Cómo el periodo de tenencia cambia la TIR y el múltiplo de capital en un proyecto de apartamentos
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El periodo de tenencia es el tiempo que una sindicación es dueña del edificio antes de venderlo o refinanciarlo. En el mismo proyecto, una tenencia más larga suele subir el múltiplo de capital (el total de dinero devuelto dividido entre el dinero aportado), porque el edificio sigue generando ingresos y creciendo, mientras que la TIR (la tasa anual de rendimiento) con frecuencia se estabiliza después de unos años. En el ejemplo de abajo, la TIR proyectada es de aproximadamente 10.7% con una tenencia de 2 años y de aproximadamente 12.2% con 5, 7 o 10 años, mientras que el múltiplo de capital sube de 1.22x a 2.66x. Por eso un proyecto debe juzgarse con los dos números y con lo que pasa si la venta ocurre más tarde de lo planeado.
Esta publicación forma parte de nuestra guía de sindicación inmobiliaria. Recorre un mismo proyecto con cinco periodos de tenencia. Las cifras están vigentes a noviembre de 2026 y el ejemplo es ilustrativo.
Un ejemplo con cifras: un proyecto, cinco tenencias
Un edificio se compra en $10,000,000 con $600,000 de NOI y un préstamo de solo intereses de $6,500,000 a 6.5%, por lo que el capital es de $3,500,000. El NOI crece 3% al año y el edificio se vende con una tasa de capitalización de 6.0% sobre el NOI del año siguiente, con 2% de costos de venta. Los costos de cierre, las reservas y las tarifas se dejan fuera para que la matemática se vea clara.
| Tenencia | TIR | Múltiplo de capital | Ganancia sobre $3,500,000 |
|---|---|---|---|
| 2 años | 10.70% | 1.22x | $769,820 |
| 3 años | 11.58% | 1.37x | $1,295,765 |
| 5 años | 12.12% | 1.70x | $2,433,867 |
| 7 años | 12.22% | 2.06x | $3,692,741 |
| 10 años | 12.17% | 2.66x | $5,823,708 |
Después de unos 5 años la TIR casi no se mueve, porque cada año adicional rinde más o menos la misma tasa que los anteriores. El múltiplo de capital y la ganancia siguen creciendo, porque el dinero permanece invertido a esa tasa por más tiempo.
¿Por qué las tenencias cortas son más riesgosas de lo que parecen?
- Los costos de comprar y vender pesan más. Los costos de cierre, las comisiones del préstamo y la tarifa de adquisición se reparten en menos años. Este ejemplo los deja fuera; incluirlos baja más la TIR de las tenencias cortas.
- El precio de venta carga con el rendimiento. En 2 o 3 años, la mayor parte de la ganancia viene de la venta, así que la tasa de capitalización de salida decide casi todo. Consulte compresión y expansión de la tasa de capitalización.
- El mercado puede no cooperar. Si el año planeado para vender es un mal año, el patrocinador tiene que elegir entre vender por menos y mantener más tiempo.
¿Qué pasa cuando la tenencia se alarga?
Las tenencias suelen ampliarse cuando los mercados están débiles o el plan de negocios tarda más. Una tenencia más larga no es mala en sí misma; en el ejemplo la TIR casi no cambia. Los riesgos están en aquello de lo que depende la ampliación: un préstamo que vence antes de la venta, un préstamo de tasa variable cuyo tope de tasa expira, o un plan de negocios que nunca alcanza el NOI que la venta necesita. Consulte cuando se amplía la tenencia de una sindicación y los topes de tasa de interés.
¿Qué debe preguntar un inversionista?
- ¿Cuál es la tenencia planeada y qué parte del plan de negocios la define?
- ¿Cuándo vence el préstamo y coincide con la tenencia?
- ¿Cuáles son la TIR y el múltiplo de capital con la tenencia planeada y dos años después?
- ¿Qué parte de la ganancia viene de la venta y qué parte de las distribuciones anuales?
- ¿Se puede sacar dinero antes de la venta? Por lo general no; consulte la venta de una participación en una sindicación.
Para saber qué miden la TIR y el múltiplo de capital, consulte múltiplo de capital, TIR y rendimiento sobre el efectivo. Las proyecciones son estimaciones, no promesas, y toda inversión puede perder dinero.
Cómo encaja DoorRaise
DoorRaise ayuda a los patrocinadores a reunir capital para edificios de apartamentos de 5 o más unidades entre sus amigos y seguidores. La página del proyecto muestra los rendimientos proyectados que DoorRaise calcula a partir de los datos del patrocinador, incluido el periodo de tenencia, después de las tarifas de DoorRaise. DoorRaise forma la LLC del proyecto, prepara los documentos de la oferta, presenta el Form D y verifica la acreditación de cada inversionista, en proyectos 506(b) y 506(c). Los inversionistas aportan su dinero por transferencia bancaria a una cuenta de escrow en Enterprise Bank & Trust, y las distribuciones son trimestrales de forma predeterminada. DoorRaise cobra dos tarifas fijas: $1,500 al inicio (no reembolsable) y $5,000 al año por la administración, con el primer año pagado al cierre con el dinero reunido y solo si el proyecto cierra.
Vea cómo se reparte el dinero en la venta con la herramienta gratuita de reparto de ganancias.
Preguntas frecuentes
¿Un periodo de tenencia más largo aumenta la TIR?
No necesariamente. En muchos proyectos la TIR sube durante los primeros años, a medida que se reparten los costos de compra, y luego se estabiliza. El múltiplo de capital sigue subiendo con una tenencia más larga.
¿Por qué sube el múltiplo de capital con el periodo de tenencia?
Porque el dinero permanece invertido más tiempo y genera ingresos y crecimiento cada año, así que el total devuelto crece aunque la tasa anual no.
¿Cuál es un periodo de tenencia típico en una sindicación de apartamentos?
Los planes de negocios suelen apuntar a de 3 a 7 años, pero las tenencias reales varían con el mercado y el plan. Lea la tenencia planeada y el vencimiento del préstamo de cada proyecto.
¿Qué importa más, la TIR o el múltiplo de capital?
Ambos. La TIR muestra qué tan rápido crece el dinero; el múltiplo de capital muestra cuánto regresa. Una TIR alta en una tenencia corta puede devolver menos dinero que una TIR menor mantenida por más tiempo.
¿Qué pasa si la venta se retrasa?
El dinero permanece invertido más tiempo, lo que puede bajar la TIR si los años adicionales rinden menos, y depende de que el préstamo y el plan se sostengan. Pida al patrocinador los rendimientos con un retraso de dos años.
Fuentes
- SEC, Investor.gov: boletín para inversionistas sobre colocaciones privadas bajo la Regulation D (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily, préstamos hipotecarios de tasa fija (en inglés)
Esta publicación es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. El proyecto y los rendimientos del ejemplo son ilustrativos y no son una proyección de ningún proyecto. DoorRaise no es un prestamista, despacho de abogados, corredor de bolsa (broker-dealer), asesor de inversiones ni portal de financiamiento.