Rendimiento sobre el costo vs. tasa de capitalización en apartamentos
En esta página
La tasa de capitalización (cap rate) es el ingreso operativo neto (NOI) dividido entre el precio o el valor. El rendimiento sobre el costo (yield on cost) es el NOI estabilizado que busca un plan de negocios dividido entre el costo total del proyecto, incluidos el precio de compra, los costos de cierre, la renovación y las reservas iniciales. La tasa de capitalización describe un edificio como es hoy, y el rendimiento sobre el costo describe lo que el comprador espera ganar por cada dólar invertido cuando el plan termina. Los patrocinadores que reúnen capital con DoorRaise deben decir a cuál se refieren cuando citan un "rendimiento" en una presentación.
Esta publicación define ambos, muestra un ejemplo hipotético y explica por qué importa la brecha entre el rendimiento sobre el costo y la tasa de salida. Se apoya en nuestra guía de qué es una buena tasa de capitalización.
¿Cuál es la diferencia entre los dos?
La tasa de capitalización usa el NOI de hoy (o del último año) y el precio. Es como el mercado fija el precio de un edificio. El rendimiento sobre el costo mira hacia adelante: pregunta cuál será el NOI estabilizado después de las renovaciones y de una mejor administración, y lo divide entre todo lo que hubo que gastar para llegar ahí. Nuestra publicación de fundamentos del análisis explica el NOI en detalle.
Un ejemplo hipotético
Este ejemplo es hipotético, solo ilustrativo. Se compra un edificio de 50 unidades en $5,000,000 con $325,000 de NOI actual.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $5,000,000 |
| Costos de cierre | $150,000 |
| Renovación ($8,000 x 50 unidades) | $400,000 |
| Costo total del proyecto | $5,550,000 |
| Tasa de capitalización inicial ($325,000 / $5,000,000) | 6.5% |
| Renta adicional por renovaciones (50 x $1,500) | $75,000 |
| NOI estabilizado ($325,000 + $75,000) | $400,000 |
| Rendimiento sobre el costo ($400,000 / $5,550,000) | cerca de 7.2% |
Si el edificio pudiera venderse a una tasa de salida del 6.5%, el valor sería $400,000 / 0.065, cerca de $6.15 millones. Son cerca de $600,000 más que el costo de $5.55 millones, antes de deuda, tarifas y costos de venta. La diferencia entre el 7.2% de rendimiento sobre el costo y el 6.5% de tasa de salida es lo que crea el valor.
¿Qué pasa si el plan rinde menos?
Suponga que el aumento de renta llega a la mitad, de modo que el NOI estabilizado es $362,500. El rendimiento sobre el costo baja a cerca de 6.5%, igual a la tasa de salida, y el plan no crea valor. Si además la tasa de salida sube a 7.0%, el valor es cerca de $5.18 millones, por debajo de los $5.55 millones gastados. Vea los supuestos de tasa de salida. En este ejemplo inventado, una renovación de $400,000 puede perder dinero si el aumento o el mercado de salida van en contra.
¿Cómo debe usar el rendimiento sobre el costo?
- Úselo para comparar planes de renovación del mismo edificio o de edificios en el mismo mercado.
- Combínelo con el presupuesto de renovación, para que el lado del costo esté documentado.
- Incluya todo: costos de cierre, reservas, intereses durante la renovación y renta perdida.
- No lo use como promesa de lo que ganan los inversionistas. Los rendimientos de los inversionistas dependen de la deuda, las tarifas, la participación del patrocinador y el calendario. Vea múltiplo de capital, TIR y rendimiento sobre el efectivo.
Dónde entra DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades bajo la Rule 506(b) o la 506(c). Prepara los documentos de la oferta a partir de los datos del patrocinador, coordina el escrow con Enterprise Bank & Trust, recibe los fondos de los inversionistas solo por transferencia bancaria y se encarga de los trámites. La página del proyecto puede mostrar a los inversionistas el plan de negocios y los supuestos de las proyecciones, identificados como proyecciones. DoorRaise no verifica las cifras de un vendedor ni de un patrocinador; los patrocinadores deben comprobar lo que presentan.
DoorRaise es para edificios de apartamentos de 5 o más unidades, y los patrocinadores pueden lanzar su proyecto aquí. La configuración cuesta $1,500 (no reembolsable), y la tarifa de administración es de $5,000 al año desde el cierre.
Para empezar, cree su página de patrocinador o vea las tarifas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el rendimiento sobre el costo en bienes raíces?
Es el NOI estabilizado que busca un plan de negocios dividido entre el costo total del proyecto, incluidos compra, cierre y renovación.
¿Cuál es la diferencia entre el rendimiento sobre el costo y la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización usa el NOI actual y el precio. El rendimiento sobre el costo usa el NOI estabilizado proyectado y el costo total.
¿Cuál es un buen rendimiento sobre el costo?
Depende de la tasa de salida del mercado, del riesgo del plan y del financiamiento, así que no hay un número único. Lo que importa es la diferencia sobre la tasa de salida y cómo resiste en un caso adverso.
¿El rendimiento sobre el costo es lo mismo que el rendimiento de la inversión?
No. Es una medida sin deuda y antes de tarifas. Los rendimientos del inversionista también dependen de la deuda, las tarifas, los impuestos y el calendario.
¿Por qué importa la tasa de salida?
Porque convierte el NOI estabilizado en un valor de venta. Si es mayor de lo supuesto, el valor baja.
Fuentes
- Fannie Mae, préstamos hipotecarios multifamiliares a tasa fija (en inglés)
- 17 CFR 240.10b-5, uso de mecanismos manipulativos y engañosos (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Hable con un abogado de valores y con un CPA sobre su proyecto. DoorRaise no es un despacho de abogados, un corredor de bolsa (broker-dealer), un asesor de inversiones ni un portal de financiamiento.