Cap table de una sindicación: porcentajes de propiedad y plantilla
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La cap table (tabla de capitalización) de una sindicación es la lista de todos los que poseen una parte de la empresa del proyecto: su nombre legal, el dinero que aportaron, la clase y el número de unidades que tienen, y su porcentaje de esa clase. Es el documento detrás de cada distribución y de cada K-1. Si el porcentaje de un inversionista está mal, se le paga una cantidad incorrecta y el formulario fiscal también sale mal. Una buena cap table es una hoja de cálculo que puedes armar en una hora y comparar con el banco. DoorRaise conserva los registros de inversionistas de cada proyecto a partir de los documentos de suscripción firmados, y esta publicación muestra el método para cualquier patrocinador.
Esta publicación forma parte de nuestra guía sobre la sindicación de bienes raíces. Apoya cómo pagar distribuciones en una sindicación y clases de inversionistas. La información está vigente a octubre de 2026.
¿Qué columnas debe tener una cap table?
| Columna | Por qué importa |
|---|---|
| Nombre legal y tipo de entidad | Debe coincidir con el acuerdo de suscripción y el formulario fiscal |
| Clase | Clase A, clase B o unidades del patrocinador; las clases pueden tener términos distintos |
| Fecha de suscripción | Se usa para acumular el rendimiento preferente y para el plazo del Form D |
| Monto comprometido | Lo que el inversionista acordó invertir |
| Monto financiado | Lo que realmente llegó al escrow o a la cuenta de la empresa |
| Fecha de financiamiento | En la mayoría de los acuerdos inicia el rendimiento preferente |
| Unidades | Número de unidades emitidas, si el proyecto usa unidades |
| Porcentaje de la clase | Capital del inversionista dividido entre el capital de la clase |
| Estatus de acreditado y fecha de verificación | Prueba de la verificación |
| Contacto y domicilio postal | Para avisos y entrega del K-1 |
| Notas | Transferencias, correcciones, cartas complementarias |
Deja fuera de esta hoja los números de identificación fiscal. Tu contador los necesita para los K-1, pero una hoja compartida no es el lugar. Consulta fraude por transferencia bancaria y seguridad para inversionistas.
¿Cómo se calcula el porcentaje de cada inversionista?
Porcentaje de la clase = capital del inversionista / capital total de la clase
Si el proyecto emite unidades a un precio fijo, como $1 o $1,000 por unidad, el porcentaje es igual a las unidades que se poseen entre el total de unidades de la clase. Verifica que ambos métodos coincidan. Solo difieren si alguien capturó mal un número.
Un ejemplo (con cifras ficticias)
Un proyecto capta $425,000 en una clase. Tres inversionistas y la coinversión del propio patrocinador aportan:
| Miembro | Capital | Porcentaje de la clase |
|---|---|---|
| Inversionista A | $100,000 | 23.53% |
| Inversionista B | $50,000 | 11.76% |
| Inversionista C | $250,000 | 58.82% |
| Coinversión del patrocinador | $25,000 | 5.88% |
| Total | $425,000 | 100.00% |
Si el proyecto distribuye $17,000 a la clase, cada miembro recibe su porcentaje: el inversionista A $4,000, el inversionista B $2,000, el inversionista C $10,000 y el patrocinador $1,000. Si el acuerdo tiene un rendimiento preferente y un promote, la cascada decide cuánto de cada distribución va a la clase y cuánto va primero al patrocinador. La cap table solo reparte el monto de la clase. Consulta la cascada y el promote en una sindicación. Estas cifras son ficticias y sirven para mostrar el método.
¿Qué cambia la tabla?
- Un nuevo cierre. Agrega filas. Si un inversionista posterior entra al mismo precio por unidad, los porcentajes cambian. Explica en tus documentos cómo funcionan los cierres posteriores. Consulta captación mínima y cierre parcial.
- Una transferencia. Un inversionista vende o cede su participación. El acuerdo controla si se puede y cómo. Consulta vender una participación en una sindicación.
- El fallecimiento de un inversionista. Interviene la sucesión. Consulta qué pasa cuando fallece un inversionista.
- Una corrección. Corrige la fila, anota la fecha y el motivo, y avisa al inversionista afectado.
- Una llamada de capital. Las nuevas aportaciones pueden cambiar los porcentajes, según el acuerdo. Consulta qué es una llamada de capital.
- Sobresuscripción. Si reduces la participación de un inversionista, actualiza el monto comprometido y avísale. Consulta proyectos sobresuscritos.
Errores comunes
- Usar montos comprometidos en lugar de financiados para las distribuciones. Paga sobre lo financiado, salvo que tu acuerdo diga otra cosa.
- Clases mezcladas en una sola columna de porcentaje. Calcula los porcentajes dentro de cada clase.
- Sin historial de versiones. Guarda una copia con fecha en cada cambio.
- Nombres que no coinciden con los documentos. Un inversionista que sea un fideicomiso o una LLC debe aparecer como la entidad. Consulta invertir mediante una LLC o un fideicomiso.
- Redondeos que no suman 100%. Conserva más decimales de los que muestras y concilia el último dólar.
- No comparar con el banco. El total financiado en la hoja debe ser igual al dinero recibido.
Dónde encaja DoorRaise
DoorRaise es una plataforma de tecnología, no un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento, y no retiene el dinero de los inversionistas. Para cada proyecto, la plataforma registra la suscripción firmada de cada inversionista, su verificación de inversionista acreditado y su transferencia bancaria al escrow en Enterprise Bank & Trust, de modo que la lista de inversionistas del proyecto sale de documentos firmados y movimientos bancarios. Las tarifas son $1,500 al inicio (no reembolsables) y luego $5,000 al año desde el cierre (solo si el proyecto cierra). Consulta cómo funciona.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Para configurar tu proyecto, crea tu página de patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una cap table en la sindicación inmobiliaria?
Es el registro de cada miembro de la empresa del proyecto, con su capital, clase, unidades y porcentaje de la clase.
¿Cómo calculo el porcentaje de propiedad de un inversionista?
Divide el capital del inversionista entre el capital total de su clase. Si emites unidades a un precio fijo, divide sus unidades entre el total de unidades de la clase.
¿El promote del patrocinador va en la cap table?
El promote viene de la cascada del acuerdo operativo y es independiente del porcentaje de capital. Muestra la coinversión del patrocinador como una fila normal y describe el promote en el acuerdo.
¿Cada cuánto debo actualizar la cap table?
Después de cada cierre, transferencia, corrección o llamada de capital, y antes de cada distribución.
¿Basta con una cap table en Excel?
Para un proyecto pequeño, sí, con cuidado. Conserva el historial de versiones, evita poner identificaciones sensibles en el archivo y concilia con el banco. Los proyectos más grandes suelen usar software que mantiene el libro a partir de documentos firmados.
Fuentes
- IRS: Instructions for Schedule K-1 (Form 1065) (en inglés)
- IRS: Instructions for Form 1065 (en inglés)
- SEC: Filing a Form D notice (en inglés)
Esta publicación es información general a octubre de 2026, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Los ejemplos son ilustraciones simplificadas con cifras ficticias, no una proyección ni una oferta. Habla con tu propio abogado y tu CPA sobre tus registros. DoorRaise no es un despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.