¿Qué pasa con su inversión en una sindicación si usted fallece?
Cuando fallece un inversionista de una sindicación de apartamentos, la inversión no termina. La participación pasa a formar parte de la sucesión, o pasa a un fideicomiso o a una persona que el inversionista dispuso con anticipación, y el acuerdo operativo decide si el nuevo titular se vuelve socio pleno o solo recibe los derechos económicos. Para efectos fiscales, los herederos por lo general reciben una base igual al valor de mercado en la fecha del fallecimiento, y si el proyecto también ajusta su propia base en la propiedad depende de una elección de la sección 754.
Esta publicación explica lo que dicen el acuerdo operativo y la ley estatal, lo que el albacea y los herederos necesitan del patrocinador y cómo funciona el ajuste de base en una participación en una sociedad. Las reglas están vigentes a octubre de 2026. Se apoya en invertir mediante una LLC o un fideicomiso y en el acuerdo operativo.
¿Quién es dueño de la participación después de que fallece el inversionista?
La ley estatal y el acuerdo operativo lo responden juntos. Muchas LLC de sindicación se forman en Delaware. La sección 18-705 de la Delaware Limited Liability Company Act dice que cuando fallece un socio que es persona física, su representante personal "puede ejercer todos los derechos del socio con el fin de liquidar la sucesión del socio", incluida cualquier facultad que el acuerdo de la LLC dé a un cesionario para volverse socio.
La sección 18-702 agrega que una participación en una LLC se puede ceder salvo lo que disponga el acuerdo de la LLC, y que un cesionario por lo general no tiene derecho a participar en la administración salvo que el acuerdo o los socios lo permitan. Para un inversionista pasivo que de todos modos no tenía derechos de administración, la diferencia práctica es pequeña: lo que importa es que las distribuciones, los reportes y el K-1 lleguen a la persona correcta.
Disposiciones típicas del acuerdo operativo que conviene buscar:
- Transmisiones permitidas. Las transmisiones al fallecer a una sucesión, un cónyuge, descendientes o un fideicomiso para ellos suelen permitirse sin el consentimiento del administrador.
- Socio sustituto. Si el heredero se vuelve socio pleno o un cesionario con solo derechos económicos.
- Documentos. Lo que pide el administrador, como un acta de defunción, el documento que acredita al albacea y un acuerdo de adhesión firmado.
- Requisitos del inversionista. Si el heredero debe llenar formularios de inversionista, y cómo trata el administrador a un heredero que de otro modo no calificaría.
- Derechos de compra. Si el proyecto u otros socios pueden comprar la participación, y a qué precio.
Si su estado no es Delaware, su ley de LLC cumple la misma función. Su abogado puede decirle cómo aplica.
¿Qué pasa con la base para efectos fiscales?
Según la sección 1014, los bienes adquiridos de una persona fallecida por lo general toman una base igual a su valor de mercado en la fecha del fallecimiento, o en la fecha de valuación alternativa si el albacea la elige según la sección 2032. En una participación en una sociedad, esa nueva cifra es la base externa del heredero, su base en la participación misma.
Dos límites importan:
- Ingreso con respecto a una persona fallecida. La sección 1014(c) dice que el ajuste no aplica a bienes que son un derecho a recibir ingreso con respecto a una persona fallecida. Algunos conceptos de la sociedad pueden caer en esa categoría.
- La base interna del proyecto. El ajuste aplica a la participación del heredero, no automáticamente a la base del proyecto en el edificio.
¿Por qué importa una elección de la sección 754?
Según la sección 743, la base de los bienes de la sociedad no se ajusta en una transmisión de una participación, incluida la que ocurre al fallecer un socio, salvo que esté vigente una elección de la sección 754 o que la sociedad tenga una pérdida incorporada sustancial justo después de la transmisión.
Con la elección, el proyecto hace un ajuste especial solo para el heredero, lo que puede darle deducciones por depreciación más grandes y una parte menor de la ganancia cuando se venda el edificio. Sin ella, el heredero tiene una base externa ajustada pero sigue recibiendo la parte que tenía el fallecido de la base interna más baja del proyecto, lo que puede producir ingreso gravable y una pérdida de capital que solo se equilibran después. Una elección aplica a todas las transmisiones y distribuciones de ese año y de los siguientes, así que algunos patrocinadores la evitan por la contabilidad adicional. Pregunte si el acuerdo operativo permite que los socios la soliciten.
Un ejemplo con cifras ficticias
Este ejemplo usa cifras ficticias para mostrar la diferencia. No es un pronóstico y no describe ningún proyecto ni sucesión real.
Un inversionista aportó $100,000 a un proyecto. Años de depreciación redujeron su base, y al fallecer su parte de los pasivos del proyecto es de $150,000. El valor de mercado tasado de la participación al fallecer es de $160,000.
| Concepto | Antes del fallecimiento | Heredero después del fallecimiento |
|---|---|---|
| Base en la participación, sin la parte de los pasivos | $40,000 | $160,000 |
| Parte de los pasivos | $150,000 | $150,000 |
| Base externa incluidos los pasivos | $190,000 | $310,000 |
| ¿Se ajusta la base interna para el heredero? | No aplica | Solo con una elección de la 754 |
La base externa sube $120,000, la diferencia entre el valor de $160,000 y los $40,000 del fallecido. Si después se vende el edificio y la parte del heredero en los fondos es cercana a $160,000 más los pasivos, buena parte de la ganancia que habría declarado el fallecido no tributa para el heredero. Qué tan rápido se refleja depende de la elección de la 754. La declaración de impuestos de la sucesión, el avalúo y las cifras del proyecto necesitan a un CPA.
