CPA la calcula, pero su registro hace el trabajo más rápido y detecta un K-1 faltante. Consulte base externa frente a cuenta de capital y pérdidas pasivas que se trasladan.
¿Cómo compara los resultados reales con el plan?
Una vez al año, ponga las proyecciones junto a lo que pasó: distribuciones recibidas contra el cash on cash proyectado, ocupación y crecimiento de rentas contra el plan de negocios, y el ritmo de las renovaciones. Un trimestre débil es normal; una diferencia que crece cada año sin una explicación clara es una pregunta que debe hacer. Consulte señales de alerta en una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, los documentos firmados, los reportes trimestrales, los avisos de distribución y los K-1 de cada proyecto de DoorRaise de un inversionista están en una sola cuenta con sesión iniciada, y las distribuciones y los reportes trimestrales son la opción predeterminada. Los inversionistas aportan por transferencia bancaria a la cuenta de escrow del proyecto en Enterprise Bank & Trust. DoorRaise no guarda el dinero de los inversionistas ni da asesoría de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Basta con una hoja de cálculo?
Para la mayoría de los inversionistas, sí: una lista de proyectos, un registro de distribuciones y una carpeta por proyecto cubren lo que usted y su CPA necesitan.
¿Debo llevar yo mismo el control de mi base?
Su CPA debe ser responsable de la cifra, pero tener los K-1 y el registro de distribuciones en un solo lugar lo facilita.
¿Qué pasa si un patrocinador cambia de portal?
Descargue cada documento mientras aún tenga acceso y guarde copias en su propia carpeta.
¿Cómo sé que un cambio en las instrucciones de pago es real?
Llame al patrocinador a un número que ya tenía, no al que viene en el correo. Consulte fraude con transferencias en sindicaciones.
Fuentes
- IRS: About Schedule K-1 (Form 1065)
- IRS: Publication 541, Partnerships
- SEC Investor.gov: Private placements
Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Toda inversión puede perder dinero, y las distribuciones no están garantizadas. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un corredor de bolsa (broker-dealer), ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.