Tasa de capitalización frente a TIR: qué mide cada número en un proyecto de apartamentos
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La tasa de capitalización (cap rate) es un año de ingreso operativo neto dividido entre el precio: una foto de lo que rendiría el edificio en un año si se comprara en efectivo. La TIR (tasa interna de retorno, IRR) es el rendimiento anual de toda la inversión, que cuenta cada flujo de efectivo de entrada y salida: la compra, el ingreso de cada año, el préstamo y la venta. Las dos están relacionadas. Cuando un edificio se compra y se vende con la misma tasa de capitalización, su TIR sin apalancamiento es más o menos la tasa de capitalización más el crecimiento anual del NOI, menos costos: en el ejemplo de abajo, una tasa de 6.0% con crecimiento de 3% da una TIR sin apalancamiento de aproximadamente 8.6%. La TIR proyectada para el inversionista que presenta un patrocinador suma encima el efecto del préstamo, las tarifas y la cascada de distribuciones (waterfall).
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Explica qué dice cada número y cómo leerlos juntos. Las cifras están vigentes a noviembre de 2026 y el ejemplo es ilustrativo.
Lado a lado
| Pregunta | Tasa de capitalización | TIR |
|---|---|---|
| Periodo | Un año | Toda la tenencia |
| ¿Incluye el préstamo? | No | La TIR con apalancamiento sí; la TIR sin apalancamiento no |
| ¿Incluye la venta? | No | Sí |
| ¿Incluye el crecimiento? | No | Sí |
| ¿Incluye las tarifas y la cascada de distribuciones? | No | La TIR neta del inversionista (LP) sí |
| Uso principal | Valuar un edificio frente al mercado | Comparar inversiones con tiempos distintos |
Un ejemplo con cifras
Un edificio se compra en $10,000,000 con una tasa de capitalización de 6.0% ($600,000 de NOI). El NOI crece 3% al año y el edificio se vende después de 5 años, con un precio calculado sobre el NOI del año 6 (el del año siguiente) a la tasa de capitalización de salida, con 2% de costos de venta. Todo en efectivo, sin préstamo. Las cifras son un ejemplo.
| Tasa de capitalización de salida | TIR sin apalancamiento |
|---|---|
| 6.0% (igual que la de entrada) | 8.63% |
| 6.5% | 7.19% |
| 7.0% | 5.88% |
Con una tasa de capitalización sin cambio, la TIR queda un poco por debajo de 6% + 3% = 9%, por los costos de venta. Una tasa de salida medio punto más alta le quita a la TIR cerca de 1.4 puntos. Por eso la tasa de salida importa tanto; consulte compresión y expansión de la tasa de capitalización y el supuesto de la tasa de capitalización de salida.
Si se agrega un préstamo, la TIR vuelve a cambiar: sube cuando la TIR sin apalancamiento supera el costo de la deuda y baja cuando no; consulte múltiplo de capital, TIR y rendimiento sobre el efectivo.
¿Por qué un proyecto con tasa de capitalización baja puede mostrar una TIR alta?
Porque la TIR depende de lo que pasa después del año 1. Una tasa de capitalización de entrada baja puede producir una TIR proyectada alta si el modelo supone:
- Un crecimiento rápido del NOI, por renovaciones o aumentos de renta. Consulte los supuestos de crecimiento de rentas.
- Una tasa de capitalización de salida baja, cercana o menor que la de entrada.
- Un apalancamiento alto con deuda barata.
Cada uno puede ser razonable o no. La pregunta para un inversionista es cuál de ellos sostiene la TIR proyectada y qué pasa si no se cumple.
Cómo leer las dos juntas
- Empiece por la tasa de capitalización sobre el NOI histórico ajustado por impuestos. Le dice cuánto paga por el ingreso de hoy. Consulte qué es una buena tasa de capitalización.
- Vea la TIR sin apalancamiento. Si está muy por encima de la tasa de capitalización más un crecimiento realista, busque el supuesto que hace el trabajo.
- Después, la TIR con apalancamiento y la del inversionista. Pregunte cuánto suma o resta cada capa: el préstamo, las tarifas y la cascada de distribuciones. Consulte la cascada de distribuciones de una sindicación.
- Revise el escenario adverso. La TIR con una tasa de capitalización de salida más alta y un crecimiento más lento. Consulte el análisis de sensibilidad.
Las TIR proyectadas son estimaciones, no promesas, y toda inversión puede perder dinero.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. La página del proyecto muestra los rendimientos proyectados que DoorRaise calcula a partir de los datos del patrocinador, después de las tarifas de DoorRaise. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales de forma predeterminada. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, con el primer año pagado al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Antes de invertir, use la lista gratuita de preguntas para hacerle a un patrocinador.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de capitalización y la TIR?
La tasa de capitalización es un año de NOI dividido entre el precio, sin préstamo y sin venta. La TIR es el rendimiento anual de toda la tenencia, con el crecimiento, el préstamo si hay apalancamiento y la venta.
¿Una tasa de capitalización más alta es mejor que una TIR más alta?
Miden cosas distintas. Una tasa de capitalización más alta significa más ingreso por el precio de hoy; una TIR más alta significa un rendimiento proyectado mayor con el tiempo, que depende de supuestos sobre el crecimiento y la venta.
¿Cómo se relacionan la tasa de capitalización y la TIR?
Cuando la tasa de salida es igual a la de entrada, la TIR sin apalancamiento es más o menos la tasa de capitalización más el crecimiento anual del NOI, menos los costos de la transacción.
¿Por qué la TIR es más alta que la tasa de capitalización?
Normalmente por el crecimiento del NOI, por el apalancamiento con deuda que cuesta menos de lo que rinde la propiedad, o por suponer una tasa de salida más baja. Cada uno suma riesgo.
¿Debo comparar proyectos por tasa de capitalización o por TIR?
Use ambas. La tasa de capitalización muestra lo que paga por el ingreso actual; la TIR, calculada con la misma base para cada proyecto, muestra el rendimiento total proyectado y su calendario.
Fuentes
- SEC, Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas bajo la Regulation D (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily Selling and Servicing Guide (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El edificio y los rendimientos del ejemplo son ilustrativos y no son una proyección de ningún proyecto. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.