¿Qué debe hacer el albacea?
- Avisar al patrocinador. Enviar un acta de defunción y los documentos que acreditan quién puede actuar por la sucesión.
- Dar a la sociedad el número de identificación fiscal de la sucesión. Las instrucciones del IRS del Schedule K-1 para el socio dicen que el albacea es responsable de informar a la sociedad el nombre y el TIN de la sucesión, y que quien recibe una participación por el fallecimiento de un socio debe dar su propio nombre y TIN.
- Esperar un año dividido. La Publicación 559 del IRS dice que el fallecimiento de un socio cierra el año fiscal de la sociedad para ese socio, así que la declaración final y la sucesión pueden declarar cada una parte de ese año.
- Pedir una valuación. La sucesión necesita un valor a la fecha del fallecimiento. La estimación más reciente del patrocinador puede ayudar, pero quizá se necesite un avalúo formal para una declaración del impuesto sobre el patrimonio.
- Preguntar por una elección de la 754. Plantearlo pronto, antes de que se presente la declaración del proyecto del año del fallecimiento.
- Actualizar los datos de la transferencia bancaria. Las distribuciones deben ir a una cuenta a nombre de la sucesión o del heredero. Confirme cualquier cambio por teléfono con un contacto conocido. Consulte el fraude en transferencias bancarias.
¿Puedo planearlo desde ahora?
Sí. Los inversionistas a menudo tienen sus participaciones en sindicaciones mediante un fideicomiso revocable para que el fiduciario pueda actuar sin esperar el juicio sucesorio, pero el acuerdo operativo debe permitir la transmisión al fideicomiso y los registros del proyecto deben nombrar al fideicomiso. Lleve una lista de sus inversiones privadas, los datos de contacto del patrocinador y dónde guarda sus documentos, y dígale a su albacea dónde encontrarla. Un abogado de planeación patrimonial puede adaptar el plan a su estado.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades con sus amigos y seguidores, bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos estándar de la oferta, presenta el Form D y los avisos estatales, forma la LLC y verifica a los inversionistas acreditados en los proyectos 506(c). El escrow está en Enterprise Bank & Trust, un banco asegurado por la FDIC, los inversionistas aportan por transferencia bancaria y las distribuciones son trimestrales por defecto. DoorRaise no da asesoría legal ni fiscal. Consulte cómo funciona.
Reúne el capital de tu proyecto de apartamentos entre las personas que ya te siguen.
DoorRaise está hecho para edificios de apartamentos de 5 o más unidades: un solo enlace para el proyecto, escrow hasta el cierre y una tabla de comisiones estándar.
Preguntas frecuentes
¿El patrocinador tiene que recomprar la participación cuando fallece un inversionista?
Solo si el acuerdo operativo lo dice. La mayoría no lo exige, y algunos dan al proyecto o a otros socios una opción de compra.
¿Mis herederos necesitan ser inversionistas acreditados?
Las reglas de la oferta aplicaron cuando usted compró. Una transmisión al fallecer no es una nueva venta del proyecto, pero el acuerdo operativo aun así puede pedir formularios al heredero. Pregunte al patrocinador y a un abogado.
¿Los herederos reciben una base ajustada en una participación en una sindicación?
Por lo general sí, al valor de mercado en la fecha del fallecimiento según la sección 1014, con excepciones para el ingreso con respecto a una persona fallecida. La base propia del proyecto se ajusta solo con una elección de la 754 o una pérdida incorporada sustancial.
¿Quién recibe el K-1 del año del fallecimiento?
Por lo general la declaración final del fallecido reporta la parte hasta la fecha del fallecimiento, y la sucesión o el heredero reporta el resto, una vez que la sociedad tiene su número de identificación fiscal.
Siguiente paso: lea invertir mediante una LLC o un fideicomiso para organizar la titularidad antes de invertir.
Fuentes
- Código de Delaware, título 6, capítulo 18, subcapítulo VII: cesión de participaciones en una LLC (secciones 18-702 y 18-705) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1014: base de bienes adquiridos de una persona fallecida (Cornell LII) (en inglés)
- 26 U.S.C. 743: reglas especiales con elección de la sección 754 o pérdida incorporada sustancial (Cornell LII) (en inglés)
- 26 U.S.C. 754: forma de elegir el ajuste opcional de base (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: instrucciones del Schedule K-1 (Form 1065) para el socio (en inglés)
- IRS, Publication 559: sobrevivientes, albaceas y administradores (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de planeación patrimonial y con un profesional de impuestos sobre su situación. DoorRaise no es un despacho de abogados, ni un broker-dealer, ni un asesor de inversiones, ni un portal de financiamiento.