Aviso de distribución en una sindicación: qué incluir, con una plantilla
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Un aviso de distribución en una sindicación le dice a cada inversionista cuánto recibe y por qué, para que el pago nunca llegue sin explicación. Debe incluir: el periodo que cubre la distribución (normalmente un trimestre); la distribución total del proyecto; el monto del inversionista y su porcentaje de participación; la fuente del efectivo (operación, refinanciamiento o venta); cómo se repartió el monto según la cascada del acuerdo operativo, incluido el rendimiento preferente pagado y cualquier monto acumulado que siga pendiente; la fecha y la forma de pago; y una nota breve de que el carácter fiscal final del dinero se reporta en el K-1 del inversionista, no en el aviso. Envíalo unos días antes de la fecha de pago o ese mismo día, y guarda una copia que coincida con tu contabilidad. Para decidir y pagar la distribución, mira cómo pagar distribuciones.
Qué incluir
| Dato | Ejemplo | Por qué |
|---|---|---|
| Proyecto y periodo | Oak Street Apartments LLC, tercer trimestre | Liga el pago a un periodo |
| Distribución total | $90,000 | Muestra el panorama completo |
| Monto del inversionista y su participación | $2,250, 2.5% de la clase A | Permite revisar el cálculo |
| Fuente del efectivo | Operación | Las cascadas tratan distinto el efectivo de una venta o un refinanciamiento |
| Detalle de la cascada | Rendimiento preferente del trimestre pagado; cualquier faltante se acumula | Explica por qué el monto es ese |
| Fecha y forma de pago | Pagado por ACH en la fecha indicada | El inversionista sabe cuándo revisar |
| Últimos 4 dígitos de la cuenta | Cuenta terminada en 1234 | Confirma a dónde se envió |
| Nota fiscal | El carácter fiscal se reporta en tu K-1 | Evita prometer un resultado fiscal |
| Contacto | A quién preguntar | Menos correos de soporte |
Mira qué es un rendimiento preferente y la cascada y el promote.
Una plantilla (cifras ficticias)
El proyecto y los números de abajo son inventados para mostrar el formato.
Aviso de distribución: Oak Street Apartments LLC, tercer trimestre
El administrador aprobó una distribución de $90,000 del flujo de efectivo de la operación de julio a septiembre. Tu parte, según tu participación del 2.5% en las unidades de la clase A, es de $2,250. Cubre tu rendimiento preferente del trimestre. No hay rendimiento preferente pendiente en tu cuenta.
Fecha de pago: 15 de octubre, por ACH a tu cuenta terminada en 1234.
Para efectos fiscales, las distribuciones pueden ser devolución de capital o ingreso. El carácter fiscal se reporta en tu Schedule K-1 después del cierre del año. Preguntas: responde a este correo.
Cuando el aviso trae menos de lo esperado
Si una distribución es menor de lo proyectado o se pausa, dilo en el mismo aviso o en un reporte que se envíe antes: qué cambió, cuál es el plan y cuándo esperas revisarlo de nuevo. Mira los reportes para inversionistas y qué hacer cuando un proyecto rinde menos.
Notas fiscales que hay que cuidar
Las distribuciones a menudo son, en parte o en su totalidad, devolución de capital para efectos fiscales, mientras que el ingreso gravable del año se reporta por separado en el K-1. No le digas al inversionista en el aviso que una distribución está libre de impuestos o que es gravable. Mira si las distribuciones pagan impuestos y los K-1 en una sindicación.
Cómo encaja DoorRaise
En DoorRaise, el patrocinador propone una distribución con el monto y el periodo, ve la parte de cada inversionista antes de que se envíe nada, y los inversionistas reciben un aviso con su monto y la fecha de pago, en edificios de apartamentos de 5 o más unidades. Las distribuciones se pagan desde la cuenta bancaria del proyecto por ACH o por transferencia bancaria. DoorRaise también prepara los documentos estándar de la oferta, forma la LLC, presenta el Form D y los avisos estatales, y entrega los reportes para inversionistas. El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, y los inversionistas aportan su dinero solo por transferencia bancaria. Consulta los precios. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones, portal de financiamiento ni banco.
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DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
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Preguntas frecuentes
¿Con qué frecuencia se envían los avisos de distribución?
Con cada distribución. Las sindicaciones de apartamentos suelen pagar cada trimestre, así que la mayoría de los inversionistas recibe cuatro al año.
¿El aviso debe incluir los datos bancarios del inversionista?
Solo los últimos 4 dígitos de la cuenta, nunca el número completo.
¿El aviso puede reemplazar el reporte trimestral?
Se puede enviar junto con el reporte trimestral, pero el reporte cubre la operación, la ocupación y el plan de negocios, y el aviso no. Mira la plantilla del reporte trimestral.
¿Qué pasa si la parte de un inversionista está mal?
Corrígela en la siguiente distribución o con un pago aparte, y envía un aviso corregido que explique el cambio.
Siguiente paso: mira cómo el K-1 de fin de año coincide con estos pagos en los estados de cuenta de capital.
Fuentes
- IRS, instrucciones del Schedule K-1 (Form 1065) para socios (en inglés)
- 26 U.S.C. 731, ganancia o pérdida en una distribución (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El ejemplo usa cifras ficticias. Sigue el acuerdo operativo de cada proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa, un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